2026希腊黄金签证Airbnb禁令：€50,000罚款详解

Law 5100/2024为希腊黄金签证（Golden Visa）计划引入的最引人注目的限制之一，是全面禁止将房产用于短租（通过Airbnb和Booking.com等平台）。这一规定终结了此前常见的“黄金签证房产既用于居留许可、又赚取度假出租收入”的策略。本文将说明截至2026年该禁令的范围、处罚措施以及投资者需要注意的事项。

禁令涵盖哪些内容？

根据黄金签证购买的房产，不得通过Airbnb、Booking.com或任何类似平台进行短租（Airbnb）。该规定的解释非常宽泛：任何60天以下的出租都算作“短租”，即使是偶尔、季节性或一次性的出租也属于禁令范围。禁令涵盖所有投资档位（€250,000、€400,000和€800,000）——并不仅限于高门槛的A/B区房产。

允许与禁止的用途

违规的处罚措施

法律规定的处罚是€50,000的行政罚款，并立即注销居留许可。注销不仅影响主申请人，还影响申请中纳入的所有家庭成员的居留许可。

2024年之前购买的房产怎么办？

在Law 5100/2024生效之前购买的黄金签证房产，一般保留原有的出租权利；新限制主要针对2024年之后新进行的€400,000和€800,000投资。但由于续签时会再次核查房产用途，过渡期房产的状况应按项目逐一向律师确认；假设享有普遍豁免而行事是有风险的。

寻求租金收入的投资者的替代方案

短租禁令并不意味着黄金签证房产完全没有收入；长租（通常6个月或以上，多为12个月合同）可作为完全被允许且合法的收入模式。不过，长租的典型毛收益率（约3-6%）通常低于热门旅游区的短租。因此，对于以高租金收益为首要目标的投资者，另外购置一套独立于黄金签证的投资性房产，可能是更合适的策略。

其他注意事项

• 在希腊全国范围内，短租还需单独办理AMA（Αριθμός Μητρώου Ακινήτου，房产登记号）登记；这是一项独立于黄金签证规定的一般性法规。
• 截至2026年，各平台已开始下架没有AMA编码的房源；这进一步收紧了执法。
• €250,000商改住房产同样不得用作公司总部或分支机构；违者同样适用€50,000罚款。
• 违规记录会在5年续签申请时受到审查，并可能导致不利结果。
• 签订长租合同时，以书面形式明确写明租期和条款，有助于在任何审查中证明合规。

常见问题

1. 黄金签证房产完全不能出租吗？
不是，出租并未被全面禁止——被禁止的只是短租（通常指60天以下）。长租，即通常按合同出租6个月或以上，是完全合法且被允许的。以这种方式获得的租金收入适用希腊常规的所得税税率表。投资者即使身在海外管理房产，也可以采用这种模式；唯一的条件是，出租必须是真正的长租，而不是通过短租平台挂牌进行。

2. 如果我只是偶尔短租，比如一年几周呢？
这同样属于禁令范围。该规定被宽泛解释为涵盖“偶尔”“季节性”或“一次性”的短租；无论频率如何，任何60天以下的出租都算作短租。“我只在夏天租几周，没人会发现”的想法存在严重风险——由于平台现已开始下架没有AMA登记的房源，执法机制正在加强。一旦发现违规，无论出租时长多短，都可能面临€50,000罚款和注销居留许可的风险。

3. 如果违规，罚款具体是多少？
适用的行政罚款为€50,000，此外居留许可将被立即注销。鉴于这些处罚非常严厉，从一开始就避免短租风险是最稳妥的做法。

4. 这项禁令适用于我在2024年之前购买的房产吗？
一般不适用；在Law 5100/2024之前购买的房产大多保留原有的出租权利，新限制主要针对2024年之后新进行的€400,000／€800,000投资。但这并不意味着自动豁免；在5年续签时，房产用途可能会被再次审查。因此，同样建议2024年之前购房的业主向律师确认自己的情况。

5. 如果我想获得租金收入，黄金签证还值得办吗？
值得，但预期必须现实。如今应将黄金签证房产视为提供长租收益（通常毛收益率为3-6%）的稳定资产，而不是高收益的短租投资。对于以高租金收益为首要目标的投资者，通常建议的策略是：将黄金签证房产单独保留用于居留目的，另外再购买一套不属于黄金签证范围、以短租收入为目标的第二套房产。

注：本文仅供一般参考，不构成法律或财务建议。由于现行法规可能经常变化，我们建议您在申请前咨询持牌移民顾问或我们的律师事务所。