Важно: с 2022 года новые заявления на Golden Visa от граждан России, имеющих только российский паспорт, приостановлены. Если у вас есть второе гражданство другой страны, заявление можно подать по нему. Мы бесплатно проверим, подходит ли вам программа.
Золотая виза (Golden Visa) Греции — это программа получения вида на жительство за инвестиции, которая позволяет гражданам стран, не входящих в Европейский союз, получить вид на жительство сроком на 5 лет с возможностью продления, сделав в Греции инвестицию, отвечающую определённым условиям.
Самая известная модель программы — инвестиции в недвижимость. Однако после 2024 года система существенно изменилась: в зависимости от местоположения объекта и характера инвестиции сложились три основных уровня инвестиций — €250,000, €400,000 и €800,000.
Поэтому сегодня на вопрос «На какую сумму нужно купить недвижимость для Golden Visa Греции?» нет единого ответа.
Правильный ответ: €250,000 для определённых специальных инвестиций в недвижимость, €400,000 для стандартных инвестиций в недвижимость в отдельных регионах Греции и €800,000 в Аттике и других районах с высоким спросом.
Кроме того, одной суммы инвестиции недостаточно. В некоторых категориях инвестиция должна быть сделана в один объект, а в стандартных категориях €400,000 и €800,000 построенные объекты должны иметь не менее 120 м² основной жилой площади.
Это руководство даёт общую картину системы Golden Visa Греции по состоянию на 2026 год.
Что такое Золотая виза Греции?
Золотая виза Греции — это инвесторский вид на жительство, предоставляемый гражданам третьих стран в обмен на определённые инвестиции.
Разрешение, выдаваемое на основании инвестиции в недвижимость, регулируется Миграционным кодексом Греции как инвесторский вид на жительство типа B.5.
Одна из самых важных для инвесторов особенностей программы — право на проживание не связано с обязанностью постоянно жить в Греции.
Иными словами, Golden Visa важна не только для тех, кто хочет переехать в Грецию, но и для инвесторов, которые хотят иметь долгосрочный статус резидента в Европе, продолжая жить и работать в своей стране.
Пока квалифицирующая инвестиция сохраняется и выполняются прочие условия продления, вид на жительство может продлеваться на пятилетние периоды.
Поэтому неверно воспринимать Golden Visa просто как «визу на 5 лет». Это механизм долгосрочного проживания при условии сохранения инвестиции.
Система Golden Visa Греции в 2026 году: кратко
| Категория инвестиции | Минимальная инвестиция | Один объект | Требование 120 м² |
|---|---|---|---|
| Стандартная инвестиция в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и островах с населением более 3,100 человек | €800,000 | Да | Да* |
| Стандартная инвестиция в остальной Греции | €400,000 | Да | Да* |
| Подходящий объект, переведённый в жилой путём изменения назначения | €250,000 | Да | Нет |
| Реставрация охраняемого здания (объекта культурного наследия) | €250,000 | Да | Нет |
* Требование 120 м² оценивается для построенных объектов или объектов с разрешением на строительство на условиях, установленных законом.
Эта таблица — отправная точка для понимания системы 2026 года. Однако не следует забывать, что категории €250,000 в особенности — это не возможность купить обычное жильё за €250,000.
На какую сумму нужно купить недвижимость для Golden Visa Греции?
Одно из важнейших изменений в системе Golden Visa Греции — отказ от единой суммы инвестиции для всей страны.
Для стандартных покупок недвижимости сумма инвестиции теперь зависит от местоположения объекта.
Районы Golden Visa с порогом €800,000
Для стандартных инвестиций в недвижимость минимальная инвестиция составляет €800,000 в регионе Аттика, региональной единице Салоники, на Миконосе, Санторини (Тира) и на греческих островах с населением более 3,100 человек по данным последней переписи.
Особенно важно, что Аттика — это не только центр Афин. Поскольку в регион Аттика входит очень обширная территория Афин и окрестностей, инвесторы могут ошибочно полагать, что «если я выберу район за пределами Афин, то смогу воспользоваться порогом €400,000».
Прежде чем выбирать объект для Golden Visa, следует проверить, к какой инвестиционной категории юридически относится соответствующая административная территория.
На стандартном маршруте €800,000 инвестиция должна быть сделана в один объект. Например, две отдельные квартиры стоимостью €400,000 каждая, в сумме €800,000, сами по себе не удовлетворяют стандартному требованию Golden Visa в €800,000.
Golden Visa Греции за €400,000
В регионах Греции, не относящихся к категории €800,000, базовый порог для стандартных инвестиций в недвижимость составляет €400,000.
Эта категория особенно важна для инвесторов, ищущих альтернативы за пределами крупных инвестиционных районов. Но и здесь инвестиция должна быть сделана в один объект, а для квалифицирующих построенных объектов необходимо учитывать требование 120 м².
Поэтому в рамках действующей стандартной системы неправильно покупать несколько объектов дешевле €400,000, чтобы довести общую сумму инвестиции до €400,000. При оценке Golden Visa решающее значение имеют не только общие затраты, но и юридическая структура инвестиции.
Существует ли ещё Golden Visa Греции за €250,000?
Да. По состоянию на 2026 год в Греции есть специальные категории недвижимости, через которые можно получить Golden Visa на уровне €250,000.
Однако, в отличие от прежней системы, для Golden Visa недостаточно купить любое жильё, заплатив €250,000.
Порог €250,000 актуален в основном для двух специальных моделей инвестиций: объектов, переведённых в жилые путём изменения назначения, и реставрации охраняемых зданий (объектов культурного наследия).
Объекты, переведённые в жилые путём изменения назначения
При определённых условиях, если объект, основное назначение которого не является жилым, переводится в жилой, минимальный уровень инвестиции может составлять €250,000.
Эта категория встречается прежде всего в проектах, где такие объекты, как бывшие офисы, магазины, коммерческие помещения и некоторые промышленные здания, переоборудуются в жильё.
Однако то, что в рекламных материалах проекта написано «проект конверсии» или «подходит для Golden Visa», само по себе не означает юридического соответствия. Прежнее юридическое назначение объекта, сроки и завершённость изменения назначения, а также его статус в официальных реестрах должны проверяться отдельно.
С учётом разъяснений по применению на 2026 год важно, чтобы изменение назначения было завершено до подачи заявления на Golden Visa.
Реставрация охраняемых зданий (объектов культурного наследия)
Согласно греческому законодательству, покупка определённых охраняемых зданий также может относиться к специальным категориям Golden Visa на уровне €250,000.
Однако на этом маршруте инвестор не просто покупает недвижимость. Возникают и юридические обязательства, связанные с реставрацией объекта.
В частности, критически важно, чтобы реставрация была завершена к моменту продления Golden Visa по окончании первого пятилетнего периода. Поэтому маршрут €250,000 через объект культурного наследия не следует оценивать так же, как стандартную инвестицию в жильё, глядя лишь на более низкий порог инвестиции.
Что такое правило 120 м² для Golden Visa?
Одна из наиболее часто неверно понимаемых тем после реформы 2024 года — правило 120 м².
По общему правилу в стандартных инвестициях в недвижимость на €800,000 и €400,000 требуется не менее 120 м² основной жилой площади, если объект построен или имеет разрешение на строительство.
Однако неверно утверждать, что это правило распространяется на все инвестиции по Golden Visa. В частности, требование 120 м² не применяется к категориям €250,000 — изменению назначения и охраняемым зданиям (объектам культурного наследия).
Таким образом, утверждение «каждый объект, покупаемый для Golden Visa Греции, должен быть не менее 120 м²» ошибочно. Правильную юридическую оценку следует давать после определения того, на какой категории Golden Visa основана инвестиция.
Можно ли купить несколько объектов при инвестиции в €250,000?
Нет. Это один из важных моментов по состоянию на 2026 год.
В соответствии с действующими разъяснениями по применению в категориях €250,000 — изменение назначения и объекты культурного наследия/охраняемые здания — инвестиция также должна быть сделана в один объект.
Поэтому такие комбинации, как две отдельные квартиры после конверсии по €125,000 + €125,000 или два самостоятельных объекта за €100,000 + €150,000, недостаточны, даже если их общая стоимость составляет €250,000.
Для Golden Visa важно, в какой именно объект и в рамках какой юридической категории сделана инвестиция.
Распространяется ли Golden Visa на семью?
Одна из важных особенностей программы Golden Visa Греции — члены семьи также могут получить право на проживание через инвестора.
При определённых условиях в семейную систему проживания могут быть включены супруг(а) или официально зарегистрированный партнёр инвестора, дети подходящего возраста, родители инвестора и родители супруга(и).
Для детей необходимо отдельно оценивать возрастные ограничения и сохранение права на проживание в определённых ситуациях. Поэтому семьям с детьми в возрасте 18–24 лет особенно важно ещё до принятия инвестиционного решения учесть текущий возраст детей и то, как изменится их статус в течение следующего пятилетнего периода.
Можно ли путешествовать по странам Шенгена с Golden Visa?
Действующая греческая карта резидента даёт её владельцу значительную свободу передвижения для краткосрочных поездок в пределах Шенгенской зоны.
Однако право на проживание в Греции и право постоянно жить или работать в другой стране Шенгена — не одно и то же. Владелец греческой Golden Visa не получает неограниченного права поселиться и работать, например, в Германии, Франции или Нидерландах только на основании карты резидента, выданной Грецией.
Нужно ли постоянно жить в Греции?
Одна из важнейших для инвесторов особенностей Golden Visa — для сохранения вида на жительство инвестору не нужно проводить большую часть года в Греции.
Эта особенность делает программу привлекательной прежде всего для инвесторов, чья компания, профессия, бизнес, семья или экономическая деятельность остаются в их стране.
Однако отсутствие требования жить в Греции для сохранения ВНЖ по Golden Visa не означает, что требований о фактическом проживании для получения греческого гражданства не существует. Вид на жительство и гражданство — это разные правовые режимы.
Даёт ли Golden Visa греческое гражданство?
Нет. Покупка недвижимости не даёт инвестору напрямую греческое гражданство или греческий паспорт.
Golden Visa — это вид на жительство. Гражданство — отдельная правовая процедура с иными условиями.
Встречающиеся в интернете утверждения вроде «купите жильё в Греции и получите паспорт ЕС через 7 лет» могут вводить в заблуждение.
Для получения греческого гражданства недостаточно просто владеть картой Golden Visa в течение определённого срока. Необходимо также выполнить самостоятельные условия законодательства о гражданстве, прежде всего — фактическое и законное проживание.
Даёт ли Golden Visa разрешение на работу?
Инвесторская Golden Visa не даёт её владельцу права работать в Греции в качестве работника или наёмного сотрудника.
Этот момент особенно важен для инвесторов, планирующих переехать в Грецию и работать на работодателя.
При этом инвестирование, владение долями в компании и осуществление прав участника — это не то же самое правовое понятие, что работа по найму. Поэтому экономическую деятельность инвестора, например создание компании или вхождение в число участников, следует оценивать отдельно.
Можно ли сдавать в аренду жильё, купленное по Golden Visa?
Когда речь идёт о сдаче объекта в аренду, необходимо различать долгосрочную аренду и краткосрочную туристическую аренду.
По действующей системе для объектов, приобретённых для Golden Visa, установлены существенные ограничения на краткосрочную аренду. В частности, не следует полагать, что краткосрочная аренда по типу Airbnb свободно разрешена для инвестиций по Golden Visa.
Долгосрочная аренда в соответствии с законодательством, напротив, как правило, оценивается иначе.
Это различие крайне важно при расчёте финансовой доходности инвестиции. Если рассчитать потенциальную годовую доходность объекта исходя из Airbnb, а затем купить тот же объект как инвестицию по Golden Visa, не учитывая юридические ограничения использования, инвестиционная модель может полностью измениться.
Платите ли вы для Golden Visa только стоимость недвижимости?
Нет. Суммы €250,000, €400,000 или €800,000 означают порог инвестиции.
При расчёте общей стоимости инвестиции в недвижимость в зависимости от характера сделки могут возникнуть и такие статьи расходов, как налоги при приобретении недвижимости, нотариальные расходы, расходы на регистрацию в земельном кадастре, юридическая проверка и гонорар адвоката, расходы на перевод и апостиль, сборы за подачу заявления, страховка, оформление доверенности и комиссии агентства недвижимости или сервисные платежи по проекту.
Поэтому неправильно рассматривать инвестицию в Golden Visa на €250,000 как сделку с общим бюджетом €250,000.
Почему юридическая проверка важна до покупки?
При инвестиции по Golden Visa необходимо одновременно провести две разные юридические проверки.
Во-первых, сам объект нужно проверить на соответствие требованиям Golden Visa: местоположение, применимый порог инвестиции, площадь, основная жилая площадь, назначение, история конверсии, разрешения на строительство, статус объекта культурного наследия/охраняемого здания и требование одного объекта.
Во-вторых, необходимо проверить, является ли объект юридически безопасным: цепочка права собственности, ипотеки, аресты, вещные права, записи земельного кадастра, строительный и градостроительный статус, право продавца распоряжаться объектом и условия договора.
Таким образом, проверка на соответствие Golden Visa и классическая юридическая проверка (due diligence) недвижимости не являются альтернативами друг другу — это два отдельных, взаимодополняющих уровня контроля.
Как проходит процесс подачи заявления на Golden Visa Греции?
1. Определение инвестиционной стратегии
Сначала необходимо определить бюджет инвестора, цель проживания, состав семьи, ожидания по аренде, предпочтения по местоположению и то, на какую из категорий — €250,000 / €400,000 / €800,000 — он будет ориентироваться.
2. Подготовка налоговой и организационной базы сделки
Оформляются налоговые и иные административные регистрации, необходимые для покупки недвижимости в Греции. Значительную часть процедур может выполнить адвокат по соответствующей доверенности.
3. Выбор объекта
Объект следует оценивать не только по цене и местоположению, но и по критериям Golden Visa.
4. Юридическая проверка
Проверяются земельный кадастр, право собственности, обременения, градостроительный статус и соответствие требованиям Golden Visa.
5. Договор купли-продажи
После завершения юридической и технической проверок совершается окончательная покупка.
6. Оплата суммы инвестиции в соответствии с законодательством
Законодательство о Golden Visa содержит и правила о способе оплаты. Поэтому способ оплаты не следует оставлять исключительно на усмотрение покупателя и продавца исходя из коммерческих соображений.
7. Подача заявления на Golden Visa
После завершения инвестиции и подготовки необходимых документов заявление инвестора на вид на жительство подаётся через электронную систему.
8. Биометрия
На соответствующем этапе инвестор и члены семьи, подающие заявление, проходят биометрию (сдачу отпечатков пальцев).
9. Выдача карты резидента
Если заявление одобрено, карты резидента выдаются инвестору и членам семьи, отвечающим требованиям.
Сколько времени занимает оформление Golden Visa?
На этот вопрос неправильно давать один фиксированный срок. Весь процесс состоит из двух разных периодов: подготовки и завершения инвестиции и административного рассмотрения заявления на вид на жительство.
Такие вопросы, как выбор объекта, юридическая проверка, изменение назначения или реставрация, могут существенно изменить продолжительность инвестиционного этапа. Кроме того, срок рассмотрения дела о виде на жительство может меняться в зависимости от административной загрузки на момент подачи заявления.
Поэтому вместо гарантированных утверждений вроде «Golden Visa выдаётся ровно за X месяцев» правильнее составить реалистичный график исходя из структуры дела.
Сколько действует Golden Visa и как её продлить?
Вид на жительство по Golden Visa, выданный на основании инвестиции в недвижимость, действует 5 лет.
Если квалифицирующая инвестиция и прочие условия законодательства сохраняются, разрешение может продлеваться на пятилетние периоды. Однако для специальных инвестиционных категорий могут действовать дополнительные условия. Например, на маршруте через охраняемое здание обязанность по реставрации особенно важна для первого продления.
Можно ли продать жильё, купленное для Golden Visa?
Да, но продажа напрямую влияет на вид на жительство.
Когда инвестиции, на которой основана Golden Visa, больше нет, инвестор уже не может сохранять статус резидента на основании этой же инвестиции. Поэтому при планировании продажи необходимо оценивать вместе не только коммерческий результат продажи, но и дальнейшую судьбу статуса резидента.
С другой стороны, если объект продаётся другому гражданину третьей страны на подходящих условиях, право нового покупателя на собственную Golden Visa может оцениваться отдельно.
€250,000, €400,000 или €800,000: что разумнее?
Ответ на этот вопрос — не просто «какая Golden Visa самая дешёвая?».
Маршрут €250,000 могут рассматривать инвесторы, которые стремятся получить Golden Visa с меньшим капиталом и готовы принять юридические и технические особенности проекта с изменением назначения или реставрацией. Его преимущество — низкий порог входа; однако соответствие проекта требованиям Golden Visa необходимо проверять очень тщательно.
Маршрут €400,000 может быть более простым вариантом для инвесторов, желающих сделать стандартную инвестицию в жильё за пределами районов Греции с порогом €800,000. Однако требование одного объекта и, где применимо, условие 120 м² ограничивают выбор вариантов.
Маршрут €800,000 актуален для инвесторов с более крупным бюджетом, которые хотят сделать стандартную инвестицию в недвижимость в Афинах/Аттике, Салониках или на некоторых островных рынках с высоким спросом. Здесь, помимо преимущества Golden Visa, необходимо отдельно анализировать и инвестиционное качество самого объекта.
Самые частые ошибки при инвестициях по Golden Visa
Разделение системы Golden Visa Греции на три уровня инвестиций сделало принятие решений только на основе цены более рискованным для инвесторов.
Одна из самых распространённых проблем — предположение, что любой объект на уровне €250,000 даст Golden Visa. Это не так. Сегодня порог €250,000 привязан к специальным юридическим категориям.
Вторая крупная ошибка — применение правила 120 м² ко всем инвестициям. Это тоже неверно.
Третья ошибка — мнение, что новые пороги инвестиций можно выполнить, сложив стоимость нескольких объектов. В действующей системе правило одного объекта является основополагающим.
Четвёртая ошибка — полагаться исключительно на заявление застройщика или агента по недвижимости о том, что объект «подходит для Golden Visa». Соответствие объекта требованиям Golden Visa — это юридический вывод, и его необходимо отдельно проверять по документам сделки.
Пятая ошибка — путать право на проживание с гражданством. Golden Visa не является программой прямого получения гражданства.
Частые вопросы о Golden Visa Греции
Действует ли Golden Visa Греции в 2026 году?+
Да. Программа продолжает действовать в 2026 году. Однако для инвестиций в недвижимость применяются разные пороги в зависимости от местоположения и характера инвестиции.
Сколько стоит Golden Visa Греции в евро?+
Для стандартных инвестиций в недвижимость — €400,000 или €800,000 в зависимости от района; в специальных категориях изменения назначения и охраняемых зданий при соблюдении условий может применяться уровень €250,000.
Отменена ли Golden Visa за €250,000?+
Нет. Но получить Golden Visa на этом уровне, купив любое жильё за €250,000, больше нельзя. Порог €250,000 сохранён для определённых специальных категорий недвижимости.
Можно ли получить Golden Visa в Афинах за €250,000?+
Если речь идёт о подходящем проекте с изменением назначения или об охраняемом здании, само по себе нахождение объекта в Аттике не исключает категорию €250,000. Однако на стандартную покупку жилья в Аттике распространяется режим €800,000.
Должна ли недвижимость для Golden Visa быть не менее 120 м²?+
Не всегда. Требование 120 м² применяется к соответствующим построенным объектам в стандартных категориях €400,000 и €800,000. Категории €250,000 — изменение назначения и объекты культурного наследия/охраняемые здания — оцениваются иначе.
Можно ли купить два жилья за €250,000?+
По действующей системе и разъяснениям по применению на 2026 год — нет. И на специальных маршрутах за €250,000 инвестиция должна быть сделана в один объект.
Нужно ли жить в Греции, чтобы иметь Golden Visa?+
Для сохранения вида на жительство на инвестора не распространяется общее требование о минимальном ежегодном проживании. Однако если цель — гражданство, необходимо учитывать отдельные условия проживания.
Могу ли я работать с Golden Visa?+
Инвесторский вид на жительство не даёт его владельцу права выходить на греческий рынок труда в качестве наёмного работника. Участие в капитале компаний и иная экономическая деятельность оцениваются отдельно от права на работу.
Можно ли использовать жильё, купленное по Golden Visa, для Airbnb?+
Действующий режим Golden Visa существенно ограничивает краткосрочную аренду. Поэтому при выборе модели дохода от объекта, приобретаемого для Golden Visa, не следует автоматически закладывать доход от Airbnb.
Распространяется ли Golden Visa на мою семью?+
Да. Указанные в законе члены семьи, включая супруга/зарегистрированного партнёра, детей, отвечающих требованиям, и родителей обоих супругов, могут получить право на проживание через инвестора.
На сколько лет выдаётся Golden Visa?+
Инвесторский вид на жительство на основании инвестиции в недвижимость выдаётся на 5 лет и может продлеваться, пока сохраняются инвестиция и прочие законные условия.
Сохранится ли Golden Visa, если я продам жильё?+
Отчуждение инвестиции, на которой основана Golden Visa, влияет на статус проживания. План новой инвестиции и проживания следует составить до продажи.
Можно ли получить греческое гражданство с Golden Visa?+
Golden Visa не даёт гражданство напрямую. Для гражданства необходимо выполнить условия греческого закона о гражданстве независимо от Golden Visa.
Вывод: Golden Visa Греции — больше не просто программа «купи жильё — получи ВНЖ»
С изменениями последних лет система Golden Visa Греции стала значительно более технической.
По состоянию на 2026 год для инвесторов существуют три ключевые суммы: €250,000 – €400,000 – €800,000.
Но правильный уровень инвестиции определяется не только бюджетом. Местоположение объекта, его юридическое назначение, площадь, история изменения назначения, охранный статус и то, на какой категории Golden Visa основана инвестиция, — всё это необходимо оценивать в совокупности.
Возможности на уровне €250,000 в особенности могут казаться инвесторам привлекательными, но это не удешевлённая версия стандартной покупки жилья. Это специальные юридические инвестиционные категории, основанные на изменении назначения или статусе охраняемого здания.
Поэтому грамотное планирование Golden Visa должно идти в таком порядке: сначала определить инвестиционную категорию → затем выбрать объект → юридическая и техническая проверка → покупка → подача заявления на Golden Visa.
Правильный объект — это не просто удачная инвестиция в недвижимость. Это также объект, который отвечает всем юридическим условиям выбранной инвестором категории Golden Visa.