希腊黄金签证投资金额如何计算？单一物业规则

在希腊黄金签证（Golden Visa）中，是否达到€250,000、€400,000或€800,000的门槛，取决于一项乍看简单、实践中却常被混淆的计算规则。尤其是把房产转让税计算中使用的“客观价值”与判断黄金签证门槛时使用的“合同价”相混淆，可能导致部分投资者形成错误的预算预期。本文依据2026年现行规定，说明投资金额究竟按什么计算、单一物业规则如何影响这一计算，以及适用于夫妻的特殊情形。

投资金额按什么计算？

是否达到黄金签证门槛，直接以买卖合同中载明的价格（合同价）来评估。这与我们在之前一篇文章中介绍的3.09%房产转让税计算所使用的“客观价值”，是一项完全独立、互不相干的规则。下表厘清了这两种不同的计算逻辑：

在实践中，这一区分意味着：如果一处物业在合同中的售价为€400,000，该物业即被视为达到B区门槛——物业的客观价值与这一数字不同，并不影响黄金签证资格。客观价值仅用于确定应缴房产转让税的计税基数。

投资金额包括哪些、不包括哪些？

黄金签证法规在评估是否达到门槛时，只看物业的合同净价；相关税费和成本不计入这一计算：

这一规则的实际结果是：当投资者说“我投资了€400,000”时，黄金签证所看的只是合同中的€400,000；但加上产权登记费、律师费和公证费后，投资者实际支出的总成本通常达到约€430,000-435,000。不区分这两个数字，是预算规划中常见的错误来源。

单一物业规则对计算的影响

在A区（€800,000）和B区（€400,000）档位中，投资门槛必须通过一份合同、一份产权契据来达到。例如，即使投资者在雅典购买两套各值€200,000的独立公寓、合计投资€400,000，这种结构在黄金签证中也不被认可；因为门槛必须通过单一物业的合同价来达到。这一规则随2024年改革引入，目的是防止投资者通过组合小型物业来人为“拆分”门槛。

同样的单一物业规则也适用于€250,000的商改住／修复途径（C区）：例如，价值€150,000和€100,000的两处独立物业不能合并以达到€250,000门槛（部委通告240076/2024）。这一途径的不同之处在于，不适用120 m²的最低面积要求。

夫妻的特殊情形：共有产权

如果物业由夫妻双方以共有产权（共有产权契据）的方式购买，双方均可独立获得居留权。这是该计划一个相对鲜为人知、但在实践中十分重要的特点，只需一笔投资即可让两人直接获得居留。这一选择尤其适合希望夫妻双方都登记为主申请人的夫妻考虑；但这种结构必须在产权契据中得到正确体现，并在申请材料中妥善提供证明文件。

预算规划中的常见错误

• 混淆合同价与客观价值，导致房产转让税估算错误。
• 以为已达到黄金签证门槛，却没有意识到总成本（含税费）实际上要高得多。
• 试图在A区／B区购买多处小型物业来凑足门槛——这种结构不被认可。
• 以为在€250,000的商改住／修复途径中可以合并多处物业的价格——单一物业规则在这里同样适用。
• 未考虑共有产权选项，仅将夫妻一方登记为主申请人——这会使家庭另一成员处于受抚养人身份。

正确确定合同价的重要性

黄金签证门槛以合同价评估，这在某些情况下也能为投资者提供策略上的灵活性。例如，对于客观价值低于合同价的物业，由于房产转让税将按合同价而非客观价值计算（因为采用两者中较高者），税负不会改变；但在客观价值高于合同价的情况下，由于税款将按客观价值计算，投资者提前了解这一点非常重要。因此，建议在购买前通过律师或公证人厘清合同价和物业的客观价值，以免在黄金签证资格或税负方面出现意外。

常见问题

1. 黄金签证投资门槛按哪个价值计算？
是否达到黄金签证门槛，是以买卖合同中载明的净价（合同价）来评估的；税费及其他成本不计入该金额。这与房产转让税计算所使用的另一项规则不同，后者以合同价与财政部设定的“客观价值”两者中较高者为准。物业要符合黄金签证资格，只需合同中的售价达到相应地区的门槛（€250,000、€400,000或€800,000）即可；物业的客观价值不影响这一评估。

2. 产权登记费和律师费是否计入投资金额？
不计入。房产转让税（3.09%）、律师费、公证费、产权登记费以及黄金签证申请费等任何额外成本，都不计入投资门槛的计算。黄金签证法规只看物业的合同净价。因此，投资者口中的“我投资了€400,000”，与实际从口袋里支出的总成本（加上税费后通常达到约€430,000-435,000），是两个不同的数字。建议在做预算规划时将这两个数字分开核算。

3. 我能否购买两处独立物业、把价格相加来达到门槛？
在A区（€800,000）和B区（€400,000）档位中不可以；这些档位的投资必须通过一份合同、一份产权契据来达到。自2024年改革以来，通过将两处独立物业的价格相加来达到门槛的做法已不被认可。同样的规则也适用于€250,000的商改住／修复途径（C区）：根据部委通告240076/2024，这一档位的投资同样必须通过单一物业完成。这一途径的不同之处不在于单一物业规则，而在于没有120 m²的面积要求。

4. 如果我与配偶共同购买物业，我们俩都能获得居留吗？
可以。如果物业由夫妻双方以共有产权（共有产权契据）的方式购买，双方均可独立获得居留权。这是一个实用却鲜为人知的选择，只需一笔投资即可让两人直接获得居留。选择这种结构的夫妻必须确保共有产权在产权契据中得到正确体现，并在申请材料中提交相应文件。这一选择尤其适合希望夫妻双方都登记为主申请人、并计划将来各自独立申请入籍的夫妻考虑。

5. 如果客观价值高于合同价，会影响我的黄金签证申请吗？
不会。无论客观价值高于还是低于合同价，都不影响是否达到黄金签证门槛；这一评估只看合同中的净售价。但在客观价值高于合同价的情况下，由于房产转让税将按客观价值计算，应缴税额可能高于预期。因此，建议在购买前分别确认：物业的合同价是否达到黄金签证门槛，以及其客观价值在税务上意味着什么。

注：本文中的计算规则基于一般性法规信息，具体解释可能因项目和地区而异。请联系我们，正确计算您的投资金额、确认是否符合单一物业规则，并评估共有产权等选项。