Yunanistan Golden Visa’da Tek Mülk ve 120 m² Kuralı Nedir? (2026)

Yunanistan Golden Visa programında 2024 yılında yürürlüğe giren yeni düzenlemeler, gayrimenkul yatırımlarında iki önemli kriter getirdi: minimum yatırımın tek bir taşınmaz üzerinden gerçekleştirilmesi ve €800.000 ile €400.000 kategorilerinde yapılaşmış taşınmazlar bakımından en az 120 m² ana kullanım alanı şartı.

Ancak bu iki kuralın kapsamı aynı değildir.

En önemli ayrım şudur: €800.000 ve €400.000 kategorilerinde hem tek taşınmaz hem de 120 m² şartı uygulanırken, €250.000’lik özel yatırım rotalarında tek taşınmaz şartı devam eder fakat 120 m² minimum alan şartı uygulanmaz.

Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı’nın 25 Eylül 2024 tarihli ve 240076/2024 sayılı uygulama genelgesi, bu ayrımı açık biçimde ortaya koymaktadır.

Kural Hangi Yatırım Kategorilerinde Geçerli?

*120 m² şartı, yapılaşmış gayrimenkuller veya yapı ruhsatı bulunan taşınmazlar bakımından ana kullanım alanına ilişkindir.

Dolayısıyla Golden Visa bakımından artık kullanılabilecek temel formül şöyledir:

€800.000

Tek taşınmaz + en az 120 m² ana kullanım alanı

€400.000

Tek taşınmaz + en az 120 m² ana kullanım alanı

€250.000 kullanım değişikliği

Tek taşınmaz + 120 m² minimum yok

€250.000 tescilli/tarihi yapı

Tek taşınmaz + 120 m² minimum yok

Tek Taşınmaz Şartı Ne Anlama Geliyor?

Yeni sistemin önemli unsurlarından biri, minimum Golden Visa yatırımının tek bir taşınmaz üzerinden gerçekleştirilmesi şartıdır.

Bu nedenle yatırımcı, gerekli minimum yatırım tutarına ulaşmak için farklı bağımsız taşınmazların satın alma bedellerini bir araya getiremez.

Örneğin €800.000 eşiğinin uygulandığı bir bölgede iki ayrı €400.000’lik daire satın alınarak Golden Visa yatırım şartı tamamlanamaz.

Aynı şekilde €400.000 kategorisinde iki ayrı €200.000’lik taşınmazın bedellerinin birleştirilmesi de minimum yatırım şartını karşılamaz.

Peki €250.000 kategorisinde?

Aynı tek taşınmaz prensibi burada da geçerlidir.

Bu nokta özellikle önemlidir çünkü €250.000’lik kullanım değişikliği ve restorasyon rotaları hakkında internette hâlâ eski veya hatalı bilgiler bulunmaktadır.

Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı’nın 25 Eylül 2024 tarihli uygulama genelgesi, €250.000 kullanım değişikliği kategorisinde yatırımın “ένα μόνο ακίνητο” — yalnızca bir taşınmaz — üzerinde gerçekleştirilmesi gerektiğini açıkça belirtmektedir.

Aynı tek taşınmaz kuralı €250.000’lik tescilli/tarihi yapı kategorisi bakımından da geçerlidir.

€180.000 + €120.000 Şeklinde İki Taşınmaz Alınabilir mi?

Hayır.

Örneğin yatırımcı €180.000 değerinde bir taşınmaz ile €120.000 değerinde ikinci bir taşınmaz satın alarak toplam €300.000 yatırım yapmış olsa bile, iki ayrı bağımsız taşınmazın değerlerini birleştirerek €250.000 Golden Visa minimum yatırım şartını karşılayamaz.

Sorun toplam yatırımın €250.000’i geçip geçmemesi değildir. Minimum yatırımın tek bir taşınmaz üzerinde gerçekleştirilmesi gerekir.

Bu nedenle eski Golden Visa sistemlerine ilişkin “birden fazla taşınmazı toplayarak yatırım eşiğine ulaşma” yaklaşımı, yeni €250.000 özel yatırım rotaları bakımından uygulanmamalıdır.

120 m² Şartı Ne Anlama Geliyor?

€800.000 ve €400.000 kategorilerinde yapılaşmış bir gayrimenkul veya yapı ruhsatı bulunan bir taşınmaz satın alınıyorsa, taşınmazın ana kullanım alanının en az 120 m² olması gerekir.

Burada dikkat edilmesi gereken ifade “ana kullanım alanı”dır.

Depo veya otopark gibi yardımcı alanların bulunması, bunların otomatik olarak 120 m² hesabına dahil edilebileceği anlamına gelmez.

Bu nedenle yatırım yapılmadan önce yalnızca emlak ilanında belirtilen “brüt metrekare” bilgisine güvenilmemelidir. Taşınmazın resmi belgeleri, mimari planları ve hukuki statüsü kontrol edilmelidir.

€250.000 Golden Visa’da 120 m² Şartı Var mı?

Hayır.

€250.000 yatırım rotalarını €400.000 ve €800.000 kategorilerinden ayıran en önemli özelliklerden biri budur.

Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı’nın uygulama genelgesine göre, ticariden konuta kullanım değişikliği ile tescilli/tarihi yapı restorasyonu kategorilerinde 120 m² minimum alan şartı uygulanmaz.

Dolayısıyla örneğin 70 m², 80 m² veya 100 m² büyüklüğündeki bir taşınmaz, yalnızca 120 m²’nin altında olması nedeniyle €250.000 kategorisinin dışında kalmaz.

Ancak taşınmazın ilgili €250.000 özel kategorisinin diğer bütün hukuki şartlarını taşıması gerekir.

€250.000 Ticariden Konuta Dönüşüm Rotası

€250.000’lik özel yatırım seçeneklerinden biri, ana kullanım alanlarının konut kullanımına dönüştürüldüğü taşınmazların satın alınmasıdır.

Bu rotada minimum yatırım €250.000’dir, tek taşınmaz zorunludur ve 120 m² şartı aranmaz.

Dolayısıyla €250.000 conversion rotasının avantajı, yatırımın birden fazla küçük taşınmaza bölünebilmesi değildir. Avantajı, 120 m² minimum alan şartının uygulanmamasıdır.

Ayrıca kullanım değişikliğinin Golden Visa başvurusu yapılmadan önce hukuken tamamlanmış olması gerekir.

Bu nedenle yalnızca “ileride konuta çevrilebilir” şeklinde pazarlanan ticari bir taşınmaz, tek başına €250.000 Golden Visa uygunluğu anlamına gelmez.

€250.000 Tescilli/Tarihi Yapı Rotası

Restorasyon veya yeniden inşa edilmesi gereken tescilli yapılar için de minimum yatırım tutarı €250.000 olabilir.

Burada da tek taşınmaz zorunludur ve 120 m² minimum alan şartı aranmaz.

Ancak bu kategoride yatırımcının restorasyon yükümlülükleri ayrıca önem taşır.

Bu nedenle €250.000’lik bir tescilli yapının satın alınması değerlendirilirken yalnızca satın alma bedeli değil, restorasyon maliyeti ve ilgili idari yükümlülükler de hesaba katılmalıdır.

“Zone C” İfadesi Neden Yanıltıcı Olabilir?

€250.000 kategorisini basitçe “Zone C” olarak tanımlamak yanıltıcı olabilir.

€800.000 ve €400.000 eşikleri esas olarak taşınmazın bulunduğu coğrafi bölgeye göre belirlenirken, €250.000 eşiği belirli özel taşınmaz kategorilerine ilişkindir.

Başka bir ifadeyle €250.000, Yunanistan’ın herhangi bir “ucuz bölgesinde” sıradan bir konut satın alma eşiği değildir.

€250.000 rotası esas olarak konuta kullanım değişikliği yapılan taşınmazlar ile restorasyon/yeniden inşa kapsamındaki tescilli yapılar için söz konusudur.

Bu nedenle Golden Visa yatırım seçeneklerini yalnızca “Zone A – Zone B – Zone C” şeklinde sınıflandırmak yerine, yatırım eşiği ile taşınmazın hukuki niteliği birlikte değerlendirilmelidir.

Pratikte Nelere Dikkat Edilmeli?

Golden Visa amacıyla bir taşınmaz satın almadan önce özellikle şu noktalar kontrol edilmelidir:

• Minimum yatırım bedeli tek bir taşınmazda karşılanıyor mu?
• €800.000 veya €400.000 kategorisindeyse taşınmazın ana kullanım alanı gerçekten en az 120 m² mi?
• İlanda belirtilen brüt alan ile resmi ana kullanım alanı arasında fark var mı?
• €250.000 conversion projesiyse kullanım değişikliği hukuken tamamlanmış mı?
• €250.000 tescilli yapı kategorisiyse taşınmaz gerçekten ilgili koruma statüsüne sahip mi?
• Tapu, kadastro ve mimari belgeler birbiriyle uyumlu mu?
• Taşınmaz üzerinde Golden Visa uygunluğunu etkileyebilecek hukuki veya teknik bir sorun bulunuyor mu?

Özellikle €250.000 kategorisinde bir projenin pazarlama materyalinde “Golden Visa Eligible” yazması tek başına yeterli değildir. Taşınmazın ilgili özel yatırım kategorisinin hukuki koşullarını gerçekten karşılayıp karşılamadığı satın alma öncesinde incelenmelidir.

Tek Bakışta Golden Visa Tek Taşınmaz ve 120 m² Kuralı

Kısacası

Tek taşınmaz şartı: dört kategoride de var.

120 m² şartı: yalnızca €800.000 ve €400.000 ana yatırım kategorilerinde var.

€250.000 conversion: tek taşınmaz, fakat 120 m² yok.

€250.000 listed building: tek taşınmaz, fakat 120 m² yok.

Hukuki Dayanak

Bu kuralların temel hukuki dayanağını Yunanistan Göç Kanunu’ndaki Golden Visa düzenlemeleri ve Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı’nın 25 Eylül 2024 tarihli, 240076/2024 sayılı uygulama genelgesi oluşturmaktadır.

• €800.000 → tek taşınmaz + 120 m²
• €400.000 → tek taşınmaz + 120 m²
• €250.000 conversion → tek taşınmaz + 120 m² şartı yok
• €250.000 tescilli yapı → tek taşınmaz + 120 m² şartı yok

Sıkça Sorulan Sorular

1. Tek taşınmaz kuralı tüm Golden Visa yatırım kategorilerinde geçerli mi?
Evet. Yeni rejimde €800.000 ve €400.000 minimum yatırım kategorilerinin yanı sıra €250.000’lik kullanım değişikliği ve tescilli yapı kategorilerinde de minimum yatırım tek bir taşınmaz üzerinden gerçekleştirilmelidir. Bu nedenle farklı bağımsız taşınmazların satın alma bedellerini birleştirerek ilgili minimum yatırım tutarına ulaşılması mümkün değildir. €250.000 kategorisindeki istisna tek taşınmaz şartına değil, 120 m² minimum alan şartına ilişkindir.

2. €250.000 Golden Visa için iki ayrı taşınmaz satın alınabilir mi?
Minimum €250.000 yatırım şartını iki ayrı bağımsız taşınmazın değerlerini birleştirerek karşılamak mümkün değildir. Örneğin €180.000 ve €120.000 değerinde iki ayrı taşınmaz satın alınması toplamda €300.000 yatırım anlamına gelse de Golden Visa bakımından gerekli minimum yatırımın tek bir taşınmazda gerçekleştirilmesi şartını sağlamaz. Bakanlık uygulama genelgesi €250.000’lik özel rotalarda da tek taşınmaz prensibini açıkça benimsemektedir.

3. €250.000 Golden Visa için 120 m² şartı var mı?
Hayır. €250.000’lik ticariden konuta kullanım değişikliği rotasında ve tescilli/tarihi yapı restorasyonu rotasında 120 m² minimum alan şartı uygulanmaz. Bu nedenle 120 m²’nin altında bulunan bir taşınmaz, yalnızca büyüklüğü nedeniyle bu kategorilerin dışında kalmaz. Ancak taşınmazın kullanım değişikliği veya tescilli yapı statüsü dahil olmak üzere ilgili özel rotanın diğer bütün şartlarını taşıması gerekir.

4. €400.000 ve €800.000 yatırımlarında 120 m² nasıl uygulanıyor?
€400.000 ve €800.000 genel yatırım kategorilerinde yapılaşmış gayrimenkuller veya yapı ruhsatı bulunan taşınmazlar bakımından en az 120 m² ana kullanım alanı aranır. Bu nedenle yalnızca emlak ilanında belirtilen toplam veya brüt metrekareye bakılması yeterli değildir. Depo, otopark veya diğer yardımcı alanların bulunması da ana kullanım alanının 120 m² olduğu anlamına gelmez. Satın alma öncesinde taşınmazın resmi teknik ve hukuki belgeleri kontrol edilmelidir.

5. 120 m²’nin altında bir taşınmaz Golden Visa için hiç kullanılamaz mı?
Kullanılabilir. Taşınmaz €250.000’lik ticariden konuta kullanım değişikliği veya tescilli/tarihi yapı restorasyonu kategorisinin koşullarını karşılıyorsa 120 m² minimum şartı uygulanmaz. Buna karşılık €400.000 veya €800.000 genel gayrimenkul yatırım rotasında yapılaşmış taşınmazlar için 120 m² şartı geçerlidir. Dolayısıyla değerlendirme yalnızca taşınmazın yüzölçümüne göre değil, hangi Golden Visa yatırım kategorisine girdiğine göre yapılmalıdır.