2026年8月8日 · 更新于：2026年10月7日 · Emre Kurt 律师
希腊购房移民€800,000区域：阿提卡、塞萨洛尼基、米科诺斯
2026年指南：希腊黄金签证中适用€800,000投资门槛的A区——阿提卡、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼及完整岛屿名单。
随着2024年底生效的改革，希腊黄金签证（Golden Visa）计划中房地产投资的最低金额不再是单一数字，而是由一套按地区区分的三级体系确定。其中最高的一级被称为“A区”（Zone A），要求最低投资€800,000。本文基于2026年最新数据，逐一介绍适用€800,000门槛的所有地区——阿提卡、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼，以及符合人口标准的完整岛屿名单。
什么是€800,000区域（A区）？
A区涵盖希腊房地产市场需求最旺盛的地区，政府在这些地区设置最高的投资门槛，以保护当地住房市场。在这些地区购买的房产必须是面积至少120 m²的单一房产；不能将€800,000的投资拆分到多套较小的房产中完成。房产属于哪个区域，并非由售价决定，而是由其所在市镇的官方分类决定——因此在购买前取得区域归属的书面确认十分重要。
适用€800,000要求的完整地区列表
| 区域 | 最低投资额 | 覆盖地区 |
|---|---|---|
| A区 | €800,000 | 阿提卡（雅典、比雷埃夫斯、雅典里维埃拉）、塞萨洛尼基大区单位、米科诺斯、圣托里尼、所有人口3,100人以上的岛屿 |
| B区 | €400,000 | A区以外的所有地区：伯罗奔尼撒、克里特大部分地区、人口不足3,100人的岛屿、希腊北部 |
| C区 | €250,000 | 历史建筑／受保护历史建筑修复或商改住（商业转住宅）——适用于希腊全境 |
1. 阿提卡大区（雅典及周边）
阿提卡是涵盖整个雅典、比雷埃夫斯港及周边所有郊区的行政大区，也是A区中范围最广的子区域。阿提卡境内的每一个市镇无一例外均适用€800,000门槛，使该地区成为希腊规模最大、流动性最强的房地产市场。
| 子区域 | 代表性街区／市镇 |
|---|---|
| 雅典市中心 | 科洛纳基、库卡基、潘格拉提、埃克萨尔希亚、普拉卡周边 |
| 雅典里维埃拉 | 格利法达、武拉、瓦里、武利亚格梅尼、埃利尼科 |
| 比雷埃夫斯及港口区 | 比雷埃夫斯中心及港口区街区 |
| 雅典北部郊区 | 基菲西亚、马鲁西、哈兰德里、普西科 |
2. 塞萨洛尼基大区单位（大塞萨洛尼基）
在希腊第二大城市塞萨洛尼基，€800,000门槛不仅适用于塞萨洛尼基市，而是适用于整个塞萨洛尼基大区单位；卡拉马里亚、皮莱亚、塞尔米、埃沃斯莫斯等郊区均包括在内。只有在该大区单位以外，例如哈尔基季基、皮埃里亚或基尔基斯，才适用€400,000门槛。
3. 米科诺斯和圣托里尼
米科诺斯和圣托里尼是希腊最受欢迎的两个旅游岛屿，它们被明确列入A区名单，与人口标准无关。在这两个岛上，豪华别墅和住宅项目因兼具居留许可和高租金收益潜力，尤其受到投资者青睐。
4. 其他人口超过3,100人的岛屿
除米科诺斯和圣托里尼外，所有登记人口超过3,100人的希腊岛屿也自动适用€800,000门槛。符合这一标准的岛屿有30多个，许多期待“便宜岛屿”的投资者正是在这里踩坑。主要例子：
- 克里特（哈尼亚、伊拉克利翁、雷西姆农）· 罗得岛 · 科孚 · 科斯 · 莱斯沃斯（米蒂利尼）· 希俄斯 · 扎金索斯 · 凯法利尼亚
- 萨摩斯 · 帕罗斯 · 纳克索斯 · 锡罗斯 · 蒂诺斯 · 埃伊纳 · 斯基亚索斯 · 斯科派洛斯及其他人口超过3,100人的岛屿
与普遍印象相反，该名单上的大多数岛屿适用的是€800,000而非€400,000门槛；因此，如果计划在岛屿投资，必须通过最新来源（migration.gov.gr）核实人口数据。
注意事项
- 投资必须通过单一房产完成；不能通过合并多套较小房产来达到门槛。
- 房产面积一般须至少120 m²。
- 区域分类取决于市镇的官方地位，而非售价——一些投资者未能确认这一点，结果在错误的区域完成了交易。
- 短租（Airbnb）禁令不仅适用于A区，而是适用于所有黄金签证房产；只允许长租。
- 由于市镇边界可能不时通过部长决定进行调整，因此在签署预售合同之前应核实最新名单。
常见问题
1. 希腊哪些地区适用€800,000的投资门槛？
€800,000门槛（A区）覆盖整个阿提卡——即雅典市中心、比雷埃夫斯港以及格利法达、武拉、武利亚格梅尼等雅典里维埃拉地区。此外，塞萨洛尼基大区单位以及米科诺斯和圣托里尼两岛被直接列入该名单。最后，所有登记人口超过3,100人的希腊岛屿自动归入A区，涵盖克里特、罗得岛、科孚、科斯等30多个热门岛屿。房产归属哪个区域，由其所在市镇的官方地位决定，而非售价。
2. 整个阿提卡都适用€800,000的要求吗？
是的，整个阿提卡行政大区均属于A区，没有任何例外，其中包括雅典市中心、比雷埃夫斯港口区以及雅典里维埃拉的格利法达、武拉、瓦里、武利亚格梅尼和埃利尼科。基菲西亚、马鲁西等北部郊区也在阿提卡范围内，适用同样的门槛。阿提卡境内不存在市镇层面的例外；€800,000门槛适用于该地区的每一处房产。
3. 为什么米科诺斯和圣托里尼被专门列入€800,000名单？
米科诺斯和圣托里尼在法律中被直接点名适用€800,000门槛，与人口标准无关。主要原因是这两个岛屿拥有希腊最高的旅游需求和最高的房价。通过在这类高需求地区设置更高的门槛，政府既希望缓解当地房价压力，也希望确保该计划吸引的是严肃的投资者。
4. 人口超过3,100人的名单中有哪些热门岛屿？
除米科诺斯和圣托里尼外，人口超过3,100人、因而适用€800,000门槛的主要岛屿包括克里特、罗得岛、科孚、科斯、莱斯沃斯、希俄斯、扎金索斯、凯法利尼亚、萨摩斯、帕罗斯和纳克索斯。该名单涵盖30多个岛屿，其中包括许多投资者起初以为属于€400,000 B区的热门目的地。因此，通过最新的官方来源核实人口数据至关重要，以免预算意外超支。
5. 可以把€800,000的投资分散到多套房产吗？
不可以。在A区（阿提卡、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼及符合条件的岛屿），€800,000的最低投资额必须全部通过单一房产完成。例如，在雅典分别购买两套€400,000的公寓无法满足要求。这一规则是2024年改革时引入的，旨在杜绝通过批量购买小公寓来“拆分”门槛的做法。该单一房产一般还须至少120 m²。
注：本文仅供一般信息参考，不构成法律或财务建议。由于现行法规可能频繁变化，建议您在申请前咨询持牌移民顾问或我们的律师事务所。
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