Yunanistan Golden Visa Yatırımını Satınca Ne Olur? (2026)

Golden Visa yatırımcılarının çoğu, mülkü satın alma sürecine odaklanırken, çıkış stratejisini genellikle göz ardı ediyor. Oysa mülkün ne zaman ve nasıl satılacağı, oturum izni statüsünü doğrudan etkileyen kritik bir karar. Bu yazıda, üç farklı satış senaryosunu, sermaye kazancı vergisini ve 2026'nın yaklaşan vergi değişikliğinin satış stratejinizi nasıl etkileyebileceğini açıklıyoruz.

Üç Satış Senaryosu

Senaryo 1: Satıp Eşdeğer Mülkle Değiştirme

Serimizin yenileme yazısında da değindiğimiz gibi, Golden Visa yatırımcıları mülklerini satıp aynı veya daha yüksek eşiği karşılayan başka bir uygun mülkle değiştirebiliyor; bu durumda oturum izni statüsü kesintisiz devam ediyor. Bu, örneğin Atina'daki bir mülkten Girit'teki başka bir mülke geçiş yapmak isteyen veya portföyünü yeniden yapılandırmak isteyen yatırımcılar için esneklik sağlıyor. Ancak bu geçişin, eski mülkün satışı ile yeni mülkün alımı arasında oturum izninin geçersiz kalacağı bir boşluk yaratmaması için dikkatli bir zamanlama ve hukuki koordinasyon gerektirdiği unutulmamalı.

Senaryo 2: Vatandaşlık veya Yenileme Öncesi Satış — Riskli Yol

Eğer yatırımcı, mülkünü herhangi bir eşdeğer değişim yapmadan satarsa ve henüz vatandaşlık kazanmamış veya kalıcı oturum (LTR) statüsüne geçmemişse, oturum izni statüsü geçersiz hale gelebiliyor. Bu, serimizin yenileme yazısında detaylandırdığımız temel kuralın doğal bir sonucu: Golden Visa'nın standart yenilemesi, yatırımın sürekli korunmasına bağlı. Yatırımı elden çıkarıp yerine hiçbir şey koymayan bir yatırımcı, oturum izninin bir sonraki yenileme döneminde reddedilmesi riskiyle karşı karşıya kalıyor.

Senaryo 3: Vatandaşlık veya LTR Sonrası Satış — Güvenli Yol

Yatırımcı Yunan vatandaşlığını kazandıktan veya serimizin LTR yazısında detaylandırdığımız AB Uzun Dönem İkamet statüsüne geçtikten sonra, mülkünü satması artık oturum/vatandaşlık statüsünü etkilemiyor. Bu noktada yatırım, statünün bir ön koşulu olmaktan çıkıyor; yatırımcı mülkünü serbestçe satabiliyor. Bu, 7 yıllık vatandaşlık sürecini (veya 5 yıllık LTR sürecini) tamamlamış yatırımcılar için tam bir finansal özgürlük anlamına geliyor.

Sermaye Kazancı Vergisi: %15, Ama Şu An Askıya Alınmış Durumda

Standart olarak, Yunanistan'da gayrimenkul satışından elde edilen kâr %15 sermaye kazancı vergisine tabi. Ancak bu vergi, yeni yapı konutlar için 2026 sonuna kadar askıya alınmış durumda; hükümetin bu vergi indirimini bir-iki yıl daha uzatmayı planladığına dair açıklamalar da mevcut. Bazı yatırımcılar, belirli koşullar altında (örneğin Yunan vergi mukimi olma veya elde tutma süresi gibi kriterlere bağlı olarak) sermaye kazancı vergisinden tam muafiyet de sağlayabiliyor. Bu nedenle, satış öncesinde güncel vergi durumunun ve olası muafiyetlerin bir Yunan vergi danışmanıyla teyit edilmesi kritik önem taşıyor.

2026'nın Yaklaşan Değişikliği: Alıcı Havuzunu Etkileyecek Vergi

Serimizin devir vergisi sinyali yazısında detaylandırdığımız gibi, 1 Temmuz 2027'den itibaren AB dışı alıcılar için devir vergisinin %3'ten %15'e çıkması bekleniyor. Bu, doğrudan sizin (satıcı olarak) ödeyeceğiniz bir vergi değil — alıcının ödeyeceği bir vergi. Ancak bu değişiklik, mülkünüzü ileride satarken potansiyel alıcı havuzunuzu etkileyebilir: eğer mülkünüzü başka bir AB dışı yatırımcıya (örneğin başka bir Golden Visa adayına) satmayı planlıyorsanız, bu alıcının artık %15'lik bir ek maliyetle karşılaşacağını göz önünde bulundurmanız gerekiyor. Bu, özellikle Golden Visa yatırımcılarına yönelik pazarlanan mülklerde, yeniden satış talebini ve fiyatlandırmayı etkileyebilecek dolaylı bir faktör.

Satış Öncesi Kontrol Listesi

• Vatandaşlık veya LTR statünüzü kazanıp kazanmadığınızı netleştirin; kazanmadıysanız, satışın oturum izninizi nasıl etkileyeceğini bir avukatla değerlendirin.
• Eşdeğer mülkle değiştirme planlıyorsanız, eski satış ile yeni alım arasında zaman boşluğu bırakmayacak şekilde süreci koordine edin.
• Güncel sermaye kazancı vergisi durumunu (askıya alma, olası muafiyetler) satış tarihine yakın bir zamanda teyit edin.
• Mülkünüzü bir sonraki Golden Visa adayına satmayı planlıyorsanız, 1 Temmuz 2027 sonrası yürürlüğe girmesi beklenen %15'lik devir vergisinin alıcı havuzunuzu nasıl etkileyebileceğini değerlendirin.
• ENFIA ve diğer yıllık vergi yükümlülüklerinizin satış tarihine kadar güncel ve ödenmiş olduğundan emin olun; bu, satış sürecinin sorunsuz ilerlemesi için gerekli.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Golden Visa mülkümü satarsam oturum iznimi kaybeder miyim?
Bu, ne zaman ve nasıl sattığınıza bağlı. Eğer mülkü satıp eşdeğer veya daha yüksek değerli başka bir uygun mülkle değiştirirseniz, oturum izniniz kesintisiz devam ediyor. Ancak herhangi bir değişim yapmadan satar ve henüz vatandaşlık veya LTR statüsü kazanmamışsanız, oturum izniniz geçersiz hale gelebiliyor; çünkü standart yenileme, yatırımın sürekli korunmasına bağlı. Vatandaşlık veya LTR statüsünü zaten kazanmışsanız, satış artık statünüzü etkilemiyor.

2. Sermaye kazancı vergisi ne kadar ve şu an geçerli mi?
Standart oran %15, ancak bu vergi yeni yapı konutlar için 2026 sonuna kadar askıya alınmış durumda; hükümetin bu indirimi bir-iki yıl daha uzatmayı planladığına dair açıklamalar mevcut. Bazı yatırımcılar, belirli koşullar altında (Yunan vergi mukimi olma veya elde tutma süresi gibi) tam muafiyet de sağlayabiliyor. Bu nedenle satış öncesinde güncel durumun bir Yunan vergi danışmanıyla teyit edilmesi önemle önerilir; bu askıya alma her zaman geçerli olmayabilir.

3. Mülkümü satıp başka bir mülkle değiştirebilir miyim?
Evet, bu mümkün ve serimizin yenileme yazısında da detaylandırdığımız bir esneklik. Yatırımcılar mülklerini satıp aynı veya daha yüksek eşiği karşılayan başka bir uygun mülkle değiştirebiliyor; bu durumda oturum izni statüsü kesintisiz devam ediyor. Ancak bu geçişin, eski mülkün satışı ile yeni mülkün alımı arasında bir boşluk yaratmaması için dikkatli bir zamanlama ve hukuki koordinasyon gerektirdiği unutulmamalı.

4. 2027'deki yeni devir vergisi beni satıcı olarak etkiler mi?
Doğrudan değil — bu vergiyi alıcı ödüyor, siz değil. Ancak dolaylı bir etkisi olabilir: eğer mülkünüzü başka bir AB dışı yatırımcıya (örneğin başka bir Golden Visa adayına) satmayı planlıyorsanız, bu alıcının 1 Temmuz 2027'den itibaren %15'lik bir ek devir vergisiyle karşılaşması bekleniyor. Bu, özellikle Golden Visa yatırımcılarına yönelik pazarlanan mülklerde, gelecekteki yeniden satış talebini ve fiyatlandırma stratejinizi etkileyebilecek bir faktör olarak değerlendirilmeli.

5. Vatandaşlığımı aldıktan sonra mülkümü satmak tamamen serbest mi?
Evet, Yunan vatandaşlığını kazandıktan (veya AB Uzun Dönem İkamet statüsüne geçtikten) sonra, mülkün Golden Visa açısından korunması gereken bir yatırım olma zorunluluğu ortadan kalkıyor. Bu noktada yatırımcı, mülkünü tamamen serbest bir şekilde satabiliyor; yalnızca standart sermaye kazancı vergisi (mevcut askıya alma veya muafiyet koşulları çerçevesinde) geçerli olmaya devam ediyor. Bu, 7 yıllık vatandaşlık sürecini tamamlamış yatırımcılar için önemli bir finansal özgürlük anlamına geliyor.

Not: Bu yazıdaki vergi ve süreç bilgileri genel mevzuata dayanmaktadır ve güncel Bakanlık kararlarına göre değişebilir; vergi tavsiyesi niteliği taşımaz. Yatırımınızı satma veya değiştirme stratejinizi oturum izni statünüzü koruyarak planlamak için bize danışın — Golden Visa sürecinin başından sonuna kadar yanınızdayız.