Как рассчитывается сумма инвестиций по Golden Visa? Правило одного объекта

Соответствие порогу €250,000, €400,000 или €800,000 по программе Золотая виза (Golden Visa) Греции определяется правилом расчета, которое на первый взгляд кажется простым, но на практике его часто понимают неправильно. В частности, путаница между «объективной стоимостью», которая используется при расчете налога на передачу недвижимости, и «ценой договора», которая используется для проверки соответствия порогу Golden Visa, может привести некоторых инвесторов к неверным ожиданиям относительно бюджета. В этой статье мы на основе актуальных правил 2026 года объясняем, по какой именно сумме рассчитываются инвестиции, как на этот расчет влияет правило одного объекта и какой особый случай предусмотрен для супругов.

По какой сумме рассчитываются инвестиции?

Соответствие порогу Golden Visa оценивается непосредственно по цене, указанной в договоре купли-продажи (цена договора). Это совершенно отдельное и независимое правило по сравнению с «объективной стоимостью», которая используется при расчете налога на передачу недвижимости в размере 3.09% и которую мы рассматривали в одной из предыдущих статей. Таблица ниже поясняет эти две разные логики расчета:

На практике это различие означает следующее: если цена продажи объекта в договоре составляет €400,000, считается, что объект соответствует порогу зоны B, — то, что объективная стоимость объекта отличается от этой цифры, не влияет на право на Golden Visa. Объективная стоимость используется только для определения базы налога на передачу недвижимости.

Что входит и что не входит в сумму инвестиций?

При оценке соответствия порогу законодательство о Golden Visa учитывает только чистую цену объекта по договору; связанные с покупкой налоги и расходы в этот расчет не включаются:

Практический итог этого правила таков: когда инвестор говорит «я вложил €400,000», Golden Visa учитывает только €400,000 по договору; но реальная общая сумма, которую тратит инвестор, с учетом регистрационного сбора, гонораров юриста и нотариуса обычно достигает примерно €430,000-435,000. Неразличение этих двух цифр — частый источник ошибок при планировании бюджета.

Как правило одного объекта влияет на расчет

На уровнях зоны A (€800,000) и зоны B (€400,000) инвестиционный порог должен быть выполнен через один договор и одно свидетельство о праве собственности. Например, даже если инвестор покупает в Афинах две отдельные квартиры стоимостью по €200,000, чтобы в сумме вложить €400,000, такая структура не считается действительной для Golden Visa, поскольку порог должен быть выполнен по цене договора одного объекта. Это правило было введено реформой 2024 года, чтобы инвесторы не могли искусственно «дробить» порог, объединяя небольшие объекты.

То же правило одного объекта действует и для варианта конверсии/реставрации за €250,000 (зона C): например, два отдельных объекта стоимостью €150,000 и €100,000 нельзя объединить, чтобы выполнить требование о пороге €250,000 (циркуляр министерства 240076/2024). Отличие этого варианта в том, что на него не распространяется требование о минимальной площади 120 м².

Особый случай для супругов: совместная собственность

Если недвижимость приобретается в совместную собственность супругов (общее свидетельство о праве собственности), оба супруга самостоятельно получают право на вид на жительство. Это относительно малоизвестная, но практически важная особенность программы, которая позволяет двум людям напрямую получить ВНЖ за одну инвестицию. Этот вариант особенно стоит рассмотреть парам, которые хотят, чтобы оба супруга были зарегистрированы как основные заявители; однако такая структура должна быть правильно отражена в свидетельстве о праве собственности и надлежащим образом подтверждена документами в пакете заявления.

Частые ошибки при планировании бюджета

• Путать цену договора с объективной стоимостью и неверно оценивать сумму налога на передачу недвижимости.
• Считать, что порог Golden Visa выполнен, не понимая, что общая стоимость (с налогами и сборами) на самом деле значительно выше.
• Пытаться набрать порог, покупая несколько небольших объектов в зоне A/B, — такая структура не считается действительной.
• Полагать, что для варианта конверсии/реставрации за €250,000 можно сложить стоимость нескольких объектов, — правило одного объекта действует и там.
• Регистрировать основным заявителем только одного из супругов, не рассмотрев вариант совместной собственности, — в этом случае второй член семьи остается в статусе иждивенца.

Почему важно правильно определить цену договора

То, что порог Golden Visa оценивается по цене договора, в некоторых случаях может давать инвесторам и стратегическую гибкость. Например, если объективная стоимость объекта ниже цены договора, налог на передачу недвижимости будет рассчитываться по цене договора, а не по объективной стоимости (поскольку берется большая из двух величин), и налоговая нагрузка не меняется; но если объективная стоимость выше цены договора, налог будет рассчитываться по объективной стоимости, и инвестору важно знать об этом заранее. Поэтому до покупки рекомендуется уточнить через юриста или нотариуса как цену договора, так и объективную стоимость объекта, чтобы избежать неожиданностей как с правом на Golden Visa, так и с налоговой нагрузкой.

Часто задаваемые вопросы

1. По какой стоимости рассчитывается инвестиционный порог Golden Visa?
Соответствие порогу Golden Visa оценивается по чистой цене, указанной в договоре купли-продажи (цена договора); налоги и прочие расходы в эту сумму не входят. Это отличается от отдельного правила, применяемого при расчете налога на передачу недвижимости, где за основу берется большая из двух величин: цена договора или «объективная стоимость», установленная Министерством финансов. Чтобы объект подходил для Golden Visa, достаточно, чтобы только цена продажи в договоре соответствовала порогу соответствующего региона (€250,000, €400,000 или €800,000); объективная стоимость объекта на эту оценку не влияет.

2. Входят ли регистрационный сбор и гонорар юриста в сумму инвестиций?
Нет, при расчете инвестиционного порога не учитываются никакие дополнительные расходы, такие как налог на передачу недвижимости (3.09%), гонорар юриста, услуги нотариуса, регистрация права собственности и сборы за подачу заявления на Golden Visa. Законодательство о Golden Visa учитывает только чистую цену объекта по договору. Таким образом, когда инвестор говорит «я вложил €400,000», это и фактическая общая сумма, которую он тратит (с налогами и сборами обычно около €430,000-435,000), — две разные цифры. При планировании бюджета рекомендуется учитывать эти две цифры отдельно.

3. Можно ли выполнить требование о пороге, купив два отдельных объекта и сложив их стоимость?
На уровнях зоны A (€800,000) и зоны B (€400,000) — нет; на этих уровнях инвестиция должна быть выполнена через один договор и одно свидетельство о праве собственности. С момента реформы 2024 года попытка выполнить требование о пороге путем сложения стоимости двух отдельных объектов не считается действительной. То же правило действует и для варианта конверсии/реставрации за €250,000 (зона C): согласно циркуляру министерства 240076/2024, инвестиция на этом уровне также должна быть сделана в один объект. Этот вариант отличается не правилом одного объекта, а отсутствием требования о площади 120 м².

4. Если я куплю недвижимость совместно с супругом/супругой, сможем ли мы оба получить ВНЖ?
Да, если недвижимость приобретается в совместную собственность супругов (общее свидетельство о праве собственности), оба супруга самостоятельно получают право на вид на жительство. Это практичный, но малоизвестный вариант, который позволяет двум людям напрямую получить ВНЖ за одну инвестицию. Супругам, выбирающим такую структуру, необходимо убедиться, что совместная собственность правильно отражена в свидетельстве о праве собственности и что в пакет документов для заявления включены соответствующие документы. Этот вариант особенно стоит рассмотреть парам, которые хотят, чтобы оба супруга были зарегистрированы как основные заявители, и которые в будущем планируют самостоятельную натурализацию.

5. Если объективная стоимость выше цены договора, повлияет ли это на мое заявление на Golden Visa?
Нет, то, выше или ниже объективная стоимость цены договора, не влияет на соответствие порогу Golden Visa; эта оценка проводится только по чистой цене продажи в договоре. Однако если объективная стоимость выше цены договора, налог на передачу недвижимости будет рассчитываться по объективной стоимости, и сумма налога к уплате может оказаться выше ожидаемой. Поэтому до покупки рекомендуется отдельно убедиться как в том, что цена договора соответствует порогу Golden Visa, так и в том, что означает объективная стоимость объекта с точки зрения налогов.

Примечание: правила расчета в этой статье основаны на общей нормативной информации, и их толкование может различаться в зависимости от проекта и региона. Свяжитесь с нами, чтобы правильно рассчитать сумму ваших инвестиций, подтвердить соответствие правилу одного объекта и оценить такие варианты, как совместная собственность.