Золотая виза Греции: €250,000, €400,000, €800,000 — подробный разбор трёх уровней (2026)

Многие объявления о Золотой визе (Golden Visa) в социальных сетях сводят три уровня инвестиций программы (€250K / €400K / €800K) в одну картинку — но в таких сводках обычно опускается ключевая деталь: на каких уровнях действует правило о минимальной площади 120 м². В этой статье мы полно и точно разбираем три уровня и проясняем моменты, которые маркетинговые материалы так часто упускают.

Три уровня: полная и точная таблица

В таблице ниже приведены все условия трёх уровней. Обратите особое внимание на строку, выделенную красным, — это момент, который в большинстве рекламных материалов чётко не указывается:

Самая упускаемая деталь: правило 120 м² действует только на двух уровнях

Многие рекламные картинки связывают правило 120 м² только с верхним уровнем (€800,000, зона A); у читателя может сложиться ложное впечатление, что «правило 120 м² существует только в дорогих районах». На самом деле:

• Зона A (€800,000): правило 120 м² ДЕЙСТВУЕТ — один объект, не менее 120 м² закрытой основной площади.
• Зона B (€400,000): правило 120 м² ДЕЙСТВУЕТ ТОЧНО ТАК ЖЕ — этот уровень обычно пропускают или описывают размыто, но условие идентично.
• Зона C (€250,000, конверсия/реставрация): правила 120 м² НЕТ — единственный из трёх уровней, на который не распространяется ограничение по площади. (Подробнее: правило одного объекта и 120 м².)

Это различие важно: если инвестор, вкладывающий €400,000, решит, что достаточно соответствовать ценовому порогу, и выберет объект площадью менее 120 м², его заявление может быть отклонено. В 120 м² засчитываются только закрытые помещения основного назначения (kórioi chōroi); балконы, открытые террасы, кладовые и парковочные места не учитываются.

Зона C: реальное условие за ярлыком «€250,000»

Вариант за €250,000, который в рекламе описывается как «переоборудование из коммерческой/промышленной недвижимости в жилую», на самом деле включает два отдельных подварианта:

• Перевод коммерческой недвижимости в жилую (конверсия): переоборудование коммерческих/промышленных зданий — бывших офисов, складов или фабрик — в жильё.
• Реставрация объектов культурного наследия: восстановление зданий со статусом культурного/исторического наследия.

У обоих подвариантов есть ключевое юридическое условие: смена назначения или реставрация должны быть официально завершены и зарегистрированы в земельном кадастре ДО подачи заявления на Golden Visa. Если опираться на этот вариант в случае проекта, который ещё строится или официальная конверсия которого ещё не завершена, возникает серьёзный риск отказа — это подтверждают реальные случаи, описанные в наших статьях о требованиях к конверсии и о юридической проверке (due diligence).

Зона A: верны ли примеры, которые приводятся в рекламе?

На картинках часто приводят в пример «Афины, Салоники, Миконос, Санторини» — это верно, но неполно. Зона A не ограничивается этими четырьмя местами: к этому уровню относятся весь регион Аттика (включая Афины, Пирей и Афинскую Ривьеру), вся периферийная единица Салоники и ВСЕ греческие острова с населением более 3,100 человек (Крит, Родос, Корфу, Парос, Наксос, Самос, Лесбос, Хиос, Закинф, Кефалония и другие). То есть речь идёт не о 4 примерах, а более чем о 30 регионах и островах.

Зона B: что означает «все остальные регионы»?

Формулировка «все остальные регионы», используемая для уровня €400,000, технически верна, но ей не хватает практической конкретики. Конкретно этот уровень охватывает материковые регионы, такие как Пелопоннес (включая Каламату, Пилос, Порто-Хели), Халкидики, Эпир, Фессалия и Фракия, а также небольшие острова с населением 3,100 человек и меньше. Как подробно описано в наших статьях о Пелопоннесе и небольших островах, внутри этого уровня также есть большие различия в ценах и доходности — например, район Верга в Каламате и туристическое побережье Халкидики предлагают совершенно разные инвестиционные профили.

Запрет на краткосрочную аренду — его нет ни в одной рекламе, но это самое важное условие

Правило, которое не встретилось ни в одном из изученных нами рекламных материалов, хотя это одно из важнейших эксплуатационных ограничений Golden Visa: на каком бы уровне ни был куплен объект, краткосрочная сдача через такие платформы, как Airbnb/Booking.com, строго запрещена. Согласно пункту 7A статьи 100 Закона, нарушения ведут к аннулированию видов на жительство и административным штрафам в размере €50,000-150,000 (подробнее — в нашей статье о запрете на Airbnb). Это ограничение, о котором обязательно нужно знать при принятии инвестиционного решения, но в маркетинговых материалах оно почти никогда не упоминается.

Другие важные условия, которых нет в рекламе

• Правило одного объекта: какой бы ни была сумма инвестиций (зона A или B), порог нельзя достичь, объединив несколько небольших объектов — лишь в зоне C эта гибкость работает несколько иначе.
• Государственные сборы за подачу заявления: €2,000 за основного заявителя + €150 за каждого члена семьи — в рекламе обычно указывают только цену объекта и опускают дополнительные расходы (3.09% налога на передачу недвижимости, нотариус, юрист — в сумме примерно 8-10%).
• Состав семьи: можно включить супруга(-у), детей до 21 года, детей-студентов в возрасте 21-24 лет и родителей обоих супругов — такой широкий охват тоже редко умещается в однострочную рекламу.
• Нет требования о проживании: чтобы сохранить Golden Visa, жить в Греции не обязательно, но если цель — постоянное проживание или гражданство, требуется фактическое физическое проживание.

Вывод: как правильно читать рекламу

Подобные сводные картинки могут быть полезны, чтобы узнать о существовании программы и общем ценовом диапазоне, но для реального инвестиционного решения их недостаточно. Если действовать, не понимая всех условий трёх уровней, того, на какие уровни распространяется правило 120 м², запрета на краткосрочную аренду и всех статей расходов, можно столкнуться с серьёзным риском отказа или непредвиденными затратами. Мы всегда рекомендуем проверять сводную информацию из рекламы или публикаций в социальных сетях с помощью независимой и актуальной юридической консультации.

Часто задаваемые вопросы

1. Действительно ли правило 120 м² распространяется только на уровень €800,000?
Нет — это распространённое заблуждение. Правило о минимальной площади 120 м² в равной степени действует как для зоны A (€800,000), так и для зоны B (€400,000). Единственный уровень, на который оно не распространяется, — вариант зоны C за €250,000 (перевод коммерческой недвижимости в жилую (конверсия) или реставрация объекта культурного наследия). Если упустить это различие, заявления тех, кто инвестирует €400,000 и выбирает небольшой объект, могут быть отклонены.

2. Действует ли уровень €250,000 повсеместно?
Да — вариант зоны C за €250,000 действует по всей Греции независимо от местоположения, включая Афинскую Ривьеру, центр Пирея или элитные острова. Но условие этого варианта — объект должен быть переоборудован из коммерческого/промышленного здания в жильё либо должен быть отреставрирован объект культурного наследия (исторический); покупка обычной квартиры за €250,000 этому условию не отвечает. Кроме того, смена назначения должна быть официально завершена до подачи заявления.

3. Почему в рекламе не упоминается запрет на краткосрочную аренду?
Потому что маркетинговые материалы по своей природе выделяют самую привлекательную информацию (низкий порог входа, престижное местоположение) и опускают ограничивающие детали. Но запрет на краткосрочную аренду — это правило, которое напрямую влияет на то, как можно использовать недвижимость по Golden Visa, и игнорировать его нельзя. Нарушения ведут к аннулированию вида на жительство и штрафам в размере €50,000-150,000; поэтому при принятии инвестиционного решения нужно с самого начала учитывать, как это ограничение влияет на ваши ожидания по арендному доходу.

4. Полон ли список «примеров районов» зоны A (Афины, Салоники, Миконос, Санторини)?
Нет — эти четыре места лишь самые известные. Зона A гораздо шире: весь регион Аттика, вся периферийная единица Салоники и все греческие острова с населением более 3,100 человек (более 30 островов, включая Крит, Родос, Корфу, Парос, Наксос, Самос, Лесбос, Хиос, Закинф и Кефалонию). То, что остров или район не назван в этом списке явно, ещё не означает, что он автоматически относится к уровню €400,000; данные о численности населения необходимо проверить до покупки.

5. Можно ли полагаться на такую рекламу и сразу инвестировать?
Такие рекламные материалы могут быть полезны для общего знакомства с программой, но не заменяют независимую юридическую консультацию. В рекламе обычно выделяется цена объекта, а ключевые детали остаются неполными или размытыми: охват правила 120 м², запрет на краткосрочную аренду, общие дополнительные расходы (8-10%) и технические требования варианта с конверсией. Перед любым инвестиционным решением настоятельно рекомендуется, чтобы юрист, хорошо знающий действующее законодательство, подтвердил все условия по объекту и выбранному варианту.

Примечание: информация в этой статье основана на общих положениях законодательства и может меняться в соответствии с актуальными решениями министерства. Свяжитесь с нами, чтобы проверить достоверность информации в любом объявлении или рекламе, которые вы видели, и определить подходящий вам уровень и вариант — мы сопровождаем вас от начала до конца процесса Golden Visa.