الفيزا الذهبية اليونانية (Golden Visa) برنامج للإقامة مقابل الاستثمار يتيح لمواطني الدول من خارج الاتحاد الأوروبي الحصول على تصريح إقامة لمدة 5 سنوات قابل للتجديد، عبر القيام باستثمار في اليونان يستوفي شروطًا معيّنة.
النموذج الأشهر في البرنامج هو الاستثمار العقاري. غير أن النظام تغيّر تغيّرًا كبيرًا بعد عام 2024؛ فبحسب موقع العقار وطبيعة الاستثمار، برزت ثلاثة مستويات استثمار رئيسية: €250,000 و€400,000 و€800,000.
لهذا السبب، لا توجد اليوم إجابة واحدة عن سؤال «بكم يجب أن أشتري عقارًا للحصول على الفيزا الذهبية اليونانية؟»
الإجابة الصحيحة هي: €250,000 لبعض الاستثمارات العقارية الخاصة، و€400,000 للاستثمارات العقارية القياسية في مناطق معيّنة من اليونان، و€800,000 في أتيكا والمناطق الأخرى ذات الطلب المرتفع.
وفوق ذلك، لا يكفي مبلغ الاستثمار وحده. ففي بعض الفئات يجب أن يكون الاستثمار في عقار واحد، وفي الفئتين القياسيتين €400,000 و€800,000 يجب أن تكون للعقارات المبنية مساحة معيشة رئيسية لا تقل عن 120 م².
يقدّم هذا الدليل خريطة شاملة لنظام الفيزا الذهبية اليونانية كما هو في عام 2026.
ما هي الفيزا الذهبية اليونانية؟
الفيزا الذهبية اليونانية تصريح إقامة للمستثمرين يُمنح لمواطني الدول الثالثة مقابل استثمارات معيّنة.
ينظّم قانون الهجرة اليوناني التصريح الممنوح على أساس استثمار عقاري بوصفه تصريح إقامة للمستثمر من النوع B.5.
ومن أهم مزايا البرنامج للمستثمرين أن حق الإقامة غير مرتبط بشرط العيش في اليونان بشكل دائم.
بعبارة أخرى، لا تهمّ الفيزا الذهبية من يريدون الانتقال إلى اليونان فحسب، بل تهمّ أيضًا المستثمرين الذين يريدون وضع إقامة طويل الأمد في أوروبا مع مواصلة العيش والعمل في بلدانهم.
ما دام الاستثمار المؤهِّل قائمًا واستُوفيت شروط التجديد الأخرى، يمكن تجديد تصريح الإقامة لفترات مدة كل منها خمس سنوات.
لهذا ليس من الدقة النظر إلى الفيزا الذهبية على أنها مجرد «تأشيرة لمدة 5 سنوات». إنها آلية إقامة طويلة الأمد مشروطة بالحفاظ على الاستثمار.
نظام الفيزا الذهبية اليونانية 2026 في لمحة
| فئة الاستثمار | الحد الأدنى للاستثمار | عقار واحد | شرط 120 م² |
|---|---|---|---|
| استثمار قياسي في أتيكا وسالونيك وميكونوس وسانتوريني والجزر التي يتجاوز عدد سكانها 3,100 | €800,000 | نعم | نعم* |
| استثمار قياسي في بقية أنحاء اليونان | €400,000 | نعم | نعم* |
| عقار مؤهَّل حُوِّل إلى الاستخدام السكني عبر تغيير الاستخدام | €250,000 | نعم | لا |
| ترميم مبنى محمي/تاريخي مُدرج | €250,000 | نعم | لا |
* يُقيَّم شرط 120 م² للعقارات المبنية أو الحاصلة على رخصة بناء، وفق الشروط المنصوص عليها في القانون.
هذا الجدول هو نقطة الانطلاق لفهم نظام 2026. لكن لا ينبغي نسيان أن فئتي €250,000 على وجه الخصوص ليستا فرصة لشراء مسكن عادي بقيمة €250,000.
بكم يجب أن تشتري عقارًا للحصول على الفيزا الذهبية اليونانية؟
من أهم التغييرات في نظام الفيزا الذهبية اليونانية التخلي عن مبلغ استثمار واحد يُطبَّق على البلد بأكمله.
ففي عمليات شراء العقارات القياسية، بات مبلغ الاستثمار يختلف بحسب موقع العقار.
مناطق الفيزا الذهبية بحد €800,000
في الاستثمارات العقارية القياسية، يبلغ الحد الأدنى للاستثمار €800,000 في إقليم أتيكا والوحدة الإقليمية لسالونيك وميكونوس وسانتوريني (ثيرا) والجزر اليونانية التي يتجاوز عدد سكانها 3,100 وفق آخر تعداد.
من المهم بشكل خاص إدراك أن أتيكا ليست وسط أثينا فقط. فلأن مساحة واسعة جدًا من أثينا وضواحيها تقع ضمن إقليم أتيكا، قد يخطئ المستثمرون حين يفترضون أنه «إذا اخترت منطقة خارج أثينا، يمكنني الاستفادة من حد €400,000».
قبل اختيار عقار للفيزا الذهبية، ينبغي التحقق من فئة الاستثمار التي تندرج فيها المنطقة الإدارية قانونيًا.
في المسار القياسي بحد €800,000، يجب أن يتم الاستثمار من خلال عقار واحد. فمثلًا، شقتان منفصلتان قيمة كل منهما €400,000 بإجمالي €800,000 لا تستوفيان وحدهما شرط الفيزا الذهبية القياسي بحد €800,000.
الفيزا الذهبية اليونانية بحد €400,000
في مناطق اليونان التي لا تندرج ضمن فئة €800,000، يبلغ الحد الأساسي للاستثمار العقاري القياسي €400,000.
تكتسب هذه الفئة أهمية خاصة للمستثمرين الباحثين عن بدائل خارج مناطق الاستثمار الكبرى. لكن هنا أيضًا يجب أن يتم الاستثمار من خلال عقار واحد، ويجب مراعاة شرط 120 م² للعقارات المبنية المؤهِّلة.
لذلك ليس من النهج الصحيح في ظل النظام القياسي الحالي شراء عدة عقارات تقل قيمة كل منها عن €400,000 لرفع إجمالي الاستثمار إلى €400,000. ففي تقييم الفيزا الذهبية، ليس إجمالي الإنفاق وحده هو الحاسم، بل البنية القانونية للاستثمار.
هل لا تزال الفيزا الذهبية اليونانية بحد €250,000 متاحة؟
نعم. في عام 2026 توجد في اليونان فئات عقارية خاصة يمكن من خلالها الحصول على الفيزا الذهبية بمستوى €250,000.
لكن على خلاف النظام القديم، لا يكفي شراء أي مسكن بدفع €250,000 للحصول على الفيزا الذهبية.
يكتسب حد €250,000 أهميته أساسًا في نموذجين استثماريين خاصين: العقارات المحوَّلة إلى الاستخدام السكني عبر تغيير الاستخدام، وترميم المباني المحمية/التاريخية المُدرجة.
العقارات المحوَّلة إلى الاستخدام السكني عبر تغيير الاستخدام
وفق شروط معيّنة، إذا حُوِّل عقار استخدامه الرئيسي غير سكني إلى الاستخدام السكني، يمكن أن يكون الحد الأدنى للاستثمار €250,000.
تظهر هذه الفئة خصوصًا في المشاريع التي تُحوَّل فيها عقارات مثل المكاتب والمتاجر والمساحات التجارية السابقة وبعض المباني الصناعية إلى مساكن.
غير أن ورود عبارة «مشروع تحويل» أو «مؤهَّل للفيزا الذهبية» في المواد التسويقية لمشروع ما لا يعني بحد ذاته الأهلية القانونية. إذ يجب فحص الاستخدام القانوني السابق للعقار، وتوقيت تغيير الاستخدام واكتماله، ووضعه في السجلات الرسمية، كلٌّ على حدة.
في ضوء التوجيهات التنفيذية لعام 2026، من المهم أن يكون تغيير الاستخدام قد اكتمل قبل تقديم طلب الفيزا الذهبية.
ترميم المباني المحمية/التاريخية المُدرجة
وفق التشريعات اليونانية، يمكن أن يكون شراء بعض المباني المحمية أيضًا إحدى فئات الفيزا الذهبية الخاصة بمستوى €250,000.
لكن في هذا المسار لا يقتصر الأمر على شراء المستثمر لعقار. فهناك أيضًا التزامات قانونية تتعلق بترميم العقار.
ومن الأمور الحاسمة بشكل خاص أن يكون الترميم قد اكتمل عند تجديد الفيزا الذهبية في نهاية فترة السنوات الخمس الأولى. لذلك لا ينبغي تقييم مسار المباني التاريخية المُدرجة بحد €250,000 بالطريقة نفسها التي يُقيَّم بها استثمار سكني قياسي، بالنظر فقط إلى انخفاض حد الاستثمار فيه.
ما هي قاعدة 120 م² في الفيزا الذهبية؟
من أكثر المواضيع التي يُساء فهمها بعد إصلاح عام 2024 قاعدة 120 م².
كقاعدة عامة، في الاستثمارات العقارية القياسية بحد €800,000 و€400,000، يُشترط ألا تقل مساحة المعيشة الرئيسية عن 120 م² إذا كان العقار مبنيًا أو حاصلًا على رخصة بناء.
لكن ليس صحيحًا القول إن هذه القاعدة تنطبق على جميع استثمارات الفيزا الذهبية. فعلى وجه الخصوص، لا ينطبق شرط 120 م² على فئتي €250,000 لتغيير الاستخدام والمباني المحمية/التاريخية المُدرجة.
إذن فعبارة «كل عقار يُشترى للفيزا الذهبية اليونانية يجب ألا تقل مساحته عن 120 م²» خاطئة. ويجب إجراء التقييم القانوني الصحيح بعد تحديد فئة الفيزا الذهبية التي يستند إليها الاستثمار.
هل يمكن شراء أكثر من عقار واحد في استثمار بقيمة €250,000؟
لا. وهذه من النقاط المهمة في عام 2026.
وفقًا للتوجيهات التنفيذية الحالية، ففي فئتي €250,000 لتغيير الاستخدام والمباني التاريخية المُدرجة/المحمية يجب أيضًا أن يكون الاستثمار في عقار واحد.
لهذا السبب، فإن تركيبات مثل شقتي تحويل منفصلتين بقيمة €125,000 + €125,000، أو عقارين مستقلين بقيمة €100,000 + €150,000، لا تكفي حتى لو بلغت قيمتها الإجمالية €250,000.
فبالنسبة إلى الفيزا الذهبية، المهم هو العقار الذي يتم فيه الاستثمار والفئة القانونية التي يندرج تحتها.
هل تشمل الفيزا الذهبية العائلة؟
من المزايا المهمة لبرنامج الفيزا الذهبية اليونانية أن أفراد العائلة يمكنهم أيضًا الاستفادة من حق الإقامة عبر المستثمر.
وفق شروط معيّنة، يمكن إدراج زوج المستثمر أو زوجته أو شريكه المسجَّل قانونيًا، والأبناء في السن المؤهِّلة، ووالدي المستثمر، ووالدي الزوج/الزوجة، ضمن نظام الإقامة العائلية.
بالنسبة إلى الأبناء، يجب تقييم حدود السن واستمرار الإقامة في حالات معيّنة بشكل منفصل. لذلك من المهم بشكل خاص للعائلات التي لديها أبناء تتراوح أعمارهم بين 18 و24 عامًا أن تأخذ في الحسبان، قبل اتخاذ قرار الاستثمار، الأعمار الحالية للأبناء وكيف سيتغير وضعهم خلال فترة السنوات الخمس التالية.
هل يمكن السفر إلى دول شنغن بالفيزا الذهبية؟
تمنح بطاقة الإقامة اليونانية السارية صاحبها حرية تنقل كبيرة في الرحلات القصيرة داخل منظومة شنغن.
لكن حق الإقامة في اليونان وحق العيش أو العمل بشكل دائم في دولة أخرى من دول شنغن ليسا الشيء نفسه. فحامل الفيزا الذهبية اليونانية لا يحصل على حق غير محدود في الاستقرار والعمل في ألمانيا أو فرنسا أو هولندا مثلًا، استنادًا فقط إلى بطاقة الإقامة الصادرة عن اليونان.
هل يجب العيش في اليونان بشكل دائم؟
من أهم مزايا الفيزا الذهبية للمستثمرين أن المستثمر لا يحتاج، للحفاظ على تصريح الإقامة، إلى قضاء معظم العام في اليونان.
تجعل هذه الميزة البرنامج جذابًا خصوصًا للمستثمرين الذين تستمر شركاتهم أو مهنهم أو أعمالهم أو عائلاتهم أو أنشطتهم الاقتصادية في بلدانهم.
لكن عدم اشتراط العيش في اليونان للحفاظ على إقامة الفيزا الذهبية لا يعني عدم وجود شروط الإقامة الفعلية للحصول على الجنسية اليونانية. فتصريح الإقامة والجنسية نظامان قانونيان منفصلان.
هل تمنح الفيزا الذهبية الجنسية اليونانية؟
لا. شراء عقار لا يمنح المستثمر مباشرة الجنسية اليونانية أو جواز سفر يونانيًا.
الفيزا الذهبية تصريح إقامة. أما الجنسية فهي مسار قانوني منفصل يخضع لشروط مختلفة.
قد تكون عبارات تُرى أحيانًا على الإنترنت مثل «اشترِ مسكنًا في اليونان واحصل على جواز سفر أوروبي بعد 7 سنوات» مضلِّلة.
للحصول على الجنسية اليونانية، لا يكفي مجرد حمل بطاقة الفيزا الذهبية لفترة معيّنة. بل يجب أيضًا استيفاء الشروط المستقلة لتشريعات الجنسية، وفي مقدمتها الإقامة الفعلية والقانونية.
هل تمنح الفيزا الذهبية تصريح عمل؟
لا تمنح الفيزا الذهبية للمستثمر صاحبها حق العمل في اليونان بصفة عامل أو موظف.
تكتسب هذه النقطة أهمية خاصة للمستثمرين الذين يخططون للانتقال إلى اليونان والعمل لدى صاحب عمل.
ومع ذلك، فإن الاستثمار وامتلاك حصص في شركة وممارسة حقوق المساهم ليست المفهوم القانوني نفسه للعمل التابع. لذلك ينبغي تقييم الأنشطة الاقتصادية للمستثمر، مثل تأسيس شركة أو أن يصبح مساهمًا، بشكل منفصل.
هل يمكن تأجير المسكن المشترى بالفيزا الذهبية؟
عند الحديث عن تأجير العقار، يجب التمييز بين الإيجار طويل الأجل والإيجار السياحي قصير الأجل.
في ظل النظام الحالي، توجد قيود كبيرة على الإيجار قصير الأجل للعقارات المكتسبة للفيزا الذهبية. وعلى وجه الخصوص، لا ينبغي افتراض أن الإيجارات قصيرة الأجل من نوع Airbnb مسموح بها بحرية في استثمارات الفيزا الذهبية.
في المقابل، يُقيَّم الإيجار طويل الأجل المتوافق مع التشريعات بشكل مختلف عمومًا.
هذا التمييز بالغ الأهمية عند حساب العائد المالي للاستثمار. فحساب العائد السنوي المحتمل لعقار على أساس Airbnb ثم شراء العقار نفسه كاستثمار للفيزا الذهبية قد يغيّر نموذج الاستثمار كليًا إذا لم تُؤخذ قيود الاستخدام القانونية في الحسبان.
هل تدفع ثمن العقار فقط للحصول على الفيزا الذهبية؟
لا. تشير الأرقام €250,000 أو €400,000 أو €800,000 إلى حد الاستثمار.
عند حساب التكلفة الإجمالية للاستثمار العقاري، قد تنشأ أيضًا، بحسب طبيعة المعاملة، بنود مثل الضرائب على اكتساب العقار، وتكاليف كاتب العدل، وتكاليف السجل العقاري/المساحة العقارية، وأتعاب الفحص القانوني والمحامي، وتكاليف الترجمة والتصديق (الأبوستيل)، ورسوم الطلب، والتأمين، وإجراءات التوكيل الرسمي، وأتعاب الوكالة العقارية أو خدمات المشروع.
لهذا السبب، ليس من الصواب التعامل مع استثمار الفيزا الذهبية بقيمة €250,000 على أنه معاملة ميزانيتها الإجمالية €250,000.
لماذا يُعد الفحص القانوني مهمًا قبل الشراء؟
في استثمار الفيزا الذهبية، يجب إجراء فحصين قانونيين مختلفين في الوقت نفسه.
أولًا، يجب التحقق من أهلية العقار نفسه للفيزا الذهبية: موقعه، وحد الاستثمار المطبَّق، ومساحته، ومساحة المعيشة الرئيسية، واستخدامه، وتاريخ تحويله، ورخص البناء، ووضعه كمبنى تاريخي مُدرج/محمي، وشرط العقار الواحد.
ثانيًا، يجب فحص ما إذا كان العقار آمنًا من الناحية القانونية: سلسلة الملكية، والرهون، والحجوزات، والحقوق العينية، وقيود المساحة العقارية، ووضع البناء والتنظيم العمراني، وأهلية البائع للتصرف، وشروط العقد.
لذلك فإن فحص الفيزا الذهبية والفحص القانوني (due diligence) العقاري التقليدي ليسا بديلين أحدهما عن الآخر، بل طبقتان منفصلتان ومتكاملتان من الرقابة.
كيف تسير إجراءات طلب الفيزا الذهبية اليونانية؟
1. تحديد استراتيجية الاستثمار
أولًا، يجب تحديد ميزانية المستثمر، وهدفه من الإقامة، وتركيبة عائلته، وتوقعاته من الإيجار، والموقع المفضَّل لديه، وأي فئة من فئات €250,000 / €400,000 / €800,000 سيسعى إليها.
2. إعداد الترتيبات الضريبية والإجرائية
تُنشأ التسجيلات الضريبية والإدارية الأخرى اللازمة لشراء عقار في اليونان. ويمكن للمحامي إنجاز جزء كبير من الإجراءات عبر توكيل رسمي مناسب.
3. اختيار العقار
ينبغي تقييم العقار ليس فقط من حيث السعر والموقع، بل وفق معايير الفيزا الذهبية.
4. الفحص القانوني
يُتحقَّق من السجل العقاري/المساحة العقارية، والملكية، والأعباء، والتنظيم العمراني، والأهلية للفيزا الذهبية.
5. عقد الشراء
بعد اكتمال الفحوص القانونية والفنية، يُنفَّذ الشراء النهائي.
6. دفع مبلغ الاستثمار وفق التشريعات
تتضمن تشريعات الفيزا الذهبية أيضًا قواعد بشأن طريقة الدفع. لذلك لا ينبغي ترك طريقة الدفع للتفضيل التجاري للمشتري والبائع وحدهما.
7. طلب الفيزا الذهبية
بعد اكتمال الاستثمار وتجهيز المستندات اللازمة، يُقدَّم طلب تصريح الإقامة للمستثمر عبر النظام الإلكتروني.
8. البصمات
في المرحلة المطلوبة، تُستكمل إجراءات البصمات (البيانات الحيوية) للمستثمر وأفراد العائلة المتقدمين.
9. إصدار بطاقة الإقامة
إذا وُوفق على الطلب، تصدر بطاقات الإقامة للمستثمر وأفراد العائلة المستوفين للشروط.
كم تستغرق الفيزا الذهبية؟
ليس من الصواب إعطاء إطار زمني ثابت واحد لهذا السؤال. فالعملية الإجمالية تتألف من فترتين مختلفتين: إعداد الاستثمار وإتمامه، والمراجعة الإدارية لطلب الإقامة.
يمكن لأمور مثل اختيار العقار والفحص القانوني وتغيير الاستخدام أو الترميم أن تغيّر مدة مرحلة الاستثمار تغييرًا كبيرًا. إضافة إلى ذلك، قد تختلف مدة معالجة ملف الإقامة بحسب ضغط العمل الإداري وقت تقديم الطلب.
لذلك، بدلًا من عبارات مضمونة مثل «تصدر الفيزا الذهبية خلال X أشهر بالضبط»، من الأدق إعداد جدول زمني واقعي يستند إلى بنية الملف.
ما مدة صلاحية الفيزا الذهبية وكيف تُجدَّد؟
يسري تصريح إقامة الفيزا الذهبية الممنوح على أساس استثمار عقاري لمدة 5 سنوات.
إذا استمر الاستثمار المؤهِّل والشروط الأخرى الواردة في التشريعات، يمكن تجديد التصريح لفترات مدة كل منها خمس سنوات. لكن قد تكون لفئات الاستثمار الخاصة شروط إضافية. فمثلًا، في مسار المباني المحمية يكتسب التزام الترميم أهمية خاصة عند التجديد الأول.
هل يمكن بيع المسكن المشترى للفيزا الذهبية؟
نعم، لكن للبيع أثر مباشر على تصريح الإقامة.
عندما لا يعود الاستثمار الذي تقوم عليه الفيزا الذهبية قائمًا، لا يعود بإمكان المستثمر الحفاظ على وضع الإقامة على أساس ذلك الاستثمار نفسه. لذلك عند التخطيط للبيع، يجب تقييم النتيجة التجارية للبيع ومستقبل وضع الإقامة معًا.
من جهة أخرى، إذا بيع العقار إلى مواطن آخر من دولة ثالثة وفق شروط مناسبة، يمكن تقييم أهلية المشتري الجديد للفيزا الذهبية الخاصة به بشكل منفصل.
€250,000 أم €400,000 أم €800,000: أيها أنسب؟
الإجابة عن هذا السؤال ليست مجرد «ما هي الفيزا الذهبية الأرخص؟».
يمكن أن يفكر في مسار €250,000 المستثمرون الذين يسعون إلى الفيزا الذهبية برأس مال أقل ويقبلون الخصائص القانونية/الفنية لمشروع تغيير استخدام أو ترميم. ميزته انخفاض عتبة الدخول؛ لكن يجب فحص أهلية المشروع للفيزا الذهبية بعناية شديدة.
قد يكون مسار €400,000 خيارًا أبسط للمستثمرين الذين يريدون القيام باستثمار سكني قياسي خارج مناطق €800,000 في اليونان. لكن شرط العقار الواحد، وشرط 120 م² حيثما ينطبق، يحدّان من خيارات الاستثمار.
يأتي مسار €800,000 في الحسبان للمستثمرين ذوي الميزانية الأكبر الذين يريدون القيام باستثمار عقاري قياسي في أثينا/أتيكا أو سالونيك أو بعض أسواق الجزر ذات الطلب المرتفع. وهنا، إلى جانب ميزة الفيزا الذهبية، يجب أيضًا تحليل الجودة الاستثمارية للعقار نفسه بشكل منفصل.
الأخطاء الأكثر شيوعًا في استثمارات الفيزا الذهبية
أدى تقسيم نظام الفيزا الذهبية اليونانية إلى ثلاثة مستويات استثمار مختلفة إلى جعل اتخاذ المستثمرين قرارهم على أساس السعر وحده أكثر خطورة.
من أكثر المشكلات شيوعًا افتراض أن كل عقار بمستوى €250,000 سيمنح الفيزا الذهبية. وهذا غير صحيح. فاليوم يرتبط مبلغ €250,000 بفئات قانونية خاصة.
الخطأ الكبير الثاني هو تطبيق قاعدة 120 م² على جميع الاستثمارات. وهذا غير صحيح أيضًا.
الخطأ الثالث هو الاعتقاد بأنه يمكن بلوغ حدود الاستثمار الجديدة بجمع قيم عدة عقارات. ففي النظام الحالي، قاعدة العقار الواحد أساسية.
الخطأ الرابع هو الاعتماد فقط على عبارة «مؤهَّل للفيزا الذهبية» الصادرة عن المطوِّر أو الوكيل العقاري. فأهلية العقار للفيزا الذهبية استنتاج قانوني، ويجب التحقق منها بشكل منفصل من خلال مستندات المعاملة.
الخطأ الخامس هو الخلط بين حق الإقامة والجنسية. فالفيزا الذهبية ليست برنامجًا مباشرًا للحصول على الجنسية.
الأسئلة الشائعة حول الفيزا الذهبية اليونانية
هل لا يزال برنامج الفيزا الذهبية اليونانية ساريًا في 2026؟+
نعم. يستمر البرنامج في 2026. لكن تُطبَّق حدود مختلفة على الاستثمارات العقارية بحسب موقع الاستثمار وطبيعته.
كم تكلف الفيزا الذهبية اليونانية باليورو؟+
في الاستثمارات العقارية القياسية، €400,000 أو €800,000 بحسب المنطقة؛ وفي الفئتين الخاصتين لتغيير الاستخدام والمباني المحمية، يمكن تطبيق مستوى €250,000 إذا استُوفيت الشروط.
هل أُلغيت الفيزا الذهبية بحد €250,000؟+
لا. لكن لم يعد بالإمكان الحصول على الفيزا الذهبية بهذا المستوى بشراء أي مسكن بقيمة €250,000. فقد أُبقي على حد €250,000 لفئات عقارية خاصة معيّنة.
هل يمكن الحصول على الفيزا الذهبية في أثينا بمبلغ €250,000؟+
إذا تعلّق الأمر بمشروع مناسب لتغيير الاستخدام أو لمبنى محمي، فإن وجود العقار في أتيكا لا يستبعد بحد ذاته فئة €250,000. لكن الشراء القياسي لمسكن في أتيكا يخضع لنظام €800,000.
هل يجب أن تكون مساحة العقار 120 م² على الأقل للفيزا الذهبية؟+
ليس دائمًا. يُطبَّق شرط 120 م² على العقارات المبنية المعنية في الفئتين القياسيتين €400,000 و€800,000. أما فئتا €250,000 لتغيير الاستخدام والمباني التاريخية المُدرجة/المحمية فتُقيَّمان بشكل مختلف.
هل يمكن شراء مسكنين بمبلغ €250,000؟+
وفق النظام الحالي والتوجيهات التنفيذية لعام 2026، لا. ففي مسارات €250,000 الخاصة أيضًا، يجب أن يكون الاستثمار في عقار واحد.
هل يجب العيش في اليونان للحصول على الفيزا الذهبية؟+
للحفاظ على تصريح الإقامة، لا يخضع المستثمر لالتزام عام بحد أدنى من الإقامة السنوية. لكن إذا كان الهدف هو الجنسية، فيجب مراعاة شروط إقامة منفصلة.
هل يمكنني العمل بالفيزا الذهبية؟+
لا يمنح تصريح إقامة المستثمر صاحبه حق دخول سوق العمل اليوناني بصفة موظف. أما المساهمة في الشركات والأنشطة الاقتصادية الأخرى فتُقيَّم بمعزل عن حق العمل.
هل يمكن استخدام المسكن المشترى بالفيزا الذهبية على Airbnb؟+
يفرض نظام الفيزا الذهبية الحالي قيودًا كبيرة على الإيجار قصير الأجل. لذلك لا ينبغي افتراض دخل Airbnb تلقائيًا عند تحديد نموذج الدخل لعقار سيُشترى للفيزا الذهبية.
هل تشمل الفيزا الذهبية عائلتي؟+
نعم. يمكن لأفراد العائلة المحددين في القانون، ومنهم الزوج/الزوجة أو الشريك المسجَّل، والأبناء المستوفون للشروط، ووالدا كلا الزوجين، الاستفادة من حق الإقامة عبر المستثمر.
كم سنة تبقى الفيزا الذهبية سارية؟+
يصدر تصريح إقامة المستثمر القائم على استثمار عقاري لمدة 5 سنوات، ويمكن تجديده ما دام الاستثمار والشروط القانونية الأخرى قائمة.
هل تستمر الفيزا الذهبية إذا بعت مسكني؟+
التصرف في الاستثمار الذي تقوم عليه الفيزا الذهبية يؤثر في وضع الإقامة. لذا ينبغي وضع خطة استثمار وإقامة جديدة معًا قبل البيع.
هل يمكن الحصول على الجنسية اليونانية بالفيزا الذهبية؟+
لا تمنح الفيزا الذهبية الجنسية مباشرة. وللحصول على الجنسية، يجب استيفاء شروط قانون الجنسية اليوناني بمعزل عن الفيزا الذهبية.
الخلاصة: لم تعد الفيزا الذهبية اليونانية مجرد برنامج «اشترِ مسكنًا واحصل على الإقامة»
مع تغييرات السنوات الأخيرة، أصبح نظام الفيزا الذهبية اليونانية أكثر تقنية بكثير.
في عام 2026 باتت هناك ثلاثة أرقام رئيسية للمستثمرين: €250,000 – €400,000 – €800,000.
لكن مستوى الاستثمار الصحيح لا تحدده الميزانية وحدها. إذ يجب تقييم موقع العقار، واستخدامه القانوني، ومساحته، وتاريخ تغيير استخدامه، ووضعه كمبنى محمي، وفئة الفيزا الذهبية التي يستند إليها الاستثمار، كلها معًا.
قد تبدو الفرص بمستوى €250,000 على وجه الخصوص جذابة للمستثمرين، لكنها ليست نسخة منخفضة السعر من شراء مسكن قياسي. إنها فئات استثمار قانونية خاصة تقوم على تغيير الاستخدام أو على وضع المبنى المحمي.
لهذا السبب، ينبغي أن يتبع التخطيط السليم للفيزا الذهبية هذا الترتيب: تحديد فئة الاستثمار أولًا ← ثم اختيار العقار ← الفحص القانوني والفني ← الشراء ← طلب الفيزا الذهبية.
العقار الصحيح ليس مجرد استثمار عقاري جيد. بل هو أيضًا العقار الذي يستوفي جميع الشروط القانونية لفئة الفيزا الذهبية التي اختارها المستثمر.