Golden Visa'da Yeni Vergi Sinyali: Devir Vergisi %3'ten %15'e mi Çıkıyor? (2026)

6 Eylül 2026'da Selanik Uluslararası Fuarı'nda konuşan Başbakan Kiryakos Miçotakis, AB dışı ülke vatandaşlarının gayrimenkul alımlarında uygulanan devir vergisinin %3'ten (efektif %3,09) %15'e (belediye ek vergisiyle efektif yaklaşık %15,45) çıkarılacağını duyurdu; yeni oranın 1 Temmuz 2027'den itibaren uygulanması planlanıyor, ancak düzenleme henüz kanun değil. Bu, Golden Visa yatırımcılarının neredeyse tamamını doğrudan etkileyecek bir gelişme — çünkü program tanımı gereği yalnızca üçüncü ülke vatandaşlarına açık. Bu yazıda, duyurunun tam kapsamını, planlanan yürürlük tarihini ve bu değişikliğin Golden Visa stratejinizi nasıl etkileyebileceğini güncel bilgilerle açıklıyoruz.

Duyurunun Temel Unsurları

Kritik Uyarı: Bu Henüz Kanun Değil

Yukarıdaki tabloda da belirtildiği gibi, kanun metni ve kesin yürürlük tarihi henüz resmi olarak yayımlanmadı. Başbakan'ın açıklaması, €2,2 milyarlık geniş bir ekonomik ve konut paketinin parçası olarak yapıldı; bu paket ayrıca €2 milyarlık sübvansiyonlu mortgage programı, kademeli elektrik maliyeti indirimleri ve küçük yerleşimlerde ENFIA emlak vergisinin kaldırılmasını da içeriyor. Ancak bu, bir siyasi duyuru aşamasında; yasanın Meclis'ten geçmesi ve resmi gazetede yayımlanması gerekiyor. Yunanistan'da genel seçimlerin en geç 2027'de yapılmasının beklenmesi de, yasanın son haliyle bu şekilde geçip geçmeyeceği konusunda ek bir belirsizlik yaratıyor.

Yürürlük tarihi için duyurulmuş bir plan var, ancak bağlayıcı bir tarih henüz yok: Maliye Bakanı ve Eurogroup Başkanı Kiryakos Pierrakakis, yeni oranın 1 Temmuz 2027'den itibaren uygulanmasının planlandığını açıkladı. Kanun metni henüz yayımlanmadığı için bu tarih şimdilik yalnızca bir plan; kesin tarih ancak yasa metni yayımlandığında netleşecek.

Hangi Mülkler Kapsam İçinde, Hangileri Dışında?

Duyurunun en kritik teknik detayı, kapsamın yalnızca konut amaçlı gayrimenkullerle sınırlı olması (kanun metni yayımlanmadığı için aşağıdaki ayrım duyurulan bilgilere dayanıyor ve henüz kesin değil). Bu ayrım, Golden Visa yatırımcıları için önemli stratejik sonuçlar doğuruyor:

Burada özellikle dikkat çekici olan nokta, €250.000'lik Zone C dönüşüm rotasının da bu yeni orana tabi olması. Bazı yorumcular başlangıçta bu rotanın "ticari mülk alımı" olarak sınıflandırılıp muaf tutulabileceğini düşünmüştü; ancak dönüşümün nihai sonucu bir konut olduğundan, bu rota da %15'lik orana giriyor. Bu, programın en düşük bütçeli ve en erişilebilir rotasının da aynı vergi yükünü taşıyacağı anlamına geliyor — serimizin dönüşüm rotası yazılarında "en cazip fırsat" olarak sunduğumuz bu seçeneğin maliyet dengesini kökten değiştirebilecek bir gelişme.

Somut Maliyet Etkisi

Bir örnekle somutlaştıralım: €800.000'lik bir Atina Golden Visa alımında, mevcut %3,09'luk oranla ödenen vergi yaklaşık €24.720 iken, %15'lik yeni oranla — belediye ek vergisiyle birlikte efektif yaklaşık %15,45 — bu tutar yaklaşık €123.600'e çıkıyor; yani tek bir işlemde ek olarak yaklaşık €98.900'lük bir maliyet artışı. €400.000'lik bir Zone B alımında ise fark yaklaşık €49.400 (€61.800 – €12.360); €250.000'lik bir Zone C dönüşümünde ise yaklaşık €30.900'lük (€38.625 – €7.725) bir ek yük söz konusu. (Düzenleme henüz kanunlaşmadığı için bu hesaplar duyurulan orana dayanıyor.) Bu rakamlar, serimizin toplam maliyet hesaplama yazılarında ele aldığımız %8-10'luk standart ek maliyet oranını önemli ölçüde yukarı çekiyor.

Neden Bu Değişiklik Yapılıyor?

Başbakan, konuşmasında bu düzenlemeyi açıkça bir "caydırıcı" (disincentive) olarak tanımladı. Türkiye, Çin ve İsrail gibi ülkelerden gelen yoğun talebin, Yunan vatandaşlarının kendi bölgelerinde ev sahibi olmasını zorlaştırdığını belirtti. Bu, serimizin 2024 reformu ve €800.000 bölgeleri yazısında ele aldığımız temanın bir devamı niteliğinde: hükümet, yabancı yatırımı tamamen durdurmak değil, ama yerel konut piyasası üzerindeki baskıyı azaltacak şekilde yeniden dengelemek istiyor.

Golden Visa Uygunluğunu Etkiliyor mu?

Önemli bir netleştirme: bu vergi değişikliği, Golden Visa'nın yatırım eşiklerini (€250K/€400K/€800K) değiştirmiyor. Bir mülkün Golden Visa'ya uygunluğu, yatırım tutarı ve bölge sınıflandırmasına göre belirlenmeye devam edecek; devir vergisi bu eşiğin üzerine eklenen ayrı bir maliyet kalemi. Yani bir mülk hâlâ €800.000'lik eşiği karşılıyorsa Golden Visa için uygun kalıyor — sadece bu mülkü satın almanın toplam maliyeti, yeni vergi yürürlüğe girdiğinde önemli ölçüde artmış olacak.

Gayrimenkul Dışı Golden Visa Rotaları Etkileniyor mu?

Hayır — bu düzenleme yalnızca gayrimenkul işlemlerini kapsıyor. Serimizin fon/tahvil alternatifi yazısında detaylandırdığımız €350.000'lik yatırım fonu, €500.000'lik banka mevduatı veya devlet tahvili gibi finansal rotalar, bu vergi artışının tamamen dışında kalıyor. Bu, mevcut piyasa koşullarında finansal rotaların göreceli cazibesini artırabilecek bir gelişme.

Şimdi Ne Yapmalı?

• Kanun henüz yürürlüğe girmediği için, mevcut %3,09'luk oran şu an için geçerliliğini koruyor.
• Planlanan yürürlük tarihinden (1 Temmuz 2027) önce işlemini tamamlayan yatırımcılar, muhtemelen mevcut düşük oranından faydalanmaya devam edecek — ancak bu konuda geçiş hükümlerinin nasıl düzenleneceği henüz belli değil.
• Zaten bir Golden Visa süreci içinde olan veya yakın zamanda başlamayı planlayan yatırımcıların, işlem zaman çizelgesini bu gelişmeyi göz önünde bulundurarak gözden geçirmesi önerilir.
• Yasanın kesinleşmemiş olması nedeniyle, şu an için panik satın alma veya erteleme kararı vermek yerine, güncel gelişmeleri yakından takip etmek ve bir avukatla düzenli olarak durum değerlendirmesi yapmak en sağlıklı yaklaşım.
• Bir avukat, Alexander Risvas, bu düzenlemenin hukuki geçerliliğini sorguladığını kamuya açık şekilde belirtti; bu da yasanın nihai halinin mevcut duyurudan farklılaşabileceği ihtimalini güçlendiriyor.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Devir vergisi gerçekten %15'e çıkıyor mu, bu kesinleşti mi?
Henüz kesinleşmedi. Başbakan Kiryakos Miçotakis, 6 Eylül 2026'da Selanik Uluslararası Fuarı'nda bu artışı duyurdu, ancak kanun metni ve kesin yürürlük tarihi resmi olarak yayımlanmadı. Düzenlemenin Meclis'ten geçmesi gerekiyor ve en geç 2027'de yapılması beklenen genel seçimler öncesinde bu sürecin nasıl ilerleyeceği belirsizliğini koruyor. Mevcut %3,09'luk oran, yasa resmi olarak değişene kadar geçerliliğini sürdürüyor.

2. Yeni oran ne zaman yürürlüğe girecek?
Açıklanan plana göre yeni oranın 1 Temmuz 2027'den itibaren uygulanması öngörülüyor; Maliye Bakanı Kiryakos Pierrakakis de bu tarihi belirtti. Ancak bu yalnızca duyurulmuş bir plan: kanun metni henüz yayımlanmadı ve düzenleme henüz kanunlaşmadı. Kesin tarih, yalnızca resmi yasa metni yayımlandığında netleşecek; bu nedenle güncel gelişmelerin yakından takip edilmesi önemli.

3. €250.000'lik dönüşüm rotası da bu vergiye tabi mi?
Evet, bu belki de en kritik ve en az beklenen detay. €250.000'lik Zone C dönüşüm rotası (ticariden konuta dönüşüm), sonuçta bir konut ürettiği için, duyurulan kapsama göre yeni %15'lik orana (efektif ≈%15,45) tabi olacak; yalnızca gerçek ticari mülkler (ofis, depo, arsa, otel gibi kullanım amacı değişmeyenler) %3,09'da kalıyor. Bu, programın en erişilebilir ve en düşük bütçeli rotasının da aynı vergi yükünü taşıyacağı anlamına geliyor; bu detay bazı ilk yorumların aksine, dönüşüm rotasını otomatik olarak muaf tutmuyor.

4. Bu değişiklik Golden Visa'nın yatırım eşiklerini (€250K/€400K/€800K) etkiliyor mu?
Hayır, bu vergi değişikliği Golden Visa'nın kendi yatırım eşiklerini değiştirmiyor; bunlar ayrı bir yasal çerçeveye (5100/2024 sayılı Kanun) tabi. Devir vergisi, bu eşiğin üzerine eklenen bağımsız bir maliyet kalemi. Bir mülk hâlâ ilgili eşiği (örneğin €800.000) karşılıyorsa Golden Visa için uygun kalmaya devam ediyor; ancak bu mülkü satın almanın toplam maliyeti, yeni vergi yürürlüğe girdiğinde önemli ölçüde yükselmiş olacak.

5. Fon veya tahvil rotasıyla başvurursam bu vergiden etkilenir miyim?
Hayır, bu düzenleme yalnızca gayrimenkul işlemlerini kapsıyor. €350.000'lik yatırım fonu, €500.000'lik banka mevduatı, devlet tahvili veya kurumsal tahvil/hisse senedi gibi finansal Golden Visa rotaları, bu vergi artışının tamamen dışında kalıyor; çünkü bu rotalar bir gayrimenkul devir işlemi içermiyor. Bu gelişme, gayrimenkul maliyetlerinin artması ihtimaline karşı, finansal rotaların göreceli cazibesini artırabilecek bir faktör olarak değerlendirilebilir.

Not: Bu yazıdaki bilgiler, henüz kanunlaşmamış bir siyasi duyuruya dayanmaktadır ve önemli ölçüde değişebilir; yasal veya mali tavsiye niteliği taşımaz. Bu gelişmenin sizin yatırım zaman çizelgenizi nasıl etkileyebileceğini birlikte değerlendirmek ve güncel gelişmeleri yakından takip etmek için bize danışın — Golden Visa sürecinin başından sonuna kadar yanınızdayız.