Yunanistan Golden Visa Kısa Dönem Kiralama (Airbnb) Yasağı 2026

Law 5100/2024 ile birlikte Yunanistan Golden Visa programına getirilen en dikkat çekici kısıtlamalardan biri, mülklerin kısa süreli kiralama (Airbnb, Booking.com gibi platformlar üzerinden) amacıyla kullanılmasının kesin olarak yasaklanmasıdır. Bu kural, önceki dönemde yaygın olan "Golden Visa mülkünü hem oturum izni hem de tatil kirası geliri için kullanma" stratejisini ortadan kaldırdı. Bu yazıda yasağın kapsamını, cezai yaptırımları ve yatırımcıların 2026 itibarıyla nelere dikkat etmesi gerektiğini güncel verilerle açıklıyoruz.

Yasak Neyi Kapsıyor?

Golden Visa kapsamında satın alınan bir mülk, Airbnb, Booking.com veya benzeri herhangi bir platform üzerinden kısa süreli kiralanamaz. Kural son derece geniş yorumlanıyor: 60 günün altındaki her kiralama "kısa dönem" sayılıyor ve arada bir yapılan, sezonluk veya tek seferlik kiralamalar dahi bu yasağın kapsamına giriyor. Yasak, tüm yatırım kademelerini (€250.000, €400.000 ve €800.000) kapsıyor — yalnızca yüksek eşikli Zone A/B mülkleriyle sınırlı değil.

İzin Verilen ve Yasak Olan Kullanımlar

İhlal Durumunda Uygulanan Yaptırımlar

Standart ceza €50.000 idari para cezası ve oturum izninin derhal iptalidir; bazı hukuk kaynakları, ihlalin ağırlığına ve tekrarına bağlı olarak cezanın €150.000'e kadar çıkabildiğini belirtiyor. İptal, yalnızca ana başvuranı değil, başvuruya dahil edilen tüm aile üyelerinin oturum izinlerini de etkiler.

2024 Öncesi Alınan Mülkler İçin Durum Ne?

Law 5100/2024 yürürlüğe girmeden önce satın alınmış Golden Visa mülkleri, genel olarak eski kiralama haklarını korumaktadır; yeni kısıtlama esas olarak 2024 sonrası yapılan €400.000 ve €800.000'lik yeni yatırımları hedeflemektedir. Ancak yenileme sürecinde mülk kullanımı yeniden denetlendiğinden, geçiş dönemi mülklerinin durumu proje bazında bir avukatla teyit edilmelidir; genel bir muafiyet varsayımıyla hareket etmek risklidir.

Kira Geliri Hedefleyen Yatırımcılar İçin Alternatif

Kısa dönem kiralama yasağı, Golden Visa mülkünü tamamen gelirsiz bırakmıyor; uzun dönem (genellikle 6 ay ve üzeri, çoğu zaman 12 aylık sözleşmeli) kiralama tamamen serbest ve yasal bir gelir modeli olarak kullanılabiliyor. Ancak uzun dönem kiralamanın tipik brüt getirisi, popüler turistik bölgelerdeki kısa dönem kiralamaya kıyasla genellikle daha düşük (yaklaşık %3-6 aralığında) kalıyor. Bu nedenle, öncelikli hedefi yüksek kira getirisi olan yatırımcıların, Golden Visa mülkünden bağımsız ayrı bir yatırım gayrimenkulü edinmesi daha uygun bir strateji olabilir.

Dikkat Edilmesi Gereken Diğer Noktalar

• Yunanistan genelinde kısa dönem kiralama için ayrıca AMA (Αριθμός Μητρώου Ακινήτου) kaydı zorunludur; bu, Golden Visa kuralından bağımsız genel bir düzenlemedir.
• Platformlar 2026 itibarıyla AMA kodu olmayan ilanları kaldırmaya başlamıştır; bu da denetimi daha da sıkılaştırmaktadır.
• €250.000'lik dönüşüm mülkleri ayrıca şirket merkezi veya şube olarak da kullanılamaz; bu da aynı €50.000 cezaya tabidir.
• İhlal geçmişi, 5 yıllık yenileme başvurusunda incelenir ve olumsuz sonuçlanabilir.
• Uzun dönem kiralama sözleşmesi yaparken, kira süresinin ve koşullarının yazılı olarak açık şekilde belirtilmesi, olası bir denetimde ispat kolaylığı sağlar.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Golden Visa mülkümü hiç kiralayamaz mıyım?
Hayır, kiralama tamamen yasak değil — yalnızca kısa dönem (genellikle 60 günün altı) kiralama yasaktır. Uzun dönem kiralama, yani genellikle 6 ay ve üzeri süreli sözleşmeli kiralama tamamen yasal ve serbesttir. Bu şekilde elde edilen kira geliri Yunanistan'da normal gelir vergisi tarifesine tabidir. Yatırımcılar mülklerini yurt dışından yönetirken dahi bu modeli kullanabilir; tek şart, kiralamanın gerçekten uzun dönem niteliğinde olması ve kısa süreli platform ilanları üzerinden yapılmamasıdır.

2. Arada bir, örneğin yılda birkaç hafta kısa süreli kiralasam ne olur?
Bu durum da yasağın kapsamına girer. Kural, "arada bir", "sezonluk" veya "tek seferlik" kısa süreli kiralamaları da kapsayacak şekilde geniş yorumlanmaktadır; 60 günün altındaki her kiralama, sıklığından bağımsız olarak kısa dönem sayılır. "Sadece yaz aylarında birkaç hafta kiralarım, kimse fark etmez" yaklaşımı ciddi bir risk taşır — platformlar artık AMA kaydı olmayan ilanları kaldırdığından denetim güçlenmektedir. İhlal tespitinde €50.000 ceza ve oturum izni iptali riski, kiralama süresine bakılmaksızın uygulanabilir.

3. İhlal edersem ceza kesin olarak ne kadar olur?
Standart olarak uygulanan idari para cezası €50.000'dir ve buna ek olarak oturum izni derhal iptal edilir. Ancak bazı hukuk büroları, ihlalin ağırlığına, tekrarına veya eşlik eden diğer ihlallere bağlı olarak toplam yaptırımın €150.000'e kadar çıkabildiğini belirtmektedir. Kesin rakam somut olayın koşullarına bağlı olarak değişebilir. Bu belirsizlik nedeniyle kısa dönem kiralama riskini baştan kaçınmak en güvenli yaklaşımdır.

4. 2024 öncesi aldığım mülk için bu yasak geçerli mi?
Genel olarak hayır; Law 5100/2024 öncesi satın alınmış mülkler çoğunlukla eski kiralama haklarını korur ve yeni kısıtlama esas olarak 2024 sonrası yeni €400.000/€800.000 yatırımlarını hedefler. Ancak bu otomatik bir muafiyet anlamına gelmez; 5 yıllık yenileme sürecinde mülk kullanımı yeniden gözden geçirilebilir. Bu nedenle 2024 öncesi mülk sahiplerinin de durumlarını bir avukatla teyit ettirmeleri önerilir.

5. Kira geliri hedefliyorsam Golden Visa hâlâ mantıklı mı?
Evet, ancak beklentilerin gerçekçi olması gerekir. Golden Visa mülkü artık yüksek getirili bir kısa dönem kiralama yatırımı olarak değil, uzun dönem kiralama getirisi (tipik olarak %3-6 brüt) sunan istikrarlı bir varlık olarak değerlendirilmelidir. Yüksek kira getirisi öncelikli olan yatırımcılar için genellikle önerilen strateji, Golden Visa mülkünü oturum izni amacıyla ayrı tutup, kısa dönem kiralama geliri hedeflenen ikinci bir gayrimenkulü ayrıca satın almaktır.

Not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Güncel mevzuat sık değişebildiğinden, başvuru öncesi lisanslı bir göçmenlik danışmanına veya hukuk büromuza danışılması önerilir.