Что происходит при продаже инвестиций по Золотой визе Греции? (2026)

Большинство инвесторов по программе Золотая виза (Golden Visa) сосредоточены на процессе покупки недвижимости и обычно упускают из виду стратегию выхода. Однако то, когда и как будет продан объект, — важнейшее решение, напрямую влияющее на статус вида на жительство. В этой статье мы объясняем три различных сценария продажи, налог на прирост капитала и то, как предстоящее налоговое изменение 2026 года может повлиять на вашу стратегию продажи.

Три сценария продажи

Сценарий 1: продажа с заменой на равноценный объект

Как мы также упоминали в статье нашей серии о продлении, инвесторы Golden Visa могут продать свой объект и заменить его другим подходящим объектом, соответствующим тому же или более высокому порогу; в этом случае статус вида на жительство сохраняется без перерыва. Это даёт гибкость инвесторам, которые, например, хотят перейти от объекта в Афинах к другому на Крите или реструктурировать свой портфель. Однако не следует забывать, что такой переход требует тщательного планирования сроков и юридической координации, чтобы между продажей старого объекта и покупкой нового не возник период, в течение которого вид на жительство был бы недействителен.

Сценарий 2: продажа до получения гражданства или продления — рискованный путь

Если инвестор продаёт объект без какой-либо равноценной замены и ещё не получил гражданство или не перешёл на статус долгосрочного ВНЖ (LTR), статус вида на жительство может стать недействительным. Это естественное следствие основного правила, подробно описанного в статье нашей серии о продлении: стандартное продление Golden Visa зависит от непрерывного сохранения инвестиций. Инвестор, который избавляется от инвестиций и ничего не вкладывает взамен, рискует получить отказ в продлении вида на жительство при следующем продлении.

Сценарий 3: продажа после получения гражданства или LTR — безопасный путь

После того как инвестор получил греческое гражданство или перешёл на статус долгосрочного ВНЖ ЕС, как подробно описано в статье нашей серии о LTR, продажа объекта больше не влияет на статус проживания/гражданства. С этого момента инвестиции перестают быть обязательным условием статуса, и инвестор может свободно продать объект. Для инвесторов, завершивших 7-летний путь к гражданству (или 5-летний путь к LTR), это означает полную финансовую свободу.

Налог на прирост капитала: 15%, но сейчас приостановлен

Стандартно прибыль от продажи недвижимости в Греции облагается налогом на прирост капитала в размере 15%. Однако для новостроек этот налог приостановлен до конца 2026 года, и есть заявления о том, что правительство планирует продлить эту налоговую льготу ещё на год-два. Некоторые инвесторы также могут получить полное освобождение от налога на прирост капитала при определённых условиях (в зависимости от таких критериев, как наличие греческого налогового резидентства или срок владения). Поэтому крайне важно до продажи подтвердить актуальную налоговую ситуацию и возможные освобождения у греческого налогового консультанта.

Предстоящее изменение 2026 года: налог, который повлияет на круг покупателей

Как подробно описано в статье нашей серии о сигнале по налогу на передачу недвижимости, ожидается, что с 1 июля 2027 года налог на передачу недвижимости для покупателей из стран за пределами ЕС вырастет с 3% до 15%. Этот налог будете платить не вы (как продавец) — его заплатит покупатель. Однако это изменение может повлиять на круг ваших потенциальных покупателей при будущей продаже объекта: если вы планируете продать свой объект другому инвестору из страны за пределами ЕС (например, другому кандидату на Golden Visa), необходимо учитывать, что такой покупатель теперь столкнётся с дополнительными расходами в 15%. Это косвенный фактор, который может повлиять на спрос при перепродаже и ценообразование, особенно для объектов, предлагаемых инвесторам Golden Visa.

Чек-лист перед продажей

• Уточните, получили ли вы гражданство или статус LTR; если нет, оцените вместе с юристом, как продажа повлияет на ваш вид на жительство.
• Если вы планируете заменить объект равноценным, скоординируйте процесс так, чтобы не оставить временного разрыва между продажей старого объекта и покупкой нового.
• Подтвердите актуальную ситуацию с налогом на прирост капитала (приостановка, возможные освобождения) ближе к дате продажи.
• Если вы планируете продать объект следующему кандидату на Golden Visa, оцените, как налог на передачу недвижимости в 15%, который, как ожидается, вступит в силу после 1 июля 2027 года, может повлиять на круг ваших покупателей.
• Убедитесь, что налог ENFIA и другие ежегодные налоговые обязательства актуальны и оплачены к дате продажи; это необходимо для беспрепятственного проведения сделки.

Часто задаваемые вопросы

1. Потеряю ли я вид на жительство, если продам объект Golden Visa?
Это зависит от того, когда и как вы продаёте. Если вы продаёте объект и заменяете его другим подходящим объектом равной или большей стоимости, ваш вид на жительство продолжает действовать без перерыва. Однако если вы продаёте без какой-либо замены и ещё не получили гражданство или статус LTR, ваш вид на жительство может стать недействительным, поскольку стандартное продление зависит от непрерывного сохранения инвестиций. Если вы уже получили гражданство или статус LTR, продажа больше не влияет на ваш статус.

2. Каков налог на прирост капитала и применяется ли он сейчас?
Стандартная ставка — 15%, но для новостроек этот налог приостановлен до конца 2026 года; есть заявления о том, что правительство планирует продлить эту льготу ещё на год-два. Некоторые инвесторы также могут получить полное освобождение при определённых условиях (например, при наличии греческого налогового резидентства или в зависимости от срока владения). Поэтому настоятельно рекомендуется подтвердить актуальную ситуацию у греческого налогового консультанта до продажи; приостановка может применяться не всегда.

3. Могу ли я продать свой объект и заменить его другим?
Да, это возможно, и эту гибкость мы также подробно описали в статье нашей серии о продлении. Инвесторы могут продать свой объект и заменить его другим подходящим объектом, соответствующим тому же или более высокому порогу; в этом случае статус вида на жительство сохраняется без перерыва. Однако не следует забывать, что такой переход требует тщательного планирования сроков и юридической координации, чтобы не возник разрыв между продажей старого объекта и покупкой нового.

4. Затронет ли меня как продавца новый налог на передачу недвижимости в 2027 году?
Напрямую нет — этот налог платит покупатель, а не вы. Однако возможно косвенное влияние: если вы планируете продать свой объект другому инвестору из страны за пределами ЕС (например, другому кандидату на Golden Visa), ожидается, что с 1 июля 2027 года такой покупатель столкнётся с дополнительным налогом на передачу недвижимости в 15%. Это следует учитывать как фактор, который может повлиять на будущий спрос при перепродаже и вашу ценовую стратегию, особенно для объектов, предлагаемых инвесторам Golden Visa.

5. Полностью ли свободна продажа объекта после получения гражданства?
Да. После получения греческого гражданства (или перехода на статус долгосрочного ВНЖ ЕС) объект больше не нужно сохранять как инвестицию для целей Golden Visa. С этого момента инвестор может продать объект совершенно свободно; продолжает применяться лишь стандартный налог на прирост капитала (с учётом действующей приостановки или условий освобождения). Для инвесторов, завершивших 7-летний путь к гражданству, это означает значительную финансовую свободу.

Примечание: налоговая информация и сведения о процедурах в этой статье основаны на общем законодательстве и могут меняться в соответствии с актуальными решениями министерства; они не являются налоговой консультацией. Свяжитесь с нами, чтобы спланировать стратегию продажи или замены ваших инвестиций с сохранением статуса вида на жительство, — мы сопровождаем вас от начала до конца процесса получения Golden Visa.