Golden Visa'da Yeni Vergi Sinyali: Devir Vergisi %3'ten %15'e mi Çıkıyor? (2026)

11 Eylül 2026'da Selanik Uluslararası Fuarı'nda konuşan Başbakan Kiryakos Miçotakis, AB dışı ülke vatandaşlarının gayrimenkul alımlarında uygulanan devir vergisinin %3'ten (efektif %3,09) %15'e çıkarılacağını duyurdu. Bu, Golden Visa yatırımcılarının neredeyse tamamını doğrudan etkileyecek bir gelişme — çünkü program tanımı gereği yalnızca üçüncü ülke vatandaşlarına açık. Bu yazıda, duyurunun tam kapsamını, hangi tarihte yürürlüğe gireceğine dair kaynaklar arası çelişkiyi ve bu değişikliğin Golden Visa stratejinizi nasıl etkileyebileceğini güncel bilgilerle açıklıyoruz.

Duyurunun Temel Unsurları

Kritik Uyarı: Bu Henüz Kanun Değil

Yukarıdaki tabloda da belirtildiği gibi, kanun metni ve kesin yürürlük tarihi henüz resmi olarak yayımlanmadı. Başbakan'ın açıklaması, €2,2 milyarlık geniş bir ekonomik ve konut paketinin parçası olarak yapıldı; bu paket ayrıca €2 milyarlık sübvansiyonlu mortgage programı, kademeli elektrik maliyeti indirimleri ve küçük yerleşimlerde ENFIA emlak vergisinin kaldırılmasını da içeriyor. Ancak bu, bir siyasi duyuru aşamasında; yasanın Meclis'ten geçmesi ve resmi gazetede yayımlanması gerekiyor. Yunanistan'da 2027 baharında genel seçimler yapılacak olması da, yasanın son haliyle bu şekilde geçip geçmeyeceği konusunda ek bir belirsizlik yaratıyor.

Kaynaklar arasında yürürlük tarihi konusunda da net bir çelişki var: Başbakan Miçotakis'in kendisi "1 Ocak 2027" derken, Maliye Bakanı ve Eurogroup Başkanı Kiryakos Pierrakakis ayrı bir açıklamada "1 Temmuz 2027" tarihini telaffuz etti. Bu, düzenlemenin henüz olgunlaşmamış olduğunun somut bir göstergesi; kesin tarih ancak yasa metni yayımlandığında netleşecek.

Hangi Mülkler Kapsam İçinde, Hangileri Dışında?

Duyurunun en kritik teknik detayı, kapsamın yalnızca konut amaçlı gayrimenkullerle sınırlı olması. Bu ayrım, Golden Visa yatırımcıları için önemli stratejik sonuçlar doğuruyor:

Burada özellikle dikkat çekici olan nokta, €250.000'lik Zone C dönüşüm rotasının da bu yeni orana tabi olması. Bazı yorumcular başlangıçta bu rotanın "ticari mülk alımı" olarak sınıflandırılıp muaf tutulabileceğini düşünmüştü; ancak dönüşümün nihai sonucu bir konut olduğundan, bu rota da %15'lik orana giriyor. Bu, programın en düşük bütçeli ve en erişilebilir rotasının da aynı vergi yükünü taşıyacağı anlamına geliyor — serimizin dönüşüm rotası yazılarında "en cazip fırsat" olarak sunduğumuz bu seçeneğin maliyet dengesini kökten değiştirebilecek bir gelişme.

Somut Maliyet Etkisi

Bir örnekle somutlaştıralım: €800.000'lik bir Atina Golden Visa alımında, mevcut %3,09'luk oranla ödenen vergi yaklaşık €24.720 iken, %15'lik yeni oranla bu tutar €120.000'e çıkıyor — yani tek bir işlemde ek olarak yaklaşık €96.000'lik bir maliyet artışı. €400.000'lik bir Zone B alımında ise fark yaklaşık €48.000; €250.000'lik bir Zone C dönüşümünde ise yaklaşık €30.000'lik bir ek yük söz konusu. Bu rakamlar, serimizin toplam maliyet hesaplama yazılarında ele aldığımız %8-10'luk standart ek maliyet oranını önemli ölçüde yukarı çekiyor.

Neden Bu Değişiklik Yapılıyor?

Başbakan, konuşmasında bu düzenlemeyi açıkça bir "caydırıcı" (disincentive) olarak tanımladı. Türkiye, Çin ve İsrail gibi ülkelerden gelen yoğun talebin, Yunan vatandaşlarının kendi bölgelerinde ev sahibi olmasını zorlaştırdığını belirtti. Bu, serimizin 2024 reformu ve €800.000 bölgeleri yazısında ele aldığımız temanın bir devamı niteliğinde: hükümet, yabancı yatırımı tamamen durdurmak değil, ama yerel konut piyasası üzerindeki baskıyı azaltacak şekilde yeniden dengelemek istiyor.

Golden Visa Uygunluğunu Etkiliyor mu?

Önemli bir netleştirme: bu vergi değişikliği, Golden Visa'nın yatırım eşiklerini (€250K/€400K/€800K) değiştirmiyor. Bir mülkün Golden Visa'ya uygunluğu, yatırım tutarı ve bölge sınıflandırmasına göre belirlenmeye devam edecek; devir vergisi bu eşiğin üzerine eklenen ayrı bir maliyet kalemi. Yani bir mülk hâlâ €800.000'lik eşiği karşılıyorsa Golden Visa için uygun kalıyor — sadece bu mülkü satın almanın toplam maliyeti, yeni vergi yürürlüğe girdiğinde önemli ölçüde artmış olacak.

Golden Visa Dışı Rotalar Etkileniyor mu?

Hayır — bu düzenleme yalnızca gayrimenkul işlemlerini kapsıyor. Serimizin fon/tahvil alternatifi yazısında detaylandırdığımız €350.000'lik yatırım fonu, €500.000'lik banka mevduatı veya devlet tahvili gibi finansal rotalar, bu vergi artışının tamamen dışında kalıyor. Bu, mevcut piyasa koşullarında finansal rotaların göreceli cazibesini artırabilecek bir gelişme.

Şimdi Ne Yapmalı?

• Kanun henüz yürürlüğe girmediği için, mevcut %3,09'luk oran şu an için geçerliliğini koruyor.
• Yürürlük tarihinden önce (1 Ocak veya 1 Temmuz 2027, hangisi kesinleşirse) işlemini tamamlayan yatırımcılar, muhtemelen mevcut düşük oranından faydalanmaya devam edecek — ancak bu konuda geçiş hükümlerinin nasıl düzenleneceği henüz belli değil.
• Zaten bir Golden Visa süreci içinde olan veya yakın zamanda başlamayı planlayan yatırımcıların, işlem zaman çizelgesini bu gelişmeyi göz önünde bulundurarak gözden geçirmesi önerilir.
• Yasanın kesinleşmemiş olması nedeniyle, şu an için panik satın alma veya erteleme kararı vermek yerine, güncel gelişmeleri yakından takip etmek ve bir avukatla düzenli olarak durum değerlendirmesi yapmak en sağlıklı yaklaşım.
• Bir avukat, Alexander Risvas, bu düzenlemenin hukuki geçerliliğini sorguladığını kamuya açık şekilde belirtti; bu da yasanın nihai halinin mevcut duyurudan farklılaşabileceği ihtimalini güçlendiriyor.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Devir vergisi gerçekten %15'e çıkıyor mu, bu kesinleşti mi?
Henüz kesinleşmedi. Başbakan Kiryakos Miçotakis, 11 Eylül 2026'da Selanik Uluslararası Fuarı'nda bu artışı duyurdu, ancak kanun metni ve kesin yürürlük tarihi resmi olarak yayımlanmadı. Düzenlemenin Meclis'ten geçmesi gerekiyor ve 2027 baharındaki genel seçimler öncesinde bu sürecin nasıl ilerleyeceği belirsizliğini koruyor. Mevcut %3,09'luk oran, yasa resmi olarak değişene kadar geçerliliğini sürdürüyor.

2. Yürürlük tarihi ne zaman, 1 Ocak mı yoksa 1 Temmuz 2027 mi?
Bu konuda kaynaklar arasında çelişki var. Başbakan Miçotakis'in kendi açıklamasında 1 Ocak 2027 tarihi geçerken, Maliye Bakanı Kiryakos Pierrakakis ayrı bir açıklamada 1 Temmuz 2027 tarihini belirtti. Bu tutarsızlık, düzenlemenin henüz nihai şeklini almadığının bir göstergesi. Kesin tarih, yalnızca resmi yasa metni yayımlandığında netleşecek; bu nedenle güncel gelişmelerin yakından takip edilmesi önemli.

3. €250.000'lik dönüşüm rotası da bu vergiye tabi mi?
Evet, bu belki de en kritik ve en az beklenen detay. €250.000'lik Zone C dönüşüm rotası (ticariden konuta dönüşüm), sonuçta bir konut ürettiği için, yeni %15'lik orana tabi olacak; yalnızca gerçek ticari mülkler (ofis, depo, arsa, otel gibi kullanım amacı değişmeyenler) %3,09'da kalıyor. Bu, programın en erişilebilir ve en düşük bütçeli rotasının da aynı vergi yükünü taşıyacağı anlamına geliyor; bu detay bazı ilk yorumların aksine, dönüşüm rotasını otomatik olarak muaf tutmuyor.

4. Bu değişiklik Golden Visa'nın yatırım eşiklerini (€250K/€400K/€800K) etkiliyor mu?
Hayır, bu vergi değişikliği Golden Visa'nın kendi yatırım eşiklerini değiştirmiyor; bunlar ayrı bir yasal çerçeveye (5100/2024 sayılı Kanun) tabi. Devir vergisi, bu eşiğin üzerine eklenen bağımsız bir maliyet kalemi. Bir mülk hâlâ ilgili eşiği (örneğin €800.000) karşılıyorsa Golden Visa için uygun kalmaya devam ediyor; ancak bu mülkü satın almanın toplam maliyeti, yeni vergi yürürlüğe girdiğinde önemli ölçüde yükselmiş olacak.

5. Fon veya tahvil rotasıyla başvurursam bu vergiden etkilenir miyim?
Hayır, bu düzenleme yalnızca gayrimenkul işlemlerini kapsıyor. €350.000'lik yatırım fonu, €500.000'lik banka mevduatı, devlet tahvili veya kurumsal tahvil/hisse senedi gibi finansal Golden Visa rotaları, bu vergi artışının tamamen dışında kalıyor; çünkü bu rotalar bir gayrimenkul devir işlemi içermiyor. Bu gelişme, gayrimenkul maliyetlerinin artması ihtimaline karşı, finansal rotaların göreceli cazibesini artırabilecek bir faktör olarak değerlendirilebilir.

Not: Bu yazıdaki bilgiler, henüz kanunlaşmamış bir siyasi duyuruya dayanmaktadır ve önemli ölçüde değişebilir; yasal veya mali tavsiye niteliği taşımaz. Bu gelişmenin sizin yatırım zaman çizelgenizi nasıl etkileyebileceğini birlikte değerlendirmek ve güncel gelişmeleri yakından takip etmek için bize danışın — Golden Visa sürecinin başından sonuna kadar yanınızdayız.