Запрет на краткосрочную аренду (Airbnb) для Золотой визы Греции (Golden Visa) в 2026 году

Одно из самых заметных ограничений, введённых в программу Золотая виза Греции (Golden Visa) Законом 5100/2024, — полный запрет на использование объектов для краткосрочной аренды (через такие платформы, как Airbnb и Booking.com). Это правило упразднило прежде распространённую стратегию «использовать объект по Golden Visa и для вида на жительство, и для дохода от посуточной аренды». В этой статье мы объясняем сферу действия запрета, санкции и то, на что инвесторам следует обращать внимание в 2026 году.

Что охватывает запрет?

Объект, купленный по Golden Visa, нельзя сдавать в краткосрочную аренду через Airbnb, Booking.com или любую аналогичную платформу. Правило толкуется очень широко: любая аренда менее 60 дней считается «краткосрочной», и под запрет подпадает даже эпизодическая, сезонная или разовая аренда. Запрет распространяется на все инвестиционные уровни (€250,000, €400,000 и €800,000) — он не ограничивается объектами с высоким порогом в зонах A/B.

Разрешённое и запрещённое использование

Санкции в случае нарушения

Стандартное наказание — административный штраф €50,000 и немедленное аннулирование вида на жительство; некоторые юридические источники отмечают, что в зависимости от тяжести и повторности нарушения наказание может достигать €150,000. Аннулирование затрагивает не только основного заявителя, но и виды на жительство всех членов семьи, включённых в заявление.

А как быть с объектами, купленными до 2024 года?

Объекты по Golden Visa, купленные до вступления в силу Закона 5100/2024, как правило, сохраняют прежние права на аренду; новое ограничение направлено главным образом на новые инвестиции на €400,000 и €800,000, сделанные после 2024 года. Однако, поскольку использование объекта повторно проверяется при продлении, статус объектов переходного периода следует подтверждать у адвоката применительно к каждому проекту; действовать, исходя из предположения об общем освобождении, рискованно.

Альтернатива для инвесторов, рассчитывающих на арендный доход

Запрет на краткосрочную аренду не оставляет объект по Golden Visa полностью без дохода; долгосрочная аренда (как правило, на 6 месяцев и более, часто по договору на 12 месяцев) может использоваться как полностью разрешённая и законная модель получения дохода. Однако типичная валовая доходность долгосрочной аренды, как правило, ниже (около 3-6%), чем у краткосрочной аренды в популярных туристических районах. Поэтому для инвесторов, главная цель которых — высокая арендная доходность, более подходящей стратегией может быть приобретение отдельного инвестиционного объекта, независимого от Golden Visa.

Другие моменты, на которые стоит обратить внимание

• По всей Греции для краткосрочной аренды отдельно требуется регистрация AMA (Αριθμός Μητρώου Ακινήτου); это общее правило, не зависящее от правила Golden Visa.
• С 2026 года платформы начали удалять объявления без кода AMA; это дополнительно ужесточает контроль.
• Объекты конверсии за €250,000 также нельзя использовать как головной офис или филиал компании; за это предусмотрен тот же штраф €50,000.
• История нарушений проверяется при подаче заявления на продление через 5 лет и может привести к отрицательному результату.
• При заключении договора долгосрочной аренды чёткое письменное указание срока и условий аренды облегчает подтверждение соблюдения правил при любой проверке.

Часто задаваемые вопросы

1. Неужели я вообще не могу сдавать недвижимость, купленную по Golden Visa?
Нет, аренда запрещена не полностью — запрещена только краткосрочная аренда (как правило, менее 60 дней). Долгосрочная аренда, то есть, как правило, на 6 месяцев и более по договору, полностью законна и разрешена. Полученный таким образом арендный доход облагается по обычной шкале подоходного налога Греции. Инвесторы могут использовать эту модель, даже управляя объектом из-за рубежа; единственное условие — аренда действительно должна быть долгосрочной и не осуществляться через объявления на платформах краткосрочной аренды.

2. А если я сдаю краткосрочно лишь изредка, например на несколько недель в году?
Это также подпадает под запрет. Правило толкуется широко и охватывает «эпизодическую», «сезонную» или «разовую» краткосрочную аренду; любая аренда менее 60 дней считается краткосрочной независимо от частоты. Подход «сдам всего на пару недель летом, никто не заметит» сопряжён с серьёзным риском — поскольку платформы теперь удаляют объявления без регистрации AMA, механизм контроля усиливается. При выявлении нарушения штраф €50,000 и риск аннулирования разрешения могут применяться независимо от срока аренды.

3. Каков точный размер штрафа за нарушение?
Применяемый стандартный административный штраф составляет €50,000, и, кроме того, вид на жительство немедленно аннулируется. Однако некоторые юридические фирмы отмечают, что в зависимости от тяжести, повторности или сопутствующих нарушений общая санкция может достигать €150,000. Точная сумма может зависеть от обстоятельств конкретного дела. Из-за этой неопределённости самый безопасный подход — с самого начала избегать риска, связанного с краткосрочной арендой.

4. Распространяется ли этот запрет на недвижимость, купленную до 2024 года?
Как правило, нет; объекты, купленные до вступления в силу Закона 5100/2024, в основном сохраняют прежние права на аренду, а новое ограничение направлено главным образом на новые инвестиции на €400,000/€800,000, сделанные после 2024 года. Однако это не означает автоматического освобождения; использование объекта может быть повторно проверено при продлении через 5 лет. Поэтому владельцам объектов, купленных до 2024 года, также рекомендуется подтвердить свою ситуацию у адвоката.

5. Имеет ли смысл Golden Visa, если я хочу получать арендный доход?
Да, но ожидания должны быть реалистичными. Недвижимость по Golden Visa теперь следует рассматривать не как высокодоходную инвестицию в краткосрочную аренду, а как стабильный актив, приносящий доход от долгосрочной аренды (обычно 3-6% брутто). Для инвесторов, у которых приоритет — высокая арендная доходность, обычно рекомендуемая стратегия — держать объект по Golden Visa отдельно для целей ВНЖ и дополнительно купить второй объект вне рамок Golden Visa, ориентированный на доход от краткосрочной аренды.

Примечание: эта статья носит исключительно общий информационный характер и не является юридической или финансовой консультацией. Поскольку действующие правила могут часто меняться, перед подачей заявления рекомендуем проконсультироваться с лицензированным иммиграционным консультантом или с нашей юридической фирмой.