Новый налоговый сигнал для Golden Visa: вырастет ли налог на передачу недвижимости с 3% до 15%? (2026)

Выступая на Международной ярмарке в Салониках 11 сентября 2026 года, премьер-министр Кириакос Мицотакис объявил, что налог на передачу недвижимости, применяемый при покупке недвижимости гражданами стран за пределами ЕС, вырастет с 3% (фактически 3.09%) до 15%. Это изменение напрямую затронет почти каждого инвестора по программе Золотая виза (Golden Visa) — ведь по определению программа открыта только для граждан третьих стран. В этой статье на основе последней информации мы объясняем полный объём заявления, расхождение источников относительно даты вступления в силу и то, как это изменение может повлиять на вашу стратегию Golden Visa.

Ключевые элементы заявления

Важное предупреждение: это пока не закон

Как указано в таблице выше, текст законопроекта и точная дата вступления в силу официально ещё не опубликованы. Заявление премьер-министра прозвучало в рамках масштабного экономического и жилищного пакета на €2.2 млрд; пакет также включает программу субсидируемой ипотеки на €2 млрд, поэтапное снижение стоимости электроэнергии и отмену налога на недвижимость ENFIA в небольших населённых пунктах. Но пока это стадия политического заявления; закон должен быть принят парламентом и опубликован в Правительственной газете. То, что весной 2027 года в Греции пройдут всеобщие выборы, добавляет дополнительную неопределённость относительно того, будет ли закон принят в нынешней форме.

Есть и явное расхождение источников относительно даты вступления в силу: сам премьер-министр Мицотакис сказал «1 января 2027 года», а министр финансов и председатель Еврогруппы Кириакос Пьерракакис в отдельном заявлении назвал «1 июля 2027 года». Это конкретный признак того, что мера ещё не доработана; точная дата станет ясна только после публикации текста законопроекта.

Какие объекты попадают под действие, а какие нет?

Самая важная техническая деталь заявления — сфера действия ограничена только жилой недвижимостью. Это разграничение имеет важные стратегические последствия для инвесторов Golden Visa:

Обращает на себя внимание то, что новая ставка распространяется и на путь конверсии за €250,000 в Зоне C. Некоторые комментаторы поначалу полагали, что этот путь может быть классифицирован как «покупка коммерческой недвижимости» и освобождён; но поскольку итоговым результатом конверсии является жильё, этот путь также подпадает под ставку 15%. Это означает, что самый бюджетный и доступный путь программы будет нести ту же налоговую нагрузку — изменение, которое может принципиально изменить баланс затрат варианта, представленного в наших статьях о пути конверсии как «самая привлекательная возможность».

Конкретное влияние на затраты

Рассмотрим на примере: при покупке за €800,000 в Афинах по Golden Visa налог по действующей ставке 3.09% составляет примерно €24,720, а по новой ставке 15% он вырастает до €120,000 — дополнительные расходы около €96,000 на одну сделку. При покупке за €400,000 в Зоне B разница составляет примерно €48,000; при конверсии за €250,000 в Зоне C — около €30,000 дополнительной нагрузки. Эти цифры значительно повышают стандартную долю дополнительных расходов в 8-10%, о которой говорится в наших статьях об общей стоимости.

Почему вносится это изменение?

В своей речи премьер-министр прямо назвал эту меру «сдерживающей». Он заявил, что высокий спрос из таких стран, как Турция, Китай и Израиль, затрудняет для греческих граждан приобретение жилья в собственных районах. Это продолжение темы, рассмотренной в нашей статье о реформе 2024 года и регионах с порогом €800,000: правительство не хочет полностью остановить иностранные инвестиции, а стремится перебалансировать их так, чтобы снизить давление на местный рынок жилья.

Влияет ли это на право на Golden Visa?

Важное уточнение: это налоговое изменение не меняет инвестиционные пороги Golden Visa (€250K/€400K/€800K). Право объекта на Golden Visa по-прежнему будет определяться суммой инвестиций и классификацией зоны; налог на передачу недвижимости — отдельная статья расходов, добавляемая сверх этого порога. Таким образом, если объект по-прежнему соответствует порогу €800,000, он остаётся пригодным для Golden Visa — лишь общая стоимость покупки этого объекта после вступления нового налога в силу значительно возрастёт.

Затрагиваются ли пути Golden Visa, не связанные с недвижимостью?

Нет — эта мера касается только сделок с недвижимостью. Финансовые пути, подробно описанные в нашей статье об альтернативе через фонды/облигации, — инвестиционный фонд на €350,000, банковский депозит на €500,000 или государственные облигации — полностью находятся вне этого повышения налога. В текущих рыночных условиях это может повысить относительную привлекательность финансовых путей.

Что делать сейчас?

• Поскольку закон ещё не вступил в силу, пока сохраняется действующая ставка 3.09%.
• Инвесторы, завершившие сделку до даты вступления в силу (1 января или 1 июля 2027 года — в зависимости от того, какая будет подтверждена), вероятно, по-прежнему смогут воспользоваться действующей более низкой ставкой — но как будут урегулированы переходные положения, пока неизвестно.
• Инвесторам, которые уже находятся в процессе получения Golden Visa или планируют начать его в ближайшее время, рекомендуется пересмотреть сроки своей сделки с учётом этого изменения.
• Поскольку закон не окончательный, самый разумный подход сейчас — внимательно следить за развитием событий и регулярно пересматривать ситуацию с юристом, а не совершать покупку в панике или принимать решение об отсрочке.
• Юрист Александр Рисвас публично заявил, что ставит под сомнение правовую обоснованность этой меры; это повышает вероятность того, что окончательная форма закона может отличаться от нынешнего заявления.

Часто задаваемые вопросы

1. Действительно ли налог на передачу недвижимости вырастет до 15% — это окончательно?
Пока нет. Премьер-министр Кириакос Мицотакис объявил о повышении на Международной ярмарке в Салониках 11 сентября 2026 года, но текст законопроекта и точная дата вступления в силу официально не опубликованы. Мера должна быть принята парламентом, и как будет развиваться этот процесс до всеобщих выборов весной 2027 года, остаётся неясным. Действующая ставка 3.09% сохраняется до официального изменения закона.

2. Когда это начнётся — 1 января или 1 июля 2027 года?
Источники здесь расходятся. В своём заявлении премьер-министр Мицотакис упомянул 1 января 2027 года, тогда как министр финансов Кириакос Пьерракакис в отдельном заявлении назвал 1 июля 2027 года. Это несоответствие — признак того, что мера ещё не приняла окончательную форму. Точная дата станет ясна только после публикации официального текста законопроекта, поэтому важно внимательно следить за развитием событий.

3. Распространяется ли этот налог и на путь конверсии за €250,000?
Да — это, пожалуй, самая важная и наименее ожидаемая деталь. Поскольку путь конверсии за €250,000 в Зоне C (перевод коммерческой недвижимости в жилую) в итоге даёт жилой объект, на него будет распространяться новая ставка 15%; на уровне 3.09% остаются только настоящие коммерческие объекты (офисы, склады, земля, отели — те, назначение которых не меняется). Это означает, что самый доступный и наименее затратный путь программы будет нести ту же налоговую нагрузку; вопреки некоторым ранним комментариям, эта деталь не освобождает путь конверсии автоматически.

4. Влияет ли это изменение на инвестиционные пороги Golden Visa (€250K/€400K/€800K)?
Нет. Это налоговое изменение не меняет собственные инвестиционные пороги Golden Visa; они регулируются отдельной правовой базой (Law 5100/2024). Налог на передачу недвижимости — самостоятельная статья расходов, добавляемая сверх порога. Объект, который по-прежнему соответствует соответствующему порогу (например, €800,000), остаётся пригодным для Golden Visa; но общая стоимость покупки этого объекта после вступления нового налога в силу значительно возрастёт.

5. Если я подаю заявление через фонд или облигации, затронет ли это меня?
Нет — эта мера касается только сделок с недвижимостью. Финансовые пути получения Golden Visa, такие как инвестиционный фонд на €350,000, банковский депозит на €500,000, государственные облигации или корпоративные облигации/акции, полностью находятся вне этого повышения налога, поскольку не предполагают передачи недвижимости. На фоне перспективы роста затрат на недвижимость это можно рассматривать как фактор, повышающий относительную привлекательность финансовых путей.

Примечание: информация в этой статье основана на политическом заявлении, которое ещё не стало законом и может существенно измениться; она не является юридической или финансовой консультацией. Свяжитесь с нами, чтобы вместе оценить, как это изменение может повлиять на сроки ваших инвестиций, и внимательно следить за развитием событий — мы сопровождаем вас от начала до конца процесса получения Golden Visa.