Yunanistan Golden Visa Nasıl Alınır? 2026'da 10 Adımda Rehber

Yunanistan Golden Visa nasıl alınır sorusunun kısa cevabı şudur: önce uygun bir gayrimenkul satın alınır, ardından oturum başvurusu yapılır. Başvuru, satış tamamlanmadan yapılamaz. Süreç; rota seçimi, mülk seçimi, vekaletname, vergi numarası, rezervasyon, ödeme, tapu işlemi, başvuru, biyometrik randevu ve kartın teslimi olmak üzere 10 adımdan oluşur. Bu rehber, her adımı sırasıyla, maliyeti ve süresiyle birlikte anlatır.

Ücret ve süreler 2026 uygulamasına göre özetlenmiştir; resmi tutarlar ve bekleme süreleri değişebilir.

Süreç Bir Bakışta: 10 Adım ve Tahmini Süreler

Adım 1: Rotanızı ve Bütçenizi Seçin

Golden Visa'da yatırım tutarı mülkün bulunduğu bölgeye göre belirlenir (Yasa 5100/2024):

• €800.000 (Zone A): Attika, Selanik Bölgesel Birimi, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100'den fazla adalar.
• €400.000 (Zone B): diğer anakara bölgeleri ve nüfusu 3.100 ve altı adalar.
• €250.000 (Zone C): ticari yapının konuta dönüştürülmesi veya tescilli binanın restorasyonu; her bölgede geçerlidir.

Tüm kategorilerde yatırımın tek bir mülkte yapılması gerekir; en az 120 m² kapalı ana alan şartı ise yalnızca Zone A ve B için geçerlidir, Zone C'de 120 m² şartı yoktur. Bölgelere göre alınabilecek m² için ev fiyatları rehberimize, rota karşılaştırması için 400K mı 800K mı yazımıza bakabilirsiniz.

Adım 2: Mülkü Seçin ve Hukuki Kontrolünü Yapın

Mülk seçimi sürecin en kritik adımıdır, çünkü yanlış mülk başvurunun reddine veya sonradan oluşacak sorunlara yol açar. Seçilen mülkte şunlar kontrol edilmelidir: eşik tutarı ve bölge, kapalı ana alan, tapu ve ipotek durumu, imar ve inşaat ruhsatı, enerji belgesi, kısa dönem kiralama kısıtı ve Zone C ise dönüşüm izinleri. Bu kontrolü satıcıdan veya emlakçıdan bağımsız bir avukatın yapması gerekir. Ayrıntılı kontrol listesi için due diligence rehberimize bakın.

Adım 3: Avukat Tutun ve Vekaletname Hazırlayın

Satın alma ve oturum başvurusu için avukatın sizi yasal olarak temsil edebilmesi gerekir; bunun aracı vekaletnamedir. Vekaletname hem mülk alımı hem Golden Visa başvurusu için gereklidir. Üç yol vardır:

Bağımlı aile üyeleri varsa onların vekaletnamelerini de aynı anda hazırlamak veya ortak vekaletname imzalamak süreyi kısaltır. Türkiye'den başvuranlar için uzaktan başvuru ayrıntıları vekaletname rehberimizde yer alır.

Adım 4: Vergi Numarası (AFM) ve Banka Hesabı

Vekaletname hazır olunca avukat, sizin adınıza Yunan vergi kimlik numarası (AFM) alır. Bu numara olmadan tapu işlemi, vergi ödemeleri ve banka işlemleri yapılamaz. Banka hesabı satın alma ödemesinin ve sonradan ENFIA gibi yıllık vergilerin ödenmesinin pratik yoludur. AFM ve banka hesabı süreçleri için ilgili rehberlerimize bakabilirsiniz.

Adım 5: Özel Rezervasyon Sözleşmesi ve Depozito

Mülk belirlendiğinde avukatlar, satıcı ile alıcı arasında özel rezervasyon sözleşmesi hazırlar. Genellikle anlaşılan satış bedelinin yaklaşık %10'u kadar depozito ödenir. Bu sözleşme mülkü sizin için bloke eder; ancak şartları, özellikle cayma ve gecikme hükümlerini, imzadan önce avukatınıza kontrol ettirin. Yeni yapı ve dönüşüm projelerinde teslim tarihi ve gecikme cezası sözleşmede mutlaka yazılı olmalıdır.

Adım 6: Ödeme ve Alım Masrafları

Bakiye ödemesi ve masraflar, son taksitten hemen önce Yunanistan'a transfer edilir. Başlıca kalemler:

Toplam masraf genellikle mülk değerinin yaklaşık %8–10'u kadardır. Tam hesap için toplam maliyet rehberimizi kullanın. Yeni vergi oranı yasalaşırsa €400K'lık alımda ek yük yaklaşık €48.000 olur (%15 devir vergisi).

Adım 7: Nihai Sözleşme ve Tapu Kaydı

Avukatınız vekaletle nihai satış sözleşmesini noter huzurunda imzalar. Noter onayından hemen sonra sözleşmenin bir kopyası tapu sicil dairesine gönderilir. Bu aşamada kişinin Yunanistan'da fiziken bulunması gerekmez; sürecin uzaktan yürütülebilmesinin nedeni vekaletnamedir.

Adım 8: Golden Visa Başvurusunun Yapılması

Sözleşmenin tapu dairesine gönderilmesinden sonra 2–5 iş günü içinde Tapu Kaydı Bekleme Belgesi düzenlenir ve oturum başvurusu yapılabilir. Başvuru için ana başvuran sadece pasaport ve vekaletname sunar. Aile üyeleri için pasaportlar, vekaletnameler ve akrabalığı kanıtlayan belgeler (evlilik, doğum cüzdanı vb.) gerekir; bunlar apostilli veya konsolosluk onaylı olmalıdır.

• Başvuru öncesi 10–15 gün içinde yapılan tüm seyahatleri gösteren pasaport sayfalarının net taraması istenir.
• Sağlık sigortası poliçesi başvuruyla birlikte yüklenir.
• Kapsanan aile: eş, 21 yaşın altındaki çocuklar ve her iki eşin ebeveynleri.

Ayrıntılar için gerekli belgeler listesi ve aile üyeleri kapsamı yazılarımıza bakın.

Adım 9: Başvuru Sertifikası ve Biyometrik Randevu

Başvuru işleme alındıktan sonra 2–7 iş günü içinde Başvuru Sertifikası düzenlenir. Bu belge başvurunun alındığını gösterir ve Yunanistan'a tek bir giriş için vize yerine kullanılabilir; kalış süresi sınırsızdır. Geçerli Schengen vizesi olmayanlar için bu, biyometrik randevuya gelmenin pratik yoludur.

Sürecin uzaktan yapılamayan tek adımı biyometrik işlemdir: ana başvuran ve bağımlıların Atina'ya gidip parmak izi vermesi gerekir. Bu genellikle bir iş günü sabahı süren 1–2 saatlik bir randevudur. Detaylar için biyometrik randevu rehberimize bakın.

Adım 10: Oturum Kartının Teslimi ve Sonrası

Biyometrik veriler alındıktan sonra plastik oturum kartlarının düzenlenmesi yaklaşık 6–8 ay sürer. Bu süre boyunca başvuru sertifikasıyla Yunanistan'da yasal olarak kalabilir ve Yunanistan'a giriş-çıkış yapabilirsiniz; diğer Schengen ülkelerine seyahat hakkı oturum kartıyla başlar (Schengen seyahat hakları). Oturum 5 yıl geçerlidir ve mülk sahipliği korunduğu sürece yenilenebilir. Yenileme koşulları için 5 yıl sonrası rehberine bakın.

Başvurudan Önce Bilmeniz Gereken 5 Risk ve Uyarı

• Kısa dönem kiralama yasağı: Mülk Airbnb benzeri kiralamaya verilemez; yaptırımı €50.000 para cezası ve oturum izninin iptalidir (ayrıntılar).
• Vergi artışı riski: AB dışı alıcılar için %15 devir vergisi duyuruldu; 1 Temmuz 2027 tarihi konuşuluyor, ancak yasalaşmadı.
• Yeni denetim: 1/2026 sayılı genelge (22 Nisan 2026) dolandırıcılığa karşı raporlama yükümlülüklerini artırdı; ödeme kaynağınızı belgelemeye hazır olun.
• Yanlış m² veya bölge: Eşiğin altında kalan veya 120 m² şartını karşılamayan mülk başvuruyu bozar.
• İnşaat gecikmesi: Yeni yapı veya dönüşüm projelerinde teslim tarihini sözleşmeye bağlayın.

En sık yapılan hatalar için hatalar rehberimize, projelerde somut seçenekler için proje analizlerimize bakabilirsiniz.

Kaynaklar: Yasa 5100/2024 ve 5275/2026, 1/2026 sayılı genelge, hukuk bürosu süreç bilgisi.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Yunanistan Golden Visa nasıl alınır, önce başvuru mu yapılır, önce mülk mü?
Önce mülk satın alınır, sonra başvuru yapılır. Başvuru ancak satış sözleşmesi imzalanıp tapu sicil dairesine gönderildikten ve Tapu Kaydı Bekleme Belgesi alındıktan sonra yapılabilir. Süreç şu sırayla ilerler: rota ve mülk seçimi, vekaletname, vergi numarası, rezervasyon sözleşmesi ve yaklaşık %10 depozito, ödeme, noter onaylı nihai sözleşme, başvuru, biyometrik randevu ve kart. Başvuru sertifikası 2–7 iş günü içinde verilir, kart ise yaklaşık 6–8 ay sürer. Yani oturum kartı yaklaşık 8–10 ay içinde elinizde olur.

2. Golden Visa için Yunanistan'a gitmem gerekir mi?
Hayır, ancak tek bir zorunluluk vardır. Satın alma, vergi numarası, banka ve başvuru işlemleri vekaletname ile uzaktan yürütülebilir. Biyometrik randevu ise uzaktan yapılamaz; ana başvuran ve bağımlıların Atina'ya gidip parmak izi vermesi gerekir. Bu genellikle bir iş günü sabahı süren 1–2 saatlik bir randevudur. Geçerli Schengen vizeniz yoksa başvuru sertifikası tek giriş için vize yerine geçer. Böylece sürecin tamamı için Yunanistan'da birkaç gün geçirmeniz yeterli olabilir; ev görmek için ayrıca gitmek isteyebilirsiniz.

3. Golden Visa'nın toplam maliyeti ne kadardır?
Yatırım tutarının üstüne yaklaşık %8–10 masraf eklenir. Devir vergisi %3,09, kadastro %0,8, noter %1,24 ve avukatlık yaklaşık %2,24'tür. Devlet harçları sabittir: ana başvuran için €2.000, yetişkin bağımlı için €150, kart verilmesi için kişi başı €16, sağlık sigortası kişi başı yaklaşık €200. €400.000'lık bir alımda toplam masraf yaklaşık €32.000–40.000 aralığına gelir. AB dışı alıcılar için duyurulan %15 devir vergisi yasalaşırsa €400.000'da yaklaşık €48.000 ek maliyet doğar; güncel durumu satın almadan önce teyit edin.

4. Aile üyeleri aynı başvuruda yer alabilir mi?
Evet. Eş, 21 yaşın altındaki çocuklar ve her iki eşin ebeveynleri ana başvuranın dosyasına dahil edilebilir; ek yatırım gerekmez. Her aile üyesi için pasaport, vekaletname ve akrabalığı kanıtlayan belgeler gerekir; belgeler apostilli veya konsolosluk onaylı olmalıdır. Yetişkin bağımlılar için €150, kart verilmesi için kişi başı €16 devlet harcı ve sağlık sigortası eklenir. Biyometrik randevuya tüm aile üyelerinin katılması gerekir. Vekaletnameleri ortak hazırlamak ve başvuruyu birlikte vermek süreyi belirgin biçimde kısaltır.

5. Süreçte en çok nerede gecikme yaşanır?
Gecikmeler çoğunlukla üç noktada ortaya çıkar: apostil ve belgelerin hazırlanması (1–2 hafta), mülkün hukuki kontrolünde çıkan eksikler ve biyometrik randevu ile kart sürecindeki resmi bekleme (6–8 ay). Yeni yapı ve dönüşüm projelerinde inşaat takvimi de önemli bir risktir; oturum, mülkün satın alınmasıyla başvuruya konu olur, ancak teslim gecikmesi planlarınızı etkileyebilir. Gecikmeyi azaltmak için belgeleri baştan eksiksiz hazırlayın, tüm aile için vekaletnameleri birlikte yaptırın ve mülkü satıcıdan bağımsız bir avukata kontrol ettirin.

Not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Güncel mevzuat sık değişebildiğinden, başvuru öncesi lisanslı bir göçmenlik danışmanına veya hukuk büromuza danışılması önerilir.