ENFIA: Yunanistan'da Yıllık Emlak Vergisi Tam Rehberi (2026)

ENFIA (Birleşik Gayrimenkul Mülkiyet Vergisi), Yunanistan'da mülk sahibi olan herkesin — Yunan vatandaşı, AB vatandaşı veya AB dışı yabancı fark etmeksizin — her yıl ödemek zorunda olduğu, istisnasız bir vergi. Golden Visa serimizde birçok yazıda yüzeysel değindiğimiz bu vergiyi, bu yazıda ilk kez tam ve derinlemesine ele alıyor; hesaplama mantığını, 2026'nın yeni indirimlerini ve gerçek rakamlarla örnekleri açıklıyoruz.

İki Katmanlı Yapı

ENFIA, 2014'te Kanun 4223/2013 ile yürürlüğe giren, iki ayrı katmandan oluşan bir vergi:

Ana vergi her mülk için ayrı ayrı hesaplanırken, ek servet vergisi kişinin Yunanistan'daki TÜM mülklerinin toplam değerine bakıyor. Bu ayrım önemli: tek başına ucuz bir mülkünüz olsa bile, birden fazla mülkünüz varsa toplam değer eşiği aşabilir ve ek vergiye tabi olabilirsiniz.

Ek Servet Vergisi: Kademeli Yapı

Toplam mülk değerinize göre, ya bir indirim ya da bir ek vergi uygulanıyor. Aşağıdaki tablo bu kademeli yapıyı gösteriyor:

Bu yapı, düşük değerli mülk sahiplerini ödüllendirirken (€400.000'e kadar kademeli indirimler), yüksek değerli mülk sahiplerinden (€500.000 üzeri) kademeli olarak daha fazla vergi alıyor. Serimizin Mikonos/Santorini yazısında ele aldığımız gibi, tek bir Kiklat villası bile bu eşiği kolaylıkla aşabiliyor; bu nedenle lüks segment alıcılar sıklıkla bu ek vergiyi ödemek durumunda kalıyor.

2026'nın Yeni İndirimleri

Köy İndirimi: %50, 2027'de Tam Muafiyet

Law 5246/2025 kapsamında, 2026'dan itibaren nüfusu 1.500'ü aşmayan köylerde (Evros sınır bölgesinde bu sınır 1.700) ana ikametgahı bulunan Yunan vergi mukimleri için ENFIA %50 indiriliyor; bu indirim Attika bölgesini kapsamıyor ve mülk değerinin €400.000'i aşmaması şartı aranıyor. 2027'de bu indirimin tam muafiyete dönüşmesi planlanıyor — bu, nüfus kaybeden kırsal bölgeleri desteklemeyi hedefleyen bilinçli bir politika tercihi, prim adaları değil.

Yeşil Bina İndirimi: %5-10

2026'da tanıtılan yeni çevresel katsayı, sertifikalı güneş panelleri, ısı pompaları veya A sınıfı enerji sertifikası olan mülkler için %5-10 arası bir indirim sağlıyor. €300.000'lik bir mülk için bu, yıllık €60-120 arası bir tasarruf anlamına geliyor. Bu indirimden faydalanmak için enerji sertifikalarının 31 Mart'a kadar sunulması gerekiyor.

Sigorta İndirimi: %10-20

Deprem, yangın ve sel sigortası olan konutlar için de indirim uygulanıyor: mülk değeri €500.000'e kadar olanlar için %20, üzerindekiler için %10. Sigortanın önceki yılı kapsaması ve en az 3 ay süreli olması şartı aranıyor; sigorta süresi bir yıldan kısaysa indirim orantılı olarak uygulanıyor.

Gerçek Rakamlarla Örnekler

Aşağıdaki tablo, farklı mülk tiplerinin yaklaşık yıllık ENFIA yükünü gösteriyor:

Girit'te baz oran yaklaşık %0,28 (kadastro değeri üzerinden) iken, Mikonos veya Santorini gibi yüksek bölge değerine sahip alanlarda hem ana vergi hem de ek servet vergisi devreye girdiğinden toplam tutar önemli ölçüde yükseliyor.

Ödeme ve Beyan Süreci

• ENFIA, her yılın 1 Ocak'ında mülk sahibi olan herkes için, o yılki E9 beyanına dayanarak hesaplanıyor; 2026 ENFIA'sı 15 Mart 2026'da 7 milyondan fazla mülk sahibi için toplam €2,29 milyar olarak tahakkuk ettirildi.
• Ödeme, 12 eşit taksitte yapılabiliyor; ilk taksit 31 Mart 2026'da başlıyor (bazı kaynaklar Eylül-Haziran arası 10 taksitlik alternatif bir takvimden bahsediyor — güncel takvimi AADE'den teyit etmek önemli).
• E9 beyanındaki hatalar doğrudan yanlış bir vergi tutarına yol açıyor; 2026 vergi yılı için cezasız düzeltme son tarihi 31 Temmuz 2026.
• Yabancı mülk sahipleri artık yabancı banka kartlarıyla online ödeme yapabiliyor — bu, önceki dönemlere kıyasla önemli bir kolaylık.
• Kadastro değerleri 2027'ye kadar donduruldu; bu, ani bir ENFIA artışı riskinin şu an için düşük olduğu anlamına geliyor.

İtiraz Hakkı

2026'da dijital itiraz sistemi 34.000 başarılı itirazı işleme aldı; başarılı itirazlarda ortalama €245'lik bir indirim sağlandı. En sık kabul edilen itiraz gerekçeleri arasında güncel piyasa koşullarını yansıtmayan eski bölge değerleri sayılıyor. Değerlemenizin gerçekçi olmadığını düşünüyorsanız, bu dijital itiraz mekanizmasını kullanmanız mümkün.

Muafiyet ve Tam İstisna

%80 veya üzeri engelliliğe sahip kalabalık ailelerin, yıllık geliri €12.000'i (her bağımlı için +€1.000) aşmaması şartıyla ENFIA'dan tamamen muaf tutulduğu özel bir kategori de mevcut. Bu, Golden Visa yatırımcılarının büyük çoğunluğu için geçerli olmasa da, programın sosyal boyutunu gösteren bir detay.

Golden Visa Yatırımcıları İçin Pratik Sonuç

ENFIA, vergi mukimliğinizden tamamen bağımsız bir yükümlülük — serimizin vergi mukimliği yazısında vurguladığımız gibi, Yunanistan'da hiç yaşamasanız bile mülk sahibiyseniz bu vergiyi ödemeniz gerekiyor. Yabancı mülk sahipleri için genellikle bir Yunan muhasebeci (yıllık €300-600) bu beyanı yönetiyor; AFM'nizin (vergi numaranızın) bu süreç için önceden alınmış olması şart. Mülk seçerken, yalnızca satın alma fiyatını değil, yıllık ENFIA yükünü de bölgeye göre (turistik ada vs anakara, serimizin kıyı vs iç bölge yazısında ele aldığımız fark) hesaba katmanız öneriliyor.

Sıkça Sorulan Sorular

1. ENFIA'yı Yunanistan'da yaşamasam bile ödemem gerekiyor mu?
Evet, kesinlikle. ENFIA, mülk sahibinin vergi mukimliğinden tamamen bağımsız bir vergidir; Yunan vatandaşı, AB vatandaşı veya AB dışı yabancı olmanız, Yunanistan'da yaşayıp yaşamamanız fark etmeksizin, her yıl 1 Ocak itibarıyla mülk sahibi olan herkes bu vergiyi ödemek zorunda. Bu, serimizin vergi mukimliği yazısında ele aldığımız 183 gün kuralından tamamen ayrı bir yükümlülük; oturum izniniz olsun olmasın, mülk sahibi olduğunuz sürece ENFIA ödenmesi gerekiyor.

2. Ek servet vergisi ne zaman devreye giriyor?
Ek servet vergisi (supplementary tax), Yunanistan'daki tüm mülklerinizin toplam değeri belirli bir eşiği aştığında devreye giriyor. €400.000'e kadar çeşitli kademeli indirimler uygulanırken, €500.000 ile €1.000.000 arası değerler için %5 ile %15 arasında, €1.000.000 üzeri için ise %20 ek vergi uygulanıyor. Tek bir lüks villa bile (özellikle Mikonos, Paros veya Santorini gibi yüksek bölge değerine sahip adalarda) bu eşiği kolaylıkla aşabiliyor; bu nedenle lüks segment alıcıların bu ek vergiyi bütçelerine dahil etmesi önemli.

3. Küçük bir köyde ev alırsam gerçekten %50 indirim alır mıyım?
Bu indirim, nüfusu 1.500'ü aşmayan (Evros sınır bölgesinde 1.700) köylerde ana ikametgahı bulunan Yunan vergi mukimlerine uygulanıyor; Attika bölgesi bu indirimin dışında tutuluyor ve mülk değerinin €400.000'i aşmaması şartı aranıyor. Golden Visa yatırımcıları için kritik bir nokta: bu indirim yalnızca "ana ikametgah" statüsündeki mülkler için geçerli ve Yunan vergi mukimi olmayı gerektiriyor; sadece yatırım amaçlı, seyrek kullanılan bir mülk için bu indirimden faydalanmak mümkün olmayabilir.

4. Yeşil bina indirimi için ne yapmam gerekiyor?
2026'da tanıtılan çevresel katsayı kapsamında, sertifikalı güneş panelleri, ısı pompaları veya A sınıfı enerji sertifikasına sahip mülkler için %5-10 arası bir ENFIA indirimi uygulanıyor. Bu indirimden faydalanmak için, ilgili enerji sertifikalarının 31 Mart'a kadar yetkili makamlara sunulmuş olması gerekiyor. €300.000'lik bir mülk için bu indirim yıllık €60-120 arası bir tasarrufa denk geliyor; küçük bir tutar gibi görünse de, mülkün enerji verimliliğini artırmanın ek bir mali teşviki olarak değerlendirilebilir.

5. ENFIA hesaplamamın yanlış olduğunu düşünüyorsam ne yapabilirim?
Yunanistan, 2026 itibarıyla aktif olarak kullanılan bir dijital itiraz sistemi sunuyor; bu sistem üzerinden 2026'da 34.000 başarılı itiraz işleme alındı ve başarılı itirazlarda ortalama €245'lik bir indirim sağlandı. En sık kabul edilen itiraz gerekçesi, mülkünüzün bulunduğu bölgenin güncel piyasa koşullarını yansıtmayan eski/yanlış bölge değerleridir. E9 beyanınızda bir hata olduğunu düşünüyorsanız, 2026 vergi yılı için cezasız düzeltme son tarihinin 31 Temmuz 2026 olduğunu unutmamalısınız; bu tarihten sonra yapılan düzeltmeler ek yükümlülükler doğurabilir.

Not: Bu yazıdaki oranlar ve rakamlar genel mevzuata dayanmaktadır ve bölgeye, mülk özelliklerine ve güncel Bakanlık kararlarına göre değişebilir; vergi tavsiyesi niteliği taşımaz. ENFIA yükümlülüğünüzü hesaplamak, indirimlerden faydalanmak ve E9 beyanınızı doğru yönetmek için bize danışın — Golden Visa sürecinin başından sonuna kadar yanınızdayız.