Yunanistan Golden Visa €800.000 Bölgeleri: Attika, Selanik, Mikonos

Yunanistan Golden Visa programında 2024 sonunda yürürlüğe giren düzenlemeyle birlikte, gayrimenkul yatırımının minimum tutarı artık tek bir rakam değil; bulunduğu bölgeye göre değişen üç kademeli bir sistemle belirleniyor. Bu kademelerin en yükseği olan ve "Zone A" olarak adlandırılan kategori, €800.000 minimum yatırım şartı arıyor. Bu yazıda, €800.000 eşiğinin uygulandığı tüm bölgeleri; Attika, Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfus kriterini karşılayan adaların tam listesiyle birlikte 2026 güncel verilerine dayanarak inceliyoruz.

€800.000 Bölgesi (Zone A) Nedir?

Zone A, Yunanistan'ın gayrimenkul piyasasında en yüksek talebi gören, dolayısıyla hükümetin yerel konut piyasasını korumak amacıyla en yüksek yatırım eşiğini uyguladığı bölgeleri kapsar. Bu bölgelerde satın alınacak gayrimenkulün minimum 120 m² büyüklüğünde tek bir mülk olması gerekir; €800.000'lik yatırımı birden fazla küçük mülke bölerek tamamlamak mümkün değildir. Bir mülkün hangi bölgeye dahil olduğu, satış fiyatından değil, bulunduğu belediyenin resmi sınıflandırmasından belirlenir — bu nedenle satın alma öncesi bölge teyidinin yazılı olarak alınması önemlidir.

€800.000 Şartına Tabi Bölgelerin Tam Listesi

1. Attika Bölgesi (Atina ve Çevresi)

Attika, Atina'nın tamamını, Pire limanını ve çevresindeki tüm banliyöleri kapsayan idari bölgedir ve Zone A'nın en geniş kapsamlı alt bölgesidir. Attika sınırları içinde yer alan hemen hemen her belediye €800.000 eşiğine tabidir; bu da bölgeyi Yunanistan'ın en büyük ve en likit gayrimenkul pazarı haline getirir.

2. Selanik Belediyesi (Greater Thessaloniki)

Yunanistan'ın ikinci büyük şehri olan Selanik'in belediye sınırları içindeki gayrimenkuller de €800.000 eşiğine tabidir. Şehir merkezi ve liman çevresi yüksek talep görürken, Selanik'in banliyö belediyeleri teknik olarak Zone B kapsamına girebilir; bu nedenle bir mülkün tam olarak "Greater Thessaloniki" sınırları içinde olup olmadığının belediye bazında doğrulanması gerekir.

3. Mikonos ve Santorini

Yunanistan'ın en çok talep gören iki turistik adası olan Mikonos ve Santorini, nüfus kriterinden bağımsız olarak doğrudan Zone A listesinde açıkça belirtilmiştir. Her iki adada da lüks villa ve konut projeleri, yatırımcılar arasında hem oturum izni hem de yüksek kira getirisi potansiyeli nedeniyle özellikle popülerdir.

4. Nüfusu 3.100'ü Aşan Diğer Adalar

Mikonos ve Santorini dışında, kayıtlı nüfusu 3.100 kişiyi aşan tüm Yunan adaları da otomatik olarak €800.000 eşiğine tabidir. Bu kritere giren toplam ada sayısı 30'un üzerindedir ve pek çok yatırımcının "ucuz ada" beklentisiyle yanıldığı noktadır. Öne çıkan örnekler:

• Kriti (Chania, Heraklion, Rethymno) · Rodos · Korfu · Kos · Midilli (Mytilene) · Sakız (Chios) · Zakynthos · Kefalonya
• Sisam (Samos) · Paros · Naksos · Syros · Tinos · Egina · Ios · Skiathos · Skopelos ve nüfusu 3.100'ü aşan diğer adalar

Bu listedeki adaların çoğu, genel algının aksine €400.000 değil, €800.000 eşiğine tabidir; bu nedenle ada bazlı bir yatırım planlanıyorsa nüfus verisinin mutlaka güncel kaynaktan (migration.gov.gr) teyit edilmesi gerekir.

Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar

• Yatırım tek bir gayrimenkul üzerinden yapılmalıdır; birden fazla küçük mülk toplanarak eşik karşılanamaz.
• Mülkün minimum 120 m² büyüklüğünde olması genel kural olarak aranır.
• Bölge sınıflandırması satış fiyatına değil, belediyenin resmi statüsüne bağlıdır — bazı yatırımcılar bunu tespit edemeyip yanlış bölgede işlem yapabiliyor.
• Zone A'daki mülkler kısa süreli kiralama (Airbnb tarzı) amacıyla kullanılamaz; yalnızca uzun dönem kiralama serbesttir.
• Belediye sınırları zaman zaman bakanlık kararıyla güncellenebildiğinden, ön sözleşme imzalanmadan önce güncel liste kontrol edilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Yunanistan'da hangi bölgeler €800.000 yatırım eşiğine tabidir?
€800.000 eşiği (Zone A), Attika'nın tamamını — yani Atina merkezini, Pire limanını ve Glyfada, Voula, Vouliagmeni gibi Athens Riviera semtlerini — kapsar. Buna ek olarak Selanik Belediyesi sınırları, Mikonos ve Santorini adaları doğrudan bu listeye dahildir. Son olarak, kayıtlı nüfusu 3.100 kişiyi aşan tüm Yunan adaları da otomatik olarak Zone A kapsamına girer; bu da Girit, Rodos, Korfu, Kos gibi 30'dan fazla popüler adayı kapsar. Bir mülkün hangi bölgede sayıldığı satış fiyatından değil, belediyesinin resmi statüsünden belirlenir.

2. Attika bölgesinin tamamı mı €800.000 şartına tabi?
Evet, Attika idari bölgesinin neredeyse tamamı Zone A kapsamındadır ve bu, Atina şehir merkezini, Pire liman bölgesini ve Athens Riviera olarak bilinen Glyfada, Voula, Vari, Vouliagmeni ile Elliniko semtlerini içerir. Kifisia ve Marousi gibi kuzey banliyöler de Attika sınırları içinde yer aldığından genel olarak aynı eşiğe tabidir. Yine de belediye bazında istisnai düzenlemeler olabileceğinden, satın alma öncesi resmi teyit alınması önerilir.

3. Mikonos ve Santorini neden özellikle €800.000 listesinde?
Mikonos ve Santorini, nüfus kriterinden bağımsız olarak yasada doğrudan isim bazında €800.000 eşiğine tabi bölgeler arasında sayılmıştır. Bunun temel nedeni her iki adanın da Yunanistan'ın en yüksek turizm talebini ve en yüksek gayrimenkul fiyatlarını barındırmasıdır. Hükümet, bu tür aşırı talep gören bölgelerde daha yüksek bir eşik uygulayarak hem yerel konut fiyatlarındaki baskıyı azaltmayı hem de programın ciddi yatırımcılara hitap etmesini hedefler.

4. Nüfusu 3.100'ü aşan adalar listesinde hangi popüler adalar var?
Mikonos ve Santorini dışında, nüfusu 3.100'ü aşan ve dolayısıyla €800.000 eşiğine tabi başlıca adalar arasında Girit, Rodos, Korfu, Kos, Midilli, Sakız, Zakynthos, Kefalonya, Sisam, Paros ve Naksos yer alır. Bu liste 30'dan fazla adayı kapsar ve pek çok yatırımcının başlangıçta €400.000'lik Zone B'de olduğunu varsaydığı popüler destinasyonları içerir. Bu nedenle nüfus verisinin güncel resmi kaynaktan doğrulanması, beklenmedik bütçe aşımlarını önlemek açısından kritiktir.

5. €800.000'lik yatırımı birden fazla mülke bölerek yapabilir miyim?
Hayır, Zone A bölgelerinde (Attika, Selanik, Mikonos, Santorini ve nitelikli adalar) €800.000'lik minimum yatırımın tamamının tek bir gayrimenkul üzerinden karşılanması zorunludur. Örneğin Atina'da iki ayrı €400.000'lik daire satın alarak bu şartı sağlamak mümkün değildir. Bu kural, 2024 düzenlemesiyle küçük dairelerin toplu alınarak eşiğin "parçalara bölünmesi" uygulamasını önlemek için getirilmiştir. Satın alınacak tek mülkün ayrıca minimum 120 m² olması da genel kural olarak aranır.

Not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Güncel mevzuat sık değişebildiğinden, başvuru öncesi lisanslı bir göçmenlik danışmanına veya hukuk büromuza danışılması önerilir.