Золотая виза Греции за €800,000: Аттика, Салоники, Миконос

После реформы, вступившей в силу в конце 2024 года, минимальная сумма инвестиций в недвижимость по программе Золотая виза Греции (Golden Visa) больше не является единой: она определяется трёхуровневой системой, зависящей от региона. Самый высокий из этих уровней, так называемая «зона A», требует минимальной инвестиции в размере €800,000. В этой статье мы рассматриваем все регионы, где действует порог €800,000, — Аттику, Салоники, Миконос, Санторини и полный список островов, соответствующих критерию численности населения, — на основе актуальных данных 2026 года.

Что такое регион €800,000 (зона A)?

Зона A охватывает регионы с самым высоким спросом на рынке недвижимости Греции, где государство применяет наивысший инвестиционный порог, чтобы защитить местный жилищный рынок. Объект, приобретаемый в этих регионах, должен быть единым объектом площадью не менее 120 м²; набрать сумму €800,000 за счёт нескольких небольших объектов невозможно. Принадлежность объекта к тому или иному региону определяется не ценой продажи, а официальной классификацией его муниципалитета, поэтому важно получить письменное подтверждение региона до покупки.

Полный список регионов с требованием €800,000

1. Регион Аттика (Афины и окрестности)

Аттика — административный регион, охватывающий все Афины, порт Пирей и все окружающие пригороды; это самая обширная часть зоны A. Практически каждый муниципалитет Аттики подпадает под порог €800,000, что делает регион крупнейшим и наиболее ликвидным рынком недвижимости Греции.

2. Периферийная единица Салоники (Большие Салоники)

В Салониках, втором по величине городе Греции, порог €800,000 действует не только в общине (диме) Салоники, но и на всей территории периферийной единицы Салоники; сюда входят такие пригороды, как Каламария, Пилея, Терми и Эвосмос. Порог €400,000 действует только за пределами периферийной единицы, например на Халкидиках, в Пиерии или Килкисе.

3. Миконос и Санторини

Миконос и Санторини — два самых востребованных туристических острова Греции — прямо названы в списке зоны A независимо от критерия численности населения. На обоих островах проекты роскошных вилл и жилых комплексов особенно популярны среди инвесторов как ради вида на жительство (ВНЖ), так и благодаря высокому потенциалу арендного дохода.

4. Другие острова с населением более 3,100 человек

Помимо Миконоса и Санторини, все греческие острова с зарегистрированным населением более 3,100 человек также автоматически подпадают под порог €800,000. Этому критерию соответствуют более 30 островов, и именно здесь многие инвесторы ошибаются, рассчитывая на «дешёвый остров». Характерные примеры:

• Крит (Ханья, Ираклион, Ретимно) · Родос · Корфу · Кос · Лесбос (Митилини) · Хиос · Закинф · Кефалония
• Самос · Парос · Наксос · Сирос · Тинос · Эгина · Иос · Скиатос · Скопелос и другие острова с населением более 3,100 человек

Вопреки распространённому мнению, большинство островов из этого списка подпадают под порог €800,000, а не €400,000; поэтому, если планируется инвестиция на острове, данные о численности населения необходимо подтвердить по актуальному источнику (migration.gov.gr).

На что обратить внимание

• Инвестиция должна быть осуществлена через один объект; порог нельзя набрать, объединив несколько небольших объектов.
• Площадь объекта, как правило, должна составлять не менее 120 м².
• Классификация региона зависит от официального статуса муниципалитета, а не от цены продажи — некоторые инвесторы не выясняют это и совершают сделку в «не том» регионе.
• Объекты в зоне A нельзя использовать для краткосрочной аренды (в формате Airbnb); разрешена только долгосрочная аренда.
• Поскольку муниципальные границы время от времени могут изменяться министерским решением, актуальный список следует проверить до подписания предварительного договора.

Часто задаваемые вопросы

1. На какие регионы Греции распространяется инвестиционный порог €800,000?
Порог €800,000 (зона A) распространяется на всю Аттику — то есть на центр Афин, порт Пирей и районы Афинской Ривьеры, такие как Глифада, Вула и Вулиагмени. Кроме того, в этот список напрямую включены периферийная единица Салоники, а также острова Миконос и Санторини. Наконец, все греческие острова с зарегистрированным населением более 3,100 человек автоматически относятся к зоне A — это более 30 популярных островов, таких как Крит, Родос, Корфу и Кос. Принадлежность объекта к региону определяется официальным статусом его муниципалитета, а не ценой продажи.

2. Распространяется ли требование €800,000 на всю Аттику?
Да, практически весь административный регион Аттика входит в зону A, включая центр Афин, портовую зону Пирея и районы Афинской Ривьеры — Глифаду, Вулу, Вари, Вулиагмени и Эллинико. Северные пригороды, такие как Кифисия и Маруси, находятся в границах Аттики и, как правило, подпадают под тот же порог. Тем не менее, поскольку на уровне муниципалитетов возможны исключения, рекомендуется получить официальное подтверждение до покупки.

3. Почему Миконос и Санторини отдельно включены в список €800,000?
Миконос и Санторини прямо поименованы в законе как подпадающие под порог €800,000 независимо от критерия численности населения. Главная причина в том, что на обоих островах самый высокий туристический спрос и самые высокие цены на недвижимость в Греции. Применяя более высокий порог в таких востребованных районах, государство стремится одновременно снизить давление на местные цены на жильё и обеспечить привлекательность программы для серьёзных инвесторов.

4. Какие популярные острова входят в список с населением более 3,100 человек?
Помимо Миконоса и Санторини, к основным островам с населением более 3,100 человек, которые поэтому подпадают под порог €800,000, относятся Крит, Родос, Корфу, Кос, Лесбос, Хиос, Закинф, Кефалония, Самос, Парос и Наксос. Этот список охватывает более 30 островов и включает популярные направления, которые многие инвесторы поначалу относят к зоне B с порогом €400,000. Поэтому проверка данных о численности населения по актуальному официальному источнику крайне важна, чтобы избежать непредвиденного превышения бюджета.

5. Можно ли разделить инвестицию €800,000 между несколькими объектами?
Нет, в регионах зоны A (Аттика, Салоники, Миконос, Санторини и соответствующие критерию острова) вся минимальная сумма €800,000 должна быть вложена в один объект. Например, удовлетворить требование, купив две отдельные квартиры по €400,000 в Афинах, невозможно. Это правило было введено реформой 2024 года, чтобы пресечь практику «дробления» порога за счёт массовой покупки небольших квартир. Кроме того, площадь объекта, как правило, должна составлять не менее 120 м².

Примечание: эта статья носит исключительно информационный характер и не является юридической или финансовой консультацией. Поскольку действующие правила могут часто меняться, перед подачей заявления рекомендуем проконсультироваться с лицензированным иммиграционным консультантом или с нашей юридической фирмой.