Что такое правило одного объекта и 120 м² в Золотой визе Греции? (2026)

Новые правила, вступившие в силу в программе Золотой визы (Golden Visa) Греции в 2024 году, ввели два важных критерия для инвестиций в недвижимость: минимальная инвестиция должна быть сделана в один объект, а в категориях €800,000 и €400,000 построенные объекты должны иметь не менее 120 м² основной жилой площади.

Однако сфера действия этих двух правил не совпадает.

Самое важное различие таково: в категориях €800,000 и €400,000 действуют и требование одного объекта, и требование 120 м², тогда как на специальных инвестиционных маршрутах €250,000 требование одного объекта сохраняется, а требование о минимальной площади 120 м² не применяется.

Это различие чётко изложено в разъяснительном циркуляре Министерства миграции и убежища Греции № 240076/2024 от 25 сентября 2024 года.

К каким инвестиционным категориям применяется правило?

*Требование 120 м² касается основной жилой площади построенных объектов или объектов с разрешением на строительство.

Таким образом, базовая формула, которую теперь можно использовать для Golden Visa, выглядит так:

€800,000

Один объект + не менее 120 м² основной жилой площади

€400,000

Один объект + не менее 120 м² основной жилой площади

€250,000 — изменение назначения

Один объект + без минимума 120 м²

€250,000 — объект культурного наследия (историческое здание)

Один объект + без минимума 120 м²

Что означает требование одного объекта?

Один из важных элементов новой системы — требование, чтобы минимальная инвестиция по Golden Visa была сделана в один объект.

Поэтому инвестор не может сложить стоимость покупки разных самостоятельных объектов, чтобы достичь необходимой минимальной инвестиции.

Например, в районе, где действует порог €800,000, требование об инвестиции по Golden Visa нельзя выполнить, купив две отдельные квартиры по €400,000 каждая.

Точно так же сложение стоимости двух отдельных объектов по €200,000 в категории €400,000 не удовлетворяет требованию о минимальной инвестиции.

А как обстоит дело с категорией €250,000?

Здесь также действует тот же принцип одного объекта.

Этот момент особенно важен, поскольку в интернете до сих пор встречается устаревшая или неверная информация о маршрутах €250,000 с изменением назначения и реставрацией.

В разъяснительном циркуляре Министерства миграции и убежища Греции от 25 сентября 2024 года чётко указано, что в категории €250,000 с изменением назначения инвестиция должна быть сделана в «ένα μόνο ακίνητο» — только один объект.

То же правило одного объекта распространяется и на категорию €250,000 для объектов культурного наследия (исторических зданий).

Можно ли купить два объекта, например за €180,000 + €120,000?

Нет.

Например, даже если инвестор купит один объект стоимостью €180,000 и второй стоимостью €120,000, вложив в сумме €300,000, он не сможет выполнить требование о минимальной инвестиции по Golden Visa в €250,000, сложив стоимость двух отдельных самостоятельных объектов.

Вопрос не в том, превышает ли общая инвестиция €250,000. Минимальная инвестиция должна быть сделана в один объект.

Поэтому подход «сложить несколько объектов, чтобы достичь порога инвестиции», связанный с прежними системами Golden Visa, не следует применять к новым специальным инвестиционным маршрутам €250,000.

Что означает требование 120 м²?

Если в категориях €800,000 и €400,000 приобретается построенный объект или объект с разрешением на строительство, его основная жилая площадь должна составлять не менее 120 м².

Здесь важно обратить внимание на формулировку «основная жилая площадь».

Наличие вспомогательных помещений, таких как кладовая или парковочное место, не означает, что их можно автоматически включить в расчёт 120 м².

Поэтому перед инвестицией не следует полагаться только на «площадь брутто», указанную в объявлении. Необходимо проверить официальные документы объекта, архитектурные планы и юридический статус.

Действует ли требование 120 м² для Golden Visa за €250,000?

Нет.

Это одна из важнейших особенностей, отличающих инвестиционные маршруты €250,000 от категорий €400,000 и €800,000.

Согласно разъяснительному циркуляру Министерства миграции и убежища Греции, требование о минимальной площади 120 м² не применяется к категориям перевода коммерческой недвижимости в жилую и реставрации объектов культурного наследия (исторических зданий).

Так, например, объект площадью 70 м², 80 м² или 100 м² не выпадает из категории €250,000 только потому, что он меньше 120 м².

Однако объект должен отвечать всем прочим юридическим условиям соответствующей специальной категории €250,000.

Маршрут €250,000: перевод коммерческой недвижимости в жилую

Один из специальных вариантов инвестиции за €250,000 — покупка объектов, основные помещения которых переведены в жилое назначение.

На этом маршруте минимальная инвестиция составляет €250,000, один объект обязателен, а требование 120 м² не применяется.

Таким образом, преимущество маршрута конверсии за €250,000 не в том, что инвестицию можно разделить на несколько небольших объектов. Его преимущество в том, что требование о минимальной площади 120 м² не применяется.

Кроме того, изменение назначения должно быть юридически завершено до подачи заявления на Golden Visa.

Поэтому коммерческий объект, который продвигается просто как «может быть переведён в жилой в будущем», сам по себе не означает соответствия Golden Visa за €250,000.

Маршрут €250,000: объект культурного наследия (историческое здание)

Минимальная инвестиция может составлять €250,000 и для объектов культурного наследия, которые необходимо отреставрировать или восстановить.

Здесь также обязателен один объект, а требование о минимальной площади 120 м² не применяется.

Однако в этой категории важны и обязательства инвестора по реставрации.

Поэтому, рассматривая покупку объекта культурного наследия за €250,000, необходимо учитывать не только цену покупки, но и стоимость реставрации и связанные с ней административные обязательства.

Почему термин «зона C» может вводить в заблуждение?

Простое обозначение категории €250,000 как «зоны C» может вводить в заблуждение.

Если пороги €800,000 и €400,000 определяются в основном географическим районом, где находится объект, то порог €250,000 связан с определёнными специальными категориями объектов.

Иными словами, €250,000 — это не порог для покупки обычного жилья в каком-то «дешёвом районе» Греции.

Маршрут €250,000 применяется в основном к объектам, переведённым в жилое назначение, и к объектам культурного наследия в рамках реставрации/восстановления.

Поэтому вместо того, чтобы классифицировать варианты инвестиций по Golden Visa только как «зона A – зона B – зона C», следует оценивать в совокупности порог инвестиции и юридическую природу объекта.

На что обратить внимание на практике

Перед покупкой объекта для Golden Visa следует, в частности, проверить следующие моменты:

• Достигнута ли минимальная сумма инвестиции в одном объекте?
• Если объект относится к категории €800,000 или €400,000, действительно ли его основная жилая площадь составляет не менее 120 м²?
• Есть ли расхождение между площадью брутто, указанной в объявлении, и официальной основной жилой площадью?
• Если это проект конверсии за €250,000, юридически ли завершено изменение назначения?
• Если объект относится к категории €250,000 для объектов культурного наследия, действительно ли он имеет соответствующий охранный статус?
• Согласуются ли между собой документы земельного кадастра, реестра и архитектурная документация?
• Есть ли у объекта юридическая или техническая проблема, которая может повлиять на его соответствие требованиям Golden Visa?

Особенно в категории €250,000 недостаточно того, что в рекламных материалах проекта написано «подходит для Golden Visa». Действительно ли объект отвечает юридическим условиям соответствующей специальной инвестиционной категории, следует проверить до покупки.

Правило одного объекта и 120 м² в Golden Visa: кратко

Коротко

Требование одного объекта: действует во всех четырёх категориях.

Требование 120 м²: только в основных инвестиционных категориях €800,000 и €400,000.

€250,000 — конверсия: один объект, но без 120 м².

€250,000 — объект культурного наследия: один объект, но без 120 м².

Правовая основа

Основная правовая основа этих правил — положения о Golden Visa Миграционного кодекса Греции и разъяснительный циркуляр Министерства миграции и убежища Греции № 240076/2024 от 25 сентября 2024 года.

• €800,000 → один объект + 120 м²
• €400,000 → один объект + 120 м²
• €250,000 — конверсия → один объект + без требования 120 м²
• €250,000 — объект культурного наследия → один объект + без требования 120 м²

Частые вопросы

1. Распространяется ли правило одного объекта на все инвестиционные категории Golden Visa?
Да. В новом режиме как в категориях с минимальной инвестицией €800,000 и €400,000, так и в категориях €250,000 — изменение назначения и объекты культурного наследия — минимальная инвестиция должна быть сделана в один объект. Поэтому невозможно достичь соответствующей минимальной суммы инвестиции, сложив стоимость покупки разных самостоятельных объектов. Исключение в категории €250,000 касается не требования одного объекта, а требования о минимальной площади 120 м².

2. Можно ли купить два отдельных объекта для Golden Visa за €250,000?
Выполнить требование о минимальной инвестиции €250,000, сложив стоимость двух отдельных самостоятельных объектов, невозможно. Например, покупка двух отдельных объектов стоимостью €180,000 и €120,000 означает общую инвестицию €300,000, но не удовлетворяет требованию Golden Visa о том, что минимальная инвестиция должна быть сделана в один объект. Разъяснительный циркуляр министерства чётко закрепляет принцип одного объекта и для специальных маршрутов €250,000.

3. Действует ли требование 120 м² для Golden Visa за €250,000?
Нет. Требование о минимальной площади 120 м² не применяется ни на маршруте €250,000 с переводом коммерческой недвижимости в жилую, ни на маршруте реставрации объектов культурного наследия (исторических зданий). Поэтому объект площадью менее 120 м² не выпадает из этих категорий только из-за своей площади. Однако объект должен отвечать всем прочим условиям соответствующего специального маршрута, включая изменение назначения или статус объекта культурного наследия.

4. Как правило 120 м² применяется к инвестициям в €400,000 и €800,000?
В общих инвестиционных категориях €400,000 и €800,000 для построенных объектов или объектов с разрешением на строительство требуется не менее 120 м² основной жилой площади. Поэтому недостаточно смотреть только на общую площадь или площадь брутто, указанную в объявлении. Наличие кладовой, парковочного места или других вспомогательных помещений не означает, что основная жилая площадь составляет 120 м². Перед покупкой следует проверить официальные технические и юридические документы объекта.

5. Значит ли это, что объект площадью менее 120 м² никогда не подходит для Golden Visa?
Подходит. Если объект отвечает условиям категории €250,000 — перевод коммерческой недвижимости в жилую или реставрация объекта культурного наследия (исторического здания), — минимум 120 м² не применяется. Напротив, на общем маршруте инвестиций в недвижимость за €400,000 или €800,000 требование 120 м² распространяется на построенные объекты. Поэтому оценку следует проводить не только исходя из площади объекта, но и исходя из того, к какой инвестиционной категории Golden Visa он относится.