Yunanistan Golden Visa'da Tek Mülk ve 120 m² Kuralı Nedir?

2024 sonunda yürürlüğe giren düzenlemeyle birlikte Yunanistan Golden Visa programına iki önemli teknik kısıtlama eklendi: yatırımın tek bir gayrimenkul üzerinden yapılması zorunluluğu ve bu gayrimenkulün minimum 120 m² büyüklüğünde olması şartı. Bu iki kural, önceki dönemde yaygın olan "birden fazla küçük daireyi toplayarak eşiği karşılama" stratejisini ortadan kaldırmak amacıyla getirildi. Bu yazıda kuralın hangi bölgelerde geçerli olduğunu, hangi bölgede istisna tanındığını ve pratikte nelere dikkat edilmesi gerektiğini 2026 güncel verilerine dayanarak açıklıyoruz.

Kural Hangi Bölgelerde Geçerli?

Tek mülk ve 120 m² şartları, yatırım bölgesine göre farklılık gösterir. Aşağıdaki tablo, her kademede bu kuralların geçerli olup olmadığını özetliyor:

Tek Mülk Şartı Ne Anlama Geliyor?

Zone A (€800.000) ve Zone B (€400.000) kademelerinde, yatırım tutarının tamamının tek bir tapu kaydına sahip gayrimenkul üzerinden karşılanması zorunludur. Örneğin bir yatırımcının Atina'da iki ayrı daireyi €400.000'er tutarında satın alarak toplamda €800.000'lik yatırımı tamamlaması artık mümkün değildir; bunun yerine tek bir daire veya villa için tam €800.000 ödenmesi gerekir. Bu kural, 2024 öncesinde yaygın olan mikro-birim biriktirme (micro-unit stacking) stratejisini engellemek amacıyla getirilmiştir.

120 m² Şartı Ne Anlama Geliyor?

Aynı iki kademede, satın alınan tek mülkün iç mekân (kullanım) alanının en az 120 m² olması gerekir. Bu şart hem sıfır (yeni) yapılara hem de resale (ikinci el) mülklere uygulanır. Örneğin 95 m²'lik bir daire, fiyatı €800.000'i karşılasa dahi bu şartı sağlamadığı için Golden Visa başvurusunda reddedilir. Bu nedenle, mülk seçimi yapılırken yalnızca fiyat değil, tapu kaydında veya mimari projede belirtilen net metrekare bilgisinin de teyit edilmesi gerekir.

Zone C İstisnası: Kural Neden Uygulanmıyor?

€250.000'lik dönüşüm/restorasyon rotasında (Zone C) ne tek mülk şartı ne de 120 m² kuralı uygulanır. Bu kademede bir yatırımcı, örneğin €180.000 ve €120.000 değerinde iki ayrı mülkü toplayarak €250.000'lik eşiği karşılayabilir; her iki tapu da kendi adına tescil edildiği sürece bu yapı uyumlu kabul edilir. Benzer şekilde bu kademede minimum büyüklük sınırı da aranmaz. Bu esneklik, Zone C'yi teknik olarak en esnek yatırım rotası haline getirse de, uygun (compliant) proje bulmanın kendine has zorlukları olduğu unutulmamalıdır.

Pratikte Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Mülkün net kullanım alanının tapu kaydında veya mimari projede 120 m² olarak açıkça belirtildiğinden emin olun; ilan metnindeki "brüt alan" rakamları yanıltıcı olabilir.
• İki komşu daireyi birleştirip tek mülk gibi göstermeye çalışmak artan denetime tabi bir uygulamadır ve reddedilme riski taşır.
• Tapuda tek bir mülkiyet kaydı (single title deed) olduğundan emin olun; ortak mülkiyet veya bölünmüş tapu durumları sorun yaratabilir.
• Resale mülklerde eski mimari projelerdeki metrekare beyanı güncel ölçümle uyuşmayabilir; bağımsız bir mimar veya mühendisle doğrulama yapılması önerilir.
• 120 m²'nin altındaki bir mülk için Zone A veya Zone B üzerinden başvuru yapılamaz; bu durumda tek seçenek Zone C kapsamına giren bir proje bulmaktır.
• Satın alma öncesi avukat aracılığıyla title due diligence yaptırmak, hem tek mülk hem de büyüklük şartının teyit edilmesini sağlar.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Tek mülk kuralı tüm yatırım kademelerinde mi geçerli?
Hayır, tek mülk kuralı yalnızca €400.000 (Zone B) ve €800.000 (Zone A) kademelerinde zorunludur. Bu iki kademede yatırımın tamamının, tek bir tapu kaydına sahip gayrimenkul üzerinden karşılanması gerekir; birden fazla küçük mülk satın alarak eşiği toplamak mümkün değildir. Buna karşılık €250.000'lik dönüşüm/restorasyon rotasında (Zone C) bu kural uygulanmaz — yatırımcı birden fazla mülkü toplayarak eşiği karşılayabilir.

2. 120 m² şartı brüt alanı mı, net kullanım alanını mı kapsıyor?
Uygulamada bu şart genellikle mülkün resmi tapu kaydında veya mimari projesinde belirtilen kullanım/iç mekân alanına göre değerlendirilir; ilanlarda sıkça kullanılan "brüt alan" rakamları her zaman aynı sonucu vermeyebilir. Bu belirsizlik, bir mülkün ilanda 120 m² göründüğü hâlde net kullanım alanı olarak bu eşiğin altında kalabildiği durumlara yol açabilir. Bu nedenle satın alma öncesi resmi belgelerdeki metrekare bilgisinin bağımsız bir mimar veya avukat aracılığıyla teyit edilmesi büyük önem taşır.

3. İki komşu daireyi birleştirip tek mülk gibi gösterebilir miyim?
Teorik olarak, resmi olarak birleştirilip tek bir tapu kaydına dönüştürülen ve gerekli izinlerle tek bir bağımsız bölüm haline getirilen iki daire tek mülk sayılabilir. Ancak bu tür yapılandırmalar 2026 itibarıyla artan bir düzenleyici denetime tabidir. Sürecin baştan sona resmi ve eksiksiz belgelendirilmesi, birleştirme işleminin belediye nezdinde tescil edilmesi ve tek bir bağımsız bölüm numarası alınması şarttır. Bu yolu düşünen yatırımcıların deneyimli bir Yunan avukatla süreci detaylı planlaması önerilir.

4. 120 m²'nin altında bir mülk hiç mi kullanılamaz?
Zone A ve Zone B kademelerinde 120 m²'nin altındaki bir mülk, yatırım tutarı ne olursa olsun Golden Visa başvurusu için kabul edilmez. Ancak eğer mülk uygun bir ticariden-konuta dönüşüm veya tescilli yapı restorasyon projesi kapsamına giriyorsa, Zone C rotası üzerinden ve büyüklük sınırı olmadan değerlendirilebilir. Alternatif olarak yatırımcı, bütçesini ve hedeflerini gözden geçirip 120 m² ve üzerinde, eşiği karşılayan farklı bir mülk arayışına yönelebilir.

5. Bu kurallara uyulmazsa ne olur?
Tek mülk veya 120 m² şartlarını karşılamayan bir başvuru göçmenlik makamları tarafından reddedilir; bu da hem zaman hem de mali kayba yol açar. 2026 itibarıyla düzenleyiciler bu iki kural etrafındaki uyumu daha sıkı denetlemektedir. Bu nedenle satın alma sözleşmesi imzalanmadan önce avukat aracılığıyla tam bir due diligence yaptırmak — tapu kaydı, metrekare doğrulaması ve mülkiyet geçmişi dahil — başvurunun sorunsuz ilerlemesi için kritik bir adımdır.

Not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Güncel mevzuat sık değişebildiğinden, başvuru öncesi lisanslı bir göçmenlik danışmanına veya hukuk büromuza danışılması önerilir.