Yunanistan Golden Visa: €250.000, €400.000, €800.000 — Üç Kademe Tam Açıklaması (2026)

Sosyal medyada dolaşan birçok Golden Visa reklamı, programın üç yatırım kademesini (€250K / €400K / €800K) tek bir görselde özetliyor — ancak bu özetler genellikle kritik bir detayı atlıyor: 120 m² minimum büyüklük şartının hangi kademelerde geçerli olduğu. Bu yazıda, üç kademeyi eksiksiz ve doğru şekilde açıklıyor, pazarlama materyallerinde sıkça gözden kaçan noktaları netleştiriyoruz.

Üç Kademe: Tam ve Doğru Tablo

Aşağıdaki tablo, üç kademenin tüm şartlarını eksiksiz olarak gösteriyor. Kırmızı ile işaretlenen satıra özellikle dikkat edin — bu, çoğu tanıtım materyalinde net olarak belirtilmeyen bir noktadır:

En Sık Atlanan Detay: 120 m² Şartı Sadece İki Kademede Geçerli

Birçok tanıtım görseli, 120 m² şartını yalnızca en yüksek kademeyle (€800.000, Zone A) ilişkilendiriyor; bu, izleyicide "120 m² şartı sadece pahalı bölgelerde var" gibi yanlış bir izlenim yaratabiliyor. Gerçekte durum şöyle:

• Zone A (€800.000): 120 m² şartı VAR — tek mülk, minimum 120 m² kapalı ana alan.
• Zone B (€400.000): 120 m² şartı da AYNI ŞEKİLDE VAR — bu kademe genellikle atlanıyor veya belirsiz bırakılıyor, ama şart tamamen aynı.
• Zone C (€250.000, dönüşüm/restorasyon): 120 m² şartı YOK — bu, üç kademe arasında büyüklük sınırlamasından muaf olan tek rota. (Detay: tek mülk ve 120 m² kuralı.)

Bu ayrım önemli, çünkü €400.000'lik bir yatırım yapan biri, mülkün yalnızca fiyat eşiğini karşılamasının yeterli olduğunu düşünüp, 120 m²'nin altında bir mülk seçerse, başvurusu reddedilebilir. 120 m² hesaplamasında yalnızca kapalı ana kullanım alanları (kórioı chōroi) dikkate alınıyor; balkon, açık teras, depo ve otopark bu hesaba dahil edilmiyor.

Zone C: "250.000€" Etiketinin Ardındaki Gerçek Şart

Reklamlarda "Ticari/Endüstriyelden konuta dönüştürülmüş" ifadesiyle özetlenen €250.000'lik rota, aslında iki ayrı alt-rotayı kapsıyor:

• Ticariden konuta dönüşüm (commercial-to-residential conversion): Eski ofis, depo, fabrika gibi ticari/endüstriyel yapıların konuta dönüştürülmesi.
• Tescilli tarihi bina restorasyonu (restoration of listed buildings): Kültürel/tarihi miras statüsündeki yapıların restore edilmesi.

Her iki alt-rotada da kritik bir yasal şart var: kullanım amacı değişikliğinin (change of use) veya restorasyonun, Golden Visa başvurusu yapılmadan ÖNCE resmi olarak tamamlanmış ve tapuya tescil edilmiş olması gerekiyor. İnşaat halindeyken veya henüz resmi dönüşümü tamamlanmamış bir projede bu rotaya güvenmek, ciddi bir ret riski taşıyor — serimizin dönüşüm şartları ve hukuki kontrol yazılarında belgelenen gerçek vaka örnekleri bunu doğruluyor.

Zone A: Reklamlarda Verilen Örnekler Doğru mu?

Görsellerde sıklıkla "Atina, Selanik, Mikonos, Santorini" örnek olarak veriliyor — bu doğru, ancak eksik. Zone A kapsamı bu dört yerle sınırlı değil; Attika bölgesinin tamamı (Atina, Pire, Atina Rivierası dahil), Selanik Bölge Birliği'nin tamamı ve nüfusu 3.100'ü aşan TÜM Yunan adaları (Girit, Rodos, Korfu, Paros, Naxos, Sisam, Midilli, Sakız, Zakynthos, Kefalonya ve daha fazlası) bu kademeye dahil. Bu, 4 örnek yerine gerçekte 30'dan fazla bölge/ada anlamına geliyor.

Zone B: "Diğer Tüm Bölgeler" İfadesi Ne Anlama Geliyor?

€400.000'lik kademe için kullanılan "Diğer Tüm Bölgeler" ifadesi teknik olarak doğru ama pratik detaydan yoksun. Bu kademe somut olarak şunları kapsıyor: Peloponnese/Mora Yarımadası (Kalamata, Pylos, Porto Heli dahil), Halkidiki, Epirus, Tesalya, Trakya gibi anakara bölgeleri ve nüfusu 3.100 veya altındaki küçük adalar. Serimizin Mora Yarımadası ve küçük adalar yazılarında detaylandırdığımız gibi, bu kademe içinde de kendi içinde büyük fiyat/getiri farklılıkları var — örneğin Kalamata'nın Verga bölgesi ile Halkidiki'nin turistik sahil şeridi çok farklı yatırım profilleri sunuyor.

Kısa Dönem Kiralama Yasağı — Hiçbir Reklamda Görünmeyen Ama En Kritik Şart

İncelediğimiz tanıtım materyalinde hiç yer almayan, ancak Golden Visa'nın en önemli operasyonel kısıtlamalarından biri olan kural: mülk hangi kademede alınırsa alınsın, Airbnb/Booking.com gibi platformlar üzerinden kısa dönem kiralama kesinlikle yasak. Kanun'un 100. maddesinin 7A fıkrası uyarınca, ihlal durumunda oturum izinleri iptal ediliyor ve €50.000-150.000 arası idari para cezası uygulanıyor (detaylar: Airbnb yasağı yazımız). Bu, yatırım kararı verirken mutlaka bilinmesi gereken, ama pazarlama materyallerinde neredeyse hiç bahsedilmeyen bir kısıtlama.

Reklamlarda Görünmeyen Diğer Önemli Şartlar

• Tek mülk kuralı: Yatırım tutarı ne olursa olsun (Zone A veya B), birden fazla küçük mülk birleştirilerek eşiğe ulaşılamıyor — yalnızca Zone C'de bu esneklik kısmen farklı işliyor.
• Devlet başvuru harçları: €2.000 ana başvuran + €150/aile üyesi — reklamlarda genellikle sadece mülk fiyatı gösteriliyor, ek maliyetler (%3,09 transfer vergisi, noter, avukat, toplam ~%8-10) belirtilmiyor.
• Aile kapsamı: Eş, 21 yaş altı çocuklar, 21-24 yaş öğrenci çocuklar ve her iki tarafın ebeveynleri dahil edilebiliyor — bu geniş kapsam da genellikle tek satırlık reklamlarda yer bulamıyor.
• İkamet zorunluluğu yok: Golden Visa'yı korumak için Yunanistan'da yaşama şartı yok, ancak kalıcı oturum veya vatandaşlık hedefleniyorsa gerçek fiziksel ikamet gerekiyor.

Sonuç: Reklamı Nasıl Doğru Okumalı?

Bu tür özet görseller, programın var olduğunu ve genel fiyat aralığını tanıtmak için faydalı olsa da, gerçek bir yatırım kararı için yeterli değil. Üç kademenin tam şartlarını, 120 m² kuralının hangi kademelerde geçerli olduğunu, kısa dönem kiralama yasağını ve toplam maliyet kalemlerini anlamadan ilerlemek, ciddi ret riskleri veya beklenmedik maliyetlerle sonuçlanabilir. Her zaman, bir reklamın veya sosyal medya gönderisinin sunduğu özet bilgiyi, bağımsız ve güncel bir hukuki danışmanlıkla doğrulamanız önerilir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. 120 m² şartı gerçekten sadece €800.000'lik kademede mi geçerli?
Hayır, bu yaygın bir yanlış anlaşılma. 120 m² minimum büyüklük şartı hem €800.000'lik Zone A hem de €400.000'lik Zone B için aynı şekilde geçerli. Bu şarttan muaf olan tek kademe, €250.000'lik Zone C (ticariden konuta dönüşüm veya tarihi bina restorasyonu) rotasıdır. Bu ayrımın gözden kaçırılması, €400.000'lik bir yatırım yapıp küçük bir mülk seçen kişilerin başvurusunun reddedilmesine yol açabilir.

2. €250.000'lik kademe her yerde mi geçerli?
Evet, €250.000'lik Zone C rotası coğrafi sınırlamadan bağımsız olarak Yunanistan genelinde geçerli — Atina Rivierası, Pire kent merkezi veya lüks adalar dahil. Ancak bu rotanın şartı, mülkün ticari/endüstriyel bir yapıdan konuta dönüştürülmüş olması veya tescilli tarihi bir binanın restore edilmiş olması; standart bir konut biriminin €250.000'e alınması bu rotayı karşılamıyor. Ayrıca kullanım değişikliğinin başvurudan önce resmi olarak tamamlanmış olması şart.

3. Reklamlarda neden kısa dönem kiralama yasağından bahsedilmiyor?
Bu, pazarlama materyallerinin doğası gereği genellikle en çekici bilgiyi (düşük giriş fiyatı, prestijli konum) öne çıkarıp, kısıtlayıcı detayları atlama eğiliminde olmasından kaynaklanıyor. Ancak kısa dönem kiralama yasağı, Golden Visa mülklerinin nasıl kullanılabileceğini doğrudan etkileyen, göz ardı edilemeyecek bir kural. İhlal durumunda oturum izni iptali ve €50.000-150.000 arası ceza uygulanıyor; bu nedenle yatırım kararı verirken bu kısıtlamanın kira geliri beklentinizi nasıl etkileyeceğini baştan hesaba katmanız gerekiyor.

4. Zone A'daki 'örnek bölgeler' listesi (Atina, Selanik, Mikonos, Santorini) eksiksiz mi?
Hayır, bu dört örnek yalnızca en tanınmış lokasyonlar. Zone A kapsamı çok daha geniş: Attika bölgesinin tamamı, Selanik Bölge Birliği'nin tamamı ve nüfusu 3.100'ü aşan tüm Yunan adaları (Girit, Rodos, Korfu, Paros, Naxos, Sisam, Midilli, Sakız, Zakynthos, Kefalonya dahil 30'dan fazla ada) bu kademeye dahil. Bir adanın veya bölgenin bu listede açıkça belirtilmemesi, otomatik olarak €400.000'lik kademede olduğu anlamına gelmiyor; nüfus verisinin satın alma öncesi teyit edilmesi şart.

5. Bu tür reklamlara güvenip doğrudan yatırım yapabilir miyim?
Bu tür tanıtım materyalleri, programı genel hatlarıyla tanıtmak için faydalı olabilir, ancak bağımsız bir hukuki danışmanlığın yerini tutmaz. Reklamlarda genellikle mülk fiyatı öne çıkarılırken, 120 m² şartının kapsamı, kısa dönem kiralama yasağı, toplam ek maliyetler (%8-10) ve dönüşüm rotasının teknik gereklilikleri gibi kritik detaylar eksik veya belirsiz bırakılıyor. Herhangi bir yatırım kararı vermeden önce, güncel mevzuata hakim bir avukatla mülkün ve rotanın tüm şartlarını teyit ettirmeniz önemle önerilir.

Not: Bu yazıdaki bilgiler genel mevzuata dayanmaktadır ve güncel Bakanlık kararlarına göre değişebilir. Gördüğünüz bir ilan veya reklamdaki bilgilerin doğruluğunu teyit etmek, size uygun kademeyi ve rotayı netleştirmek için bize danışın — Golden Visa sürecinin başından sonuna kadar yanınızdayız.