حظر الإيجار قصير الأجل (Airbnb) على عقارات الفيزا الذهبية اليونانية في 2026

من أبرز القيود التي أُدخلت على برنامج الفيزا الذهبية (Golden Visa) اليوناني بموجب القانون 5100/2024 الحظرُ التام على استخدام العقارات للإيجار قصير الأجل (عبر منصات مثل Airbnb وBooking.com). وقد ألغت هذه القاعدة الاستراتيجية التي كانت شائعة سابقاً، وهي "استخدام عقار الفيزا الذهبية لتصريح الإقامة ولتحقيق دخل من إيجار العطلات معاً". نوضّح في هذا المقال نطاق الحظر والعقوبات وما ينبغي للمستثمرين الانتباه إليه اعتباراً من عام 2026.

ما الذي يشمله الحظر؟

لا يمكن تأجير عقار مشترى في إطار الفيزا الذهبية لفترات قصيرة عبر Airbnb أو Booking.com أو أي منصة مماثلة. وتُفسَّر القاعدة على نطاق واسع جداً: فأي إيجار لأقل من 60 يوماً يُعدّ "قصير الأجل"، وحتى الإيجار العَرَضي أو الموسمي أو لمرة واحدة يندرج تحت هذا الحظر. ويشمل الحظر جميع فئات الاستثمار (€250,000 و€400,000 و€800,000) — ولا يقتصر على عقارات المنطقتين A/B ذات الحد المرتفع.

الاستخدامات المسموح بها والمحظورة

العقوبات في حال المخالفة

العقوبة المعتادة غرامة إدارية قدرها €50,000 وإلغاء فوري لتصريح الإقامة؛ وتشير بعض المصادر القانونية إلى أن العقوبة قد تصل إلى €150,000 بحسب جسامة المخالفة وتكرارها. ولا يطال الإلغاء مقدّم الطلب الرئيسي وحده، بل يطال تصاريح إقامة جميع أفراد الأسرة المُدرَجين في الطلب.

وماذا عن العقارات المشتراة قبل عام 2024؟

تحتفظ عقارات الفيزا الذهبية المشتراة قبل دخول القانون 5100/2024 حيز التنفيذ عموماً بحقوق التأجير القديمة؛ ويستهدف القيد الجديد أساساً الاستثمارات الجديدة بقيمة €400,000 و€800,000 التي تمت بعد عام 2024. غير أنه بما أن استخدام العقار يُعاد فحصه أثناء التجديد، فينبغي التأكد من وضع العقارات الانتقالية مع محامٍ لكل مشروع على حدة؛ فالتصرف على افتراض وجود إعفاء عام أمر محفوف بالمخاطر.

بديل للمستثمرين الباحثين عن دخل من الإيجار

لا يترك حظر الإيجار قصير الأجل عقار الفيزا الذهبية بلا دخل كلياً؛ إذ يمكن استخدام الإيجار طويل الأجل (عادةً 6 أشهر أو أكثر، وغالباً بموجب عقد لمدة 12 شهراً) نموذجاً للدخل مسموحاً به وقانونياً تماماً. غير أن العائد الإجمالي المعتاد للإيجار طويل الأجل أقل عموماً (نحو 3-6%) من الإيجار قصير الأجل في المناطق السياحية الرائجة. لذلك، بالنسبة إلى المستثمرين الذين يكون هدفهم الأساسي عائد إيجار مرتفعاً، قد يكون اقتناء عقار استثماري منفصل مستقل عن الفيزا الذهبية استراتيجية أنسب.

نقاط أخرى ينبغي الانتباه إليها

• في جميع أنحاء اليونان، يلزم بشكل منفصل تسجيل AMA (Αριθμός Μητρώου Ακινήτου) للإيجار قصير الأجل؛ وهذه لائحة عامة مستقلة عن قاعدة الفيزا الذهبية.
• اعتباراً من عام 2026، بدأت المنصات بإزالة الإعلانات التي لا تحمل رمز AMA؛ مما يزيد التطبيق صرامة.
• لا يمكن أيضاً استخدام عقارات التحويل بقيمة €250,000 مقراً رئيسياً أو فرعاً لشركة؛ ويخضع ذلك لغرامة €50,000 نفسها.
• يُفحص سجل المخالفات عند طلب التجديد بعد 5 سنوات، وقد يؤدي إلى نتيجة سلبية.
• عند إبرام عقد إيجار طويل الأجل، فإن النص كتابةً وبوضوح على مدة الإيجار وشروطه يسهّل إثبات الامتثال في أي تدقيق.

الأسئلة الشائعة

1. ألا يمكنني تأجير عقار الفيزا الذهبية الخاص بي على الإطلاق؟
لا، فالتأجير ليس محظوراً كلياً — بل يُحظر الإيجار قصير الأجل فقط (عادةً أقل من 60 يوماً). أما الإيجار طويل الأجل، أي عادةً 6 أشهر أو أكثر بموجب عقد، فهو قانوني ومسموح به تماماً. ويخضع دخل الإيجار المتحقق بهذه الطريقة لجدول ضريبة الدخل العادي في اليونان. ويمكن للمستثمرين استخدام هذا النموذج حتى أثناء إدارة العقار من الخارج؛ والشرط الوحيد أن يكون الإيجار طويل الأجل فعلاً، وألا يتم عبر إعلانات المنصات قصيرة الأجل.

2. وماذا لو أجّرت لفترات قصيرة من حين لآخر فقط، لبضعة أسابيع في السنة مثلاً؟
هذا أيضاً يندرج تحت الحظر. فالقاعدة تُفسَّر على نطاق واسع لتشمل الإيجار قصير الأجل "العَرَضي" أو "الموسمي" أو "لمرة واحدة"؛ وأي إيجار لأقل من 60 يوماً يُعدّ قصير الأجل بغض النظر عن تكراره. ويحمل نهج "سأؤجّر بضعة أسابيع فقط في الصيف، ولن يلاحظ أحد" مخاطر جسيمة — فمع قيام المنصات حالياً بإزالة الإعلانات التي لا تحمل تسجيل AMA، تتعزز آلية التطبيق. وإذا اكتُشفت مخالفة، فقد يُطبَّق خطر غرامة €50,000 وإلغاء التصريح بغض النظر عن مدة الإيجار.

3. كم تبلغ الغرامة بالضبط في حال المخالفة؟
تبلغ الغرامة الإدارية المعتادة المطبَّقة €50,000، ويُلغى تصريح الإقامة فوراً إضافةً إلى ذلك. غير أن بعض مكاتب المحاماة يشير إلى أن العقوبة الإجمالية قد تصل إلى €150,000 بحسب جسامة المخالفة أو تكرارها أو المخالفات المصاحبة لها. وقد يختلف الرقم الدقيق بحسب تفاصيل القضية. وبسبب هذا الغموض، فإن تجنّب خطر الإيجار قصير الأجل منذ البداية هو النهج الأكثر أماناً.

4. هل ينطبق هذا الحظر على عقار اشتريته قبل عام 2024؟
بشكل عام لا؛ فالعقارات المشتراة قبل القانون 5100/2024 تحتفظ في الغالب بحقوق التأجير القديمة، ويستهدف القيد الجديد أساساً الاستثمارات الجديدة بقيمة €400,000/€800,000 التي تمت بعد عام 2024. غير أن هذا لا يعني إعفاءً تلقائياً؛ فقد يُراجَع استخدام العقار مجدداً أثناء التجديد بعد 5 سنوات. لذلك يُنصح أصحاب العقارات المشتراة قبل عام 2024 أيضاً بالتأكد من وضعهم مع محامٍ.

5. هل لا تزال الفيزا الذهبية خياراً منطقياً إذا كنت أريد دخلاً من الإيجار؟
نعم، لكن يجب أن تكون التوقعات واقعية. فينبغي الآن النظر إلى عقار الفيزا الذهبية لا بوصفه استثماراً عالي العائد في الإيجار قصير الأجل، بل بوصفه أصلاً مستقراً يوفّر عائد إيجار طويل الأجل (عادةً 3-6% إجمالياً). وبالنسبة إلى المستثمرين الذين تكون أولويتهم عائد إيجار مرتفعاً، فإن الاستراتيجية الموصى بها عادةً هي إبقاء عقار الفيزا الذهبية منفصلاً لأغراض الإقامة، وشراء عقار ثانٍ إضافي خارج نطاق الفيزا الذهبية يستهدف دخل الإيجار قصير الأجل.

ملاحظة: هذا المقال لأغراض المعلومات العامة فقط، ولا يُعدّ استشارة قانونية أو مالية. ونظراً لاحتمال تغيّر اللوائح الحالية كثيراً، نوصي باستشارة مستشار هجرة مرخَّص أو مكتب المحاماة الخاص بنا قبل تقديم الطلب.