كيف يُحسب مبلغ الاستثمار في الفيزا الذهبية؟ قاعدة العقار الواحد

يستند استيفاء حدّ €250,000 أو €400,000 أو €800,000 في الفيزا الذهبية (Golden Visa) اليونانية إلى قاعدة حساب تبدو بسيطة للوهلة الأولى، لكنها كثيرًا ما تُفهم بشكل خاطئ في الممارسة. ولا سيما أن الخلط بين «القيمة الموضوعية» المستخدمة في حساب ضريبة نقل الملكية و«سعر العقد» المستخدم في استيفاء حدّ الفيزا الذهبية قد يقود بعض المستثمرين إلى توقعات خاطئة بشأن الميزانية. في هذا المقال نشرح، استنادًا إلى لوائح 2026 الحالية، على أي أساس يُحسب مبلغ الاستثمار بالضبط، وكيف تؤثر قاعدة العقار الواحد على هذا الحساب، والحالة الخاصة التي تنطبق على الأزواج.

على أي أساس يُحسب مبلغ الاستثمار؟

يُقيَّم استيفاء حدّ الفيزا الذهبية مباشرةً على أساس السعر المذكور في عقد البيع (سعر العقد). وهذه قاعدة منفصلة ومستقلة تمامًا عن «القيمة الموضوعية» المستخدمة في حساب ضريبة نقل الملكية البالغة 3.09%، التي تناولناها في مقال سابق. ويوضح الجدول أدناه هذين المنطقين المختلفين في الحساب:

عمليًا يعني هذا التمييز ما يلي: إذا كان سعر بيع العقار في العقد €400,000، فإن هذا العقار يُعدّ مستوفيًا لحدّ المنطقة B — ولا يؤثر اختلاف القيمة الموضوعية للعقار عن هذا الرقم على الأهلية للفيزا الذهبية. إذ تُستخدم القيمة الموضوعية فقط لتحديد وعاء ضريبة نقل الملكية الواجب دفعها.

ما الذي يُدرج في مبلغ الاستثمار وما الذي يُستثنى منه؟

لا ينظر تشريع الفيزا الذهبية عند تقييم استيفاء الحدّ إلا إلى سعر العقد الصافي للعقار؛ ولا تُدرج الضرائب والتكاليف المرتبطة في هذا الحساب:

والنتيجة العملية لهذه القاعدة هي: عندما يقول المستثمر «استثمرت €400,000»، فإن الرقم الذي تنظر إليه الفيزا الذهبية هو فقط مبلغ €400,000 الوارد في العقد؛ لكن التكلفة الإجمالية الفعلية التي تخرج من جيب المستثمر، مع رسوم سند الملكية وأتعاب المحامي ورسوم الكاتب العدل، تصل عادةً إلى نحو €430,000-435,000. وعدم التمييز بين هذين الرقمين مصدر متكرر للخطأ في تخطيط الميزانية.

أثر قاعدة العقار الواحد على الحساب

في مستويَي المنطقة A (€800,000) والمنطقة B (€400,000)، يجب استيفاء حدّ الاستثمار عبر عقد واحد وسند ملكية واحد. فعلى سبيل المثال، حتى لو اشترى مستثمر شقتين منفصلتين قيمة كلٍّ منهما €200,000 في أثينا ليبلغ مجموع استثماره €400,000، فإن هذا الهيكل لا يُعدّ مقبولًا للفيزا الذهبية؛ لأن الحدّ يجب أن يُستوفى عبر سعر عقد عقار واحد. وقد أُدخلت هذه القاعدة مع إصلاح 2024 لمنع المستثمرين من «تجزئة» الحدّ بشكل مصطنع عبر الجمع بين عقارات صغيرة.

وتنطبق قاعدة العقار الواحد نفسها على مسار التحويل/الترميم بقيمة €250,000 (المنطقة C): فعلى سبيل المثال، لا يمكن الجمع بين عقارين منفصلين بقيمة €150,000 و€100,000 لاستيفاء حدّ €250,000 (التعميم الوزاري 240076/2024). وما يختلف في هذا المسار هو أن شرط الحدّ الأدنى للمساحة البالغ 120 م² لا ينطبق.

حالة خاصة بالأزواج: الملكية المشتركة

إذا اشتُري العقار بملكية مشتركة (سند مشترك) بين الزوجين، يحصل كلٌّ من الزوجين بشكل مستقل على حق الإقامة. وهذه سمة من سمات البرنامج قليلة الشهرة نسبيًا لكنها مهمة عمليًا، إذ تمنح الإقامة مباشرةً لشخصين باستثمار واحد. ويمكن النظر في هذا الخيار خاصةً من قبل الأزواج الذين يريدون تسجيل كلا الزوجين كمقدّمَي طلب رئيسيين؛ لكن يجب أن يُثبت هذا الهيكل بشكل صحيح في سند الملكية وأن يُوثَّق بشكل مناسب في ملف الطلب.

أخطاء شائعة في تخطيط الميزانية

• الخلط بين سعر العقد والقيمة الموضوعية، وبالتالي الخطأ في تقدير ضريبة نقل الملكية.
• الاعتقاد بأن حدّ الفيزا الذهبية قد استُوفي دون إدراك أن التكلفة الإجمالية (بما فيها الضريبة + الرسوم) أعلى من ذلك بكثير في الواقع.
• محاولة بلوغ الحدّ بشراء عدة عقارات صغيرة في المنطقة A/B — وهذا الهيكل لا يُعدّ مقبولًا.
• افتراض إمكانية الجمع بين أسعار عدة عقارات في مسار التحويل/الترميم بقيمة €250,000 — إذ تنطبق قاعدة العقار الواحد هناك أيضًا.
• تسجيل أحد الزوجين فقط كمقدّم طلب رئيسي دون النظر في خيار الملكية المشتركة — ما يترك الفرد الآخر من العائلة في وضع التابع.

أهمية تحديد سعر العقد بشكل صحيح

إن تقييم حدّ الفيزا الذهبية على أساس سعر العقد قد يوفّر للمستثمرين في بعض الحالات مرونة استراتيجية أيضًا. فعلى سبيل المثال، في عقار تكون قيمته الموضوعية أقل من سعر العقد، وبما أن ضريبة نقل الملكية ستُحسب على أساس سعر العقد لا القيمة الموضوعية (لأنه تُعتمد القيمة الأعلى بينهما)، فإن العبء الضريبي لا يتغيّر؛ أما في الحالات التي تكون فيها القيمة الموضوعية أعلى من سعر العقد، فبما أن الضريبة ستُحسب على أساس القيمة الموضوعية، فمن المهم أن يعلم المستثمر ذلك مسبقًا. لذلك يُنصح، قبل الشراء، بتوضيح كلٍّ من سعر العقد والقيمة الموضوعية للعقار عبر محامٍ أو كاتب عدل، حتى لا تكون هناك مفاجآت سواء من حيث الأهلية للفيزا الذهبية أو من حيث العبء الضريبي.

الأسئلة الشائعة

1. على أي قيمة يُحسب حدّ الاستثمار في الفيزا الذهبية؟
يُقيَّم استيفاء حدّ الفيزا الذهبية على أساس السعر الصافي المذكور في عقد البيع (سعر العقد)؛ ولا تُدرج الضرائب والتكاليف الأخرى في هذا المبلغ. ويختلف ذلك عن القاعدة المنفصلة المستخدمة في حساب ضريبة نقل الملكية، والتي تستند إلى القيمة الأعلى بين سعر العقد و«القيمة الموضوعية» التي تحددها وزارة المالية. ولكي يكون العقار مؤهلًا للفيزا الذهبية، يكفي أن يستوفي سعر البيع الوارد في العقد وحده الحدّ المقرر للمنطقة المعنية (€250,000 أو €400,000 أو €800,000)؛ ولا تؤثر القيمة الموضوعية للعقار في هذا التقييم.

2. هل تُدرج رسوم سند الملكية وأتعاب المحامي في مبلغ الاستثمار؟
لا، لا تُؤخذ في الاعتبار عند حساب حدّ الاستثمار أي تكلفة إضافية مثل ضريبة نقل الملكية (3.09%)، أو أتعاب المحامي، أو رسوم الكاتب العدل، أو تسجيل سند الملكية، أو رسوم طلب الفيزا الذهبية. إذ لا ينظر تشريع الفيزا الذهبية إلا إلى سعر العقد الصافي للعقار. وبالتالي فإن قول المستثمر «استثمرت €400,000» والتكلفة الإجمالية التي تخرج فعليًا من جيبه (والتي تصل عادةً إلى نحو €430,000-435,000 مع الضرائب والرسوم) رقمان مختلفان. ويُنصح باحتساب هذين الرقمين بشكل منفصل عند تخطيط الميزانية.

3. هل يمكنني استيفاء الحدّ بشراء عقارين منفصلين وجمع سعريهما؟
في مستويَي المنطقة A (€800,000) والمنطقة B (€400,000)، لا؛ ففي هذين المستويين يجب استيفاء الاستثمار عبر عقد واحد وسند ملكية واحد. ولم تعد محاولة استيفاء الحدّ بجمع أسعار عقارين منفصلين مقبولة منذ إصلاح 2024. وتنطبق القاعدة نفسها على مسار التحويل/الترميم بقيمة €250,000 (المنطقة C): فبموجب التعميم الوزاري 240076/2024، يجب أيضًا أن يتم الاستثمار في هذا المستوى عبر عقار واحد. وما يميّز هذا المسار ليس قاعدة العقار الواحد، بل عدم وجود شرط مساحة 120 م².

4. إذا اشتريت العقار بالاشتراك مع زوجي/زوجتي، هل يمكن أن نحصل كلانا على الإقامة؟
نعم، إذا اشتُري العقار بملكية مشتركة (سند مشترك) بين الزوجين، يحصل كلٌّ من الزوجين بشكل مستقل على حق الإقامة. وهو خيار عملي لكنه قليل الشهرة، يمنح الإقامة مباشرةً لشخصين باستثمار واحد. ويجب على الأزواج الذين يختارون هذا الهيكل التأكد من أن الملكية المشتركة مُثبتة بشكل صحيح في سند الملكية، وأن المستندات المناسبة مقدَّمة في ملف الطلب. ويمكن النظر في هذا الخيار خاصةً من قبل الأزواج الذين يريدون تسجيل كلا الزوجين كمقدّمَي طلب رئيسيين، ويستهدفون التجنّس المستقل مستقبلًا.

5. إذا كانت القيمة الموضوعية أعلى من سعر العقد، فهل يؤثر ذلك على طلب الفيزا الذهبية؟
لا، سواء كانت القيمة الموضوعية أعلى أو أقل من سعر العقد، فإن ذلك لا يؤثر على استيفاء حدّ الفيزا الذهبية؛ إذ يُجرى هذا التقييم بالنظر فقط إلى سعر البيع الصافي في العقد. غير أنه في الحالات التي تكون فيها القيمة الموضوعية أعلى من سعر العقد، وبما أن ضريبة نقل الملكية ستُحسب على أساس القيمة الموضوعية، فقد يأتي مبلغ الضريبة المستحق أعلى من المتوقع. لذلك يُنصح بالتأكد بشكل منفصل قبل الشراء من أن سعر عقد العقار يستوفي حدّ الفيزا الذهبية، ومن انعكاس قيمته الموضوعية على الضريبة.

ملاحظة: تستند قواعد الحساب الواردة في هذا المقال إلى معلومات تنظيمية عامة، وقد تختلف التفسيرات بحسب المشروع والمنطقة. تواصلوا معنا لحساب مبلغ استثماركم بشكل صحيح، وللتأكد من الامتثال لقاعدة العقار الواحد، ولتقييم خيارات مثل الملكية المشتركة.