مناطق €800,000 في الفيزا الذهبية اليونانية: أتيكا وسالونيك وميكونوس

مع الإصلاح الذي دخل حيز التنفيذ في نهاية عام 2024، لم يعد الحد الأدنى للاستثمار العقاري في برنامج الفيزا الذهبية (Golden Visa) اليوناني رقمًا واحدًا؛ بل أصبح يُحدَّد وفق نظام من ثلاث فئات يختلف باختلاف المنطقة. وأعلى هذه الفئات، المسماة «المنطقة A»، تشترط حدًا أدنى للاستثمار قدره €800,000. نستعرض في هذا المقال جميع المناطق التي يُطبَّق فيها حد €800,000 — أتيكا وسالونيك وميكونوس وسانتوريني والقائمة الكاملة للجزر المستوفية لمعيار عدد السكان — استنادًا إلى بيانات 2026 الحالية.

ما هي منطقة €800,000 (المنطقة A)؟

تشمل المنطقة A المناطق الأعلى طلبًا في سوق العقارات اليوناني، حيث تطبّق الحكومة أعلى حد استثماري لحماية سوق السكن المحلي. ويجب أن يكون العقار المشترى في هذه المناطق عقارًا واحدًا لا تقل مساحته عن 120 م²؛ ولا يمكن إتمام استثمار €800,000 بتوزيعه على عدة عقارات أصغر. ولا يُحدَّد انتماء العقار إلى منطقة ما بسعر البيع، بل بالتصنيف الرسمي لبلديته — لذا من المهم الحصول على تأكيد مكتوب للمنطقة قبل الشراء.

القائمة الكاملة للمناطق الخاضعة لشرط €800,000

1. إقليم أتيكا (أثينا وضواحيها)

أتيكا هو الإقليم الإداري الذي يضم أثينا بأكملها وميناء بيرايوس وجميع الضواحي المحيطة، وهو أوسع المناطق الفرعية في المنطقة A. ويخضع كل بلديات أتيكا تقريبًا لحد €800,000، مما يجعل الإقليم أكبر سوق عقاري في اليونان وأكثرها سيولة.

2. الوحدة الإقليمية لسالونيك (سالونيك الكبرى)

في سالونيك، ثاني أكبر مدينة في اليونان، لا يقتصر تطبيق حد €800,000 على بلدية المدينة نفسها، بل يشمل الوحدة الإقليمية لسالونيك بأكملها؛ وتدخل في ذلك ضواحٍ مثل كالاماريا وبيليا وثيرمي وإيفوسموس. ولا يُطبَّق حد €400,000 إلا خارج الوحدة الإقليمية، على سبيل المثال في خالكيذيكي أو بييريا أو كيلكيس.

3. ميكونوس وسانتوريني

أُدرجت ميكونوس وسانتوريني، أكثر جزيرتين سياحيتين طلبًا في اليونان، صراحةً بالاسم في قائمة المنطقة A بصرف النظر عن معيار عدد السكان. وفي كلتا الجزيرتين، تحظى الفيلات الفاخرة والمشاريع السكنية بشعبية خاصة لدى المستثمرين، سواء للحصول على تصريح الإقامة أو لإمكانات العائد الإيجاري المرتفع.

4. جزر أخرى يتجاوز عدد سكانها 3,100 نسمة

إلى جانب ميكونوس وسانتوريني، تخضع تلقائيًا لحد €800,000 أيضًا جميع الجزر اليونانية التي يتجاوز عدد سكانها المسجلين 3,100 نسمة. وتستوفي أكثر من 30 جزيرة هذا المعيار، وهنا يقع كثير من المستثمرين في المفاجأة وهم يتوقعون «جزيرة رخيصة». ومن أبرز الأمثلة:

• كريت (خانيا، هيراكليون، ريثيمنو) · رودس · كورفو · كوس · ليسبوس (ميتيليني) · خيوس · زاكينثوس · كيفالونيا
• ساموس · باروس · ناكسوس · سيروس · تينوس · إيجينا · إيوس · سكياثوس · سكوبيلوس وغيرها من الجزر التي يتجاوز عدد سكانها 3,100 نسمة

تخضع معظم الجزر في هذه القائمة، على عكس الانطباع الشائع، لحد €800,000 لا لحد €400,000؛ لذا إذا كان المخطط استثمارًا في جزيرة، فيجب التأكد من بيانات عدد السكان من مصدر حديث (migration.gov.gr).

نقاط ينبغي الانتباه إليها

• يجب أن يتم الاستثمار من خلال عقار واحد؛ ولا يمكن استيفاء الحد بجمع عدة عقارات أصغر.
• يجب عمومًا ألا تقل مساحة العقار عن 120 م².
• يعتمد تصنيف المنطقة على الوضع الرسمي للبلدية لا على سعر البيع — وبعض المستثمرين لا يتحققون من ذلك فيُجرون الصفقة في منطقة خاطئة.
• لا يجوز استخدام عقارات المنطقة A للإيجار قصير الأجل (على غرار Airbnb)؛ ولا يُسمح إلا بالإيجار طويل الأجل.
• نظرًا لإمكانية تحديث الحدود البلدية بقرار وزاري من حين لآخر، ينبغي مراجعة القائمة الحالية قبل توقيع العقد الابتدائي.

الأسئلة الشائعة

1. ما المناطق في اليونان الخاضعة لحد الاستثمار البالغ €800,000؟
يشمل حد €800,000 (المنطقة A) كامل أتيكا — أي وسط أثينا وميناء بيرايوس وأحياء الريفييرا الأثينية مثل غليفادا وفولا وفولياغميني. وإضافةً إلى ذلك، تُدرج في هذه القائمة مباشرةً الوحدة الإقليمية لسالونيك وجزيرتا ميكونوس وسانتوريني. وأخيرًا، تقع تلقائيًا ضمن المنطقة A جميع الجزر اليونانية التي يتجاوز عدد سكانها المسجلين 3,100 نسمة، وهو ما يشمل أكثر من 30 جزيرة شهيرة مثل كريت ورودس وكورفو وكوس. ولا يُحدَّد انتماء العقار إلى منطقة ما بسعر البيع، بل بالوضع الرسمي لبلديته.

2. هل تخضع أتيكا بأكملها لشرط €800,000؟
نعم، يقع معظم إقليم أتيكا الإداري تقريبًا ضمن المنطقة A، ويشمل ذلك وسط أثينا ومنطقة ميناء بيرايوس وأحياء الريفييرا الأثينية غليفادا وفولا وفاري وفولياغميني وإلينيكو. أما الضواحي الشمالية مثل كيفيسيا وماروسي فتقع داخل حدود أتيكا وتخضع عمومًا للحد نفسه. ومع ذلك، ونظرًا لاحتمال وجود ترتيبات استثنائية على مستوى البلديات، يُنصح بالحصول على تأكيد رسمي قبل الشراء.

3. لماذا أُدرجت ميكونوس وسانتوريني تحديدًا في قائمة €800,000؟
يذكر القانون ميكونوس وسانتوريني بالاسم صراحةً بوصفهما خاضعتين لحد €800,000، بصرف النظر عن معيار عدد السكان. والسبب الرئيسي أن الجزيرتين تشهدان أعلى طلب سياحي وأعلى أسعار عقارية في اليونان. ومن خلال تطبيق حد أعلى في هذه المناطق ذات الطلب المرتفع، تهدف الحكومة إلى تخفيف الضغط على أسعار المساكن المحلية وضمان جاذبية البرنامج للمستثمرين الجادّين في آنٍ واحد.

4. ما الجزر الشهيرة المدرجة في قائمة الجزر التي يتجاوز عدد سكانها 3,100 نسمة؟
إلى جانب ميكونوس وسانتوريني، تشمل أبرز الجزر التي يتجاوز عدد سكانها 3,100 نسمة وتخضع بالتالي لحد €800,000: كريت ورودس وكورفو وكوس وليسبوس وخيوس وزاكينثوس وكيفالونيا وساموس وباروس وناكسوس. وتضم هذه القائمة أكثر من 30 جزيرة، من بينها وجهات شهيرة يظن كثير من المستثمرين في البداية أنها تقع في المنطقة B ذات حد €400,000. لذا فإن التحقق من بيانات عدد السكان من مصدر رسمي حديث أمر بالغ الأهمية لتجنّب تجاوزات غير متوقعة في الميزانية.

5. هل يمكنني توزيع استثمار €800,000 على عدة عقارات؟
لا، ففي مناطق المنطقة A (أتيكا وسالونيك وميكونوس وسانتوريني والجزر المستوفية للمعيار) يجب استيفاء الحد الأدنى البالغ €800,000 بالكامل من خلال عقار واحد. فعلى سبيل المثال، لا يمكن الوفاء بالشرط بشراء شقتين منفصلتين بقيمة €400,000 لكل منهما في أثينا. وقد استُحدثت هذه القاعدة مع إصلاح 2024 لمنع ممارسة «تجزئة» الحد عبر شراء شقق صغيرة بالجملة. كما يجب عمومًا ألا تقل مساحة العقار الواحد عن 120 م².

ملاحظة: هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط ولا يُعدّ استشارة قانونية أو مالية. ونظرًا لأن اللوائح الحالية قد تتغير كثيرًا، نوصي باستشارة مستشار هجرة مرخّص أو مكتبنا القانوني قبل تقديم الطلب.