ENFIA: полное руководство по ежегодному налогу на недвижимость в Греции (2026)

Что такое ENFIA и как он рассчитывается? Два уровня ежегодного налога на недвижимость в Греции, ставки дополнительного налога на имущество, скидки 2026 года и примеры с реальными цифрами.

ENFIA (единый налог на владение недвижимостью) — это налог без исключений, который ежегодно обязан платить каждый владелец недвижимости в Греции, будь то гражданин Греции, гражданин ЕС или иностранец из страны за пределами ЕС. В этой статье мы впервые полно и подробно разбираем этот налог, который лишь вскользь упоминали во многих статьях нашей серии о Golden Visa: логику расчета, новые скидки 2026 года и примеры с реальными цифрами.

Двухуровневая структура

ENFIA, введенный в 2014 году Законом 4223/2013, состоит из двух отдельных уровней:

Уровень	Как рассчитывается
Основной налог	м² × базовая ставка зоны (€2-16.25/м²) × коэффициент возраста × коэффициент этажа × коэффициент фасада × (с 2026 года) экологический коэффициент
Дополнительный налог (надбавка на имущество)	Применяется только тогда, когда общая стоимость недвижимости превышает определенный порог; растет по прогрессивной шкале

Основной налог рассчитывается отдельно для каждого объекта, а дополнительный налог на имущество учитывает общую стоимость ВСЕЙ недвижимости человека в Греции. Это различие важно: даже если каждый ваш объект сам по себе недорогой, владение несколькими объектами может вывести общую стоимость за порог и сделать вас плательщиком дополнительного налога.

Дополнительный налог на имущество: прогрессивная шкала

В зависимости от общей стоимости вашей недвижимости применяется либо скидка, либо надбавка. Таблица ниже показывает эту прогрессивную шкалу:

Общая стоимость недвижимости	Эффект
До €100,000	Скидка 30%
До €150,000	Скидка 25%
До €250,000	Скидка 20%
До €300,000	Скидка 15%
До €400,000	Скидка 10%
€400,000 - €500,000	Без скидки (нейтральный диапазон)
€500,000 - €650,000	Дополнительный налог на имущество 5%
€650,000 - €800,000	Дополнительный налог на имущество 10%
€800,000 - €1,000,000	Дополнительный налог на имущество 15%
Свыше €1,000,000	Дополнительный налог на имущество 20%

Такая структура поощряет владельцев недорогой недвижимости (прогрессивные скидки до €400,000) и прогрессивно увеличивает налог для владельцев дорогой недвижимости (свыше €500,000). Как мы писали в статье нашей серии о Миконосе и Санторини, даже одна вилла на Кикладах может легко превысить этот порог, поэтому покупателям в люксовом сегменте часто приходится платить эту надбавку.

Новые скидки 2026 года

Скидка для деревень: 50%, полное освобождение в 2027 году

Согласно Закону 5246/2025, с 2026 года ENFIA снижается на 50% для налоговых резидентов Греции, чье основное жилье находится в деревне с населением не более 1,500 человек (1,700 в приграничном регионе Эврос); скидка не распространяется на регион Аттика и требует, чтобы стоимость недвижимости не превышала €400,000. Планируется, что в 2027 году эта скидка станет полным освобождением, — это осознанный политический выбор, направленный на поддержку обезлюдевающих сельских районов, а не премиальных островов.

Скидка для «зеленых» зданий: 5-10%

Новый экологический коэффициент, введенный в 2026 году, дает скидку 5-10% для объектов с сертифицированными солнечными панелями, тепловыми насосами или энергетическим сертификатом класса A. Для объекта стоимостью €300,000 это означает экономию €60-120 в год. Чтобы воспользоваться этой скидкой, энергетические сертификаты необходимо подать до 31 марта.

Скидка за страхование: 10-20%

Скидка также действует для жилья, застрахованного от землетрясения, пожара и наводнения: 20% для объектов стоимостью до €500,000 и 10% для более дорогих. Страховка должна покрывать предыдущий год и действовать не менее 3 месяцев; если срок страхования меньше года, скидка применяется пропорционально.

Примеры с реальными цифрами

Таблица ниже показывает примерную ежегодную нагрузку по ENFIA для разных типов недвижимости:

Тип недвижимости	Пример района	Ежегодный ENFIA (примерно)
Стандартная квартира (Крит, ~€300K)	Крит (базовая ставка ~0.28%)	€300-600
Роскошная вилла (Миконос/Киклады)	Миконос, Парос, Санторини	€3,000-10,000+
Небольшой деревенский дом (≤1,500 жителей)	Деревни за пределами Аттики	~50% от стандартного (освобождение в 2027 году)

Если базовая ставка на Крите составляет около 0.28% (от кадастровой стоимости), то в районах с высокой зональной стоимостью, таких как Миконос или Санторини, применяются и основной налог, и дополнительный налог на имущество, поэтому общая сумма значительно возрастает.

Уплата и декларирование

ENFIA начисляется каждому, кто владеет недвижимостью на 1 января каждого года, на основании декларации E9 за этот год; ENFIA за 2026 год был начислен 15 марта 2026 года на общую сумму €2.29 млрд для более чем 7 млн владельцев недвижимости.
Оплату можно вносить 12 равными платежами, первый из которых — 31 марта 2026 года (в некоторых источниках упоминается альтернативный график из 10 платежей с сентября по июнь — важно уточнить актуальный график в AADE).
Ошибки в декларации E9 напрямую ведут к неверной сумме налога; срок исправления без штрафа за 2026 налоговый год — 31 июля 2026 года.
Иностранные владельцы недвижимости теперь могут оплачивать налог онлайн иностранными банковскими картами — это существенное удобство по сравнению с прежними годами.
Кадастровые стоимости заморожены до 2027 года, поэтому риск резкого повышения ENFIA пока невелик.

Право на обжалование

В 2026 году через цифровую систему обжалования было рассмотрено 34,000 успешных жалоб, а успешные жалобы позволили добиться снижения в среднем на €245. Среди наиболее часто принимаемых оснований — устаревшие зональные стоимости, не отражающие текущую рыночную ситуацию. Если вы считаете оценку своей недвижимости нереалистичной, вы можете воспользоваться этим цифровым механизмом обжалования.

Льготы и полное освобождение

Существует также особая категория, в которой многодетные семьи с инвалидностью 80% и более полностью освобождаются от ENFIA при условии, что их годовой доход не превышает €12,000 (+€1,000 на каждого иждивенца). Хотя к подавляющему большинству инвесторов Golden Visa это не относится, эта деталь показывает социальное измерение системы.

Практический вывод для инвесторов Golden Visa

ENFIA — обязанность, полностью не зависящая от вашего налогового резидентства: как мы подчеркивали в статье нашей серии о налоговом резидентстве, если вы владеете недвижимостью, этот налог нужно платить, даже если вы никогда не живете в Греции. Для иностранных владельцев эту декларацию обычно ведет греческий бухгалтер (€300-600 в год); для этого процесса необходимо заранее получить греческий ИНН (AFM). При выборе недвижимости рекомендуется учитывать не только цену покупки, но и ежегодную нагрузку по ENFIA в зависимости от района (туристический остров или материк — разницу мы рассматривали в статье нашей серии о побережье и внутренних районах).

Давайте вместе сделаем правильный шаг к Золотой визе Греции.

От выбора подходящего проекта до подачи заявления и получения ВНЖ — мы сопровождаем вас на каждом этапе.

Получить бесплатную консультацию

Часто задаваемые вопросы

1. Нужно ли платить ENFIA, если я не живу в Греции?
Да, безусловно. ENFIA совершенно не зависит от налогового резидентства владельца: являетесь ли вы гражданином Греции, гражданином ЕС или иностранцем из страны за пределами ЕС, живете ли вы в Греции или нет, — этот налог обязан платить каждый, кто владеет недвижимостью по состоянию на 1 января каждого года. Это обязанность, полностью отдельная от правила 183 дней, которое мы рассматривали в статье нашей серии о налоговом резидентстве; с видом на жительство или без него, ENFIA нужно платить, пока вы владеете недвижимостью.

2. Когда применяется дополнительный налог на имущество?
Дополнительный налог применяется, когда общая стоимость всей вашей недвижимости в Греции превышает определенный порог. До €400,000 действуют различные прогрессивные скидки, при стоимости от €500,000 до €1,000,000 применяется надбавка от 5% до 15%, а свыше €1,000,000 — 20%. Даже одна роскошная вилла (особенно на островах с высокой зональной стоимостью, таких как Миконос, Парос или Санторини) может легко превысить этот порог, поэтому покупателям в люксовом сегменте важно заложить эту надбавку в бюджет.

3. Если я куплю дом в небольшой деревне, действительно ли я получу скидку 50%?
Эта скидка распространяется на налоговых резидентов Греции, чье основное жилье находится в деревне с населением не более 1,500 человек (1,700 в приграничном регионе Эврос); регион Аттика исключен, а стоимость недвижимости не должна превышать €400,000. Важный момент для инвесторов Golden Visa: скидка применяется только к объектам со статусом «основного жилья» и требует налогового резидентства в Греции; для чисто инвестиционного объекта, который используется лишь время от времени, воспользоваться ею может оказаться невозможно.

4. Что нужно сделать, чтобы получить скидку для «зеленых» зданий?
Согласно экологическому коэффициенту, введенному в 2026 году, объекты с сертифицированными солнечными панелями, тепловыми насосами или энергетическим сертификатом класса A получают скидку по ENFIA в размере 5-10%. Чтобы воспользоваться ею, соответствующие энергетические сертификаты необходимо подать в компетентные органы до 31 марта. Для объекта стоимостью €300,000 скидка составляет €60-120 экономии в год; хотя сумма может показаться небольшой, ее можно рассматривать как дополнительный финансовый стимул для повышения энергоэффективности недвижимости.

5. Что делать, если я считаю, что мой ENFIA рассчитан неверно?
По состоянию на 2026 год в Греции действует активно используемая цифровая система обжалования; через нее в 2026 году было рассмотрено 34,000 успешных жалоб, а успешные жалобы позволили добиться снижения в среднем на €245. Наиболее часто принимаемое основание — устаревшие или неверные зональные стоимости, не отражающие текущую рыночную ситуацию в районе вашего объекта. Если вы считаете, что в вашей декларации E9 есть ошибка, помните, что срок исправления без штрафа за 2026 налоговый год — 31 июля 2026 года; исправления после этой даты могут повлечь дополнительные обязательства.

Примечание: ставки и цифры в этой статье основаны на общем законодательстве и могут различаться в зависимости от района, характеристик объекта и актуальных решений министерства; они не являются налоговой консультацией. Свяжитесь с нами, чтобы рассчитать ваши обязательства по ENFIA, воспользоваться скидками и правильно оформить декларацию E9, — мы сопровождаем вас от начала до конца процесса получения Golden Visa.