Золотая виза Греции (Golden Visa): варианты за €400,000 на малых островах (2026)

Реальные варианты на малых островах, подпадающие под порог Зоны B в €400,000 по Golden Visa Греции, правило фиксации по численности населения, а также плюсы и минусы инвестиций там.

В рамках программы Золотая виза Греции (Golden Visa) острова с населением менее 3,100 человек подпадают под порог Зоны B в €400,000. Однако в эту категорию не входят популярные и известные острова Киклад, такие как Парос, Наксос, Сирос или Тинос, — поскольку население этих островов теперь превышает 3,100 человек, они относятся к Зоне A с порогом €800,000. Реальные варианты на малых островах за €400,000 — это гораздо менее известные, по-настоящему небольшие населённые пункты. В этой статье мы на основе актуальных данных 2026 года рассматриваем, какие острова действительно относятся к этой категории, как работает правило «фиксации», а также плюсы и минусы инвестиций на этих островах.

Распространённое заблуждение: популярные острова Киклад больше не стоят €400K

Многие инвесторы считают, что известные названия, которые приходят на ум при упоминании термина «малый остров», — например, Парос, Наксос, Сирос или Тинос — подпадают под порог €400,000. Однако население всех этих островов, согласно последним переписям, превысило порог в 3,100 человек, и поэтому теперь они относятся к Зоне A с порогом €800,000. Реальные варианты за €400,000 — это гораздо более мелкие и малоизвестные острова.

Реальные варианты островов за €400,000

Региональная группа	Острова	Характер
Острова Малых Киклад	Куфониси, Схиноуса, Донуса, Ираклия	Микромасштаб, растущая популярность на волне тренда на спокойный туризм
Отдалённые острова Додеканеса	Кастелоризо, Нисирос, Тилос, Халки	Стратегическое/историческое расположение, примеры устойчивого туризма
Другие заметные варианты	Антипарос, Элафонисос	Бутиковый рынок напротив Пароса; спокойные пляжи у южного побережья Пелопоннеса

Острова Малых Киклад: Куфониси, Схиноуса, Донуса, Ираклия

Эти четыре острова известны как Малые Киклады (Микрес-Киклады) и представляют собой по-настоящему миниатюрные населённые пункты. Куфониси в последние годы заметно набрал популярность на волне тренда на спокойный туризм; благодаря тихим пляжам и аутентичной атмосфере он привлекает внимание путешественников и инвесторов, желающих уехать от многолюдных островов. Схиноуса, Донуса и Ираклия ещё тише, с ограниченной инфраструктурой, но предлагают настоящую жизнь на эгейском острове.

Отдалённые острова Додеканеса: Кастелоризо, Нисирос, Тилос, Халки

Кастелоризо как ближайший к турецкому побережью греческий остров вызывает стратегический и исторический интерес; несмотря на небольшое население, он обладает уникальным расположением. Нисирос — остров, известный своим вулканическим происхождением; Тилос, в свою очередь, признан экологически ответственным примером, выделяющимся практиками устойчивого туризма. Халки также относится к этой категории как небольшой спокойный остров Додеканеса.

Другие заметные варианты: Антипарос и Элафонисос

Хотя Антипарос — небольшой остров, расположенный прямо напротив Пароса, несмотря на компактные размеры, у него примечательный рынок недвижимости; он входит в число известных примеров, где недвижимость приобретали и знаменитости (например, общеизвестно, что актёр Том Хэнкс купил виллу на острове в 2004 году). Элафонисос же — небольшой остров у южного побережья Пелопоннеса, известный пляжами с золотым песком в карибском стиле и полностью посвящённый отдыху.

🔑 Ключевой механизм: фиксация по численности населения (grandfathering)

Категория вашей инвестиции по Golden Visa фиксируется по официальным данным о численности населения на момент покупки объекта и подачи заявления. Это важная гарантия: если в 2026 году вы покупаете объект на острове с населением менее 3,100 человек и подаёте заявление в этот период, то даже если будущая перепись покажет население острова выше 3,100 человек, ваша инвестиция останется зафиксированной на уровне €400,000; ретроактивного повышения до €800,000 не будет. Это обеспечивает важную защиту, особенно для тех, кто инвестирует в быстро растущие малые острова (например, Куфониси).

Стандартные условия не меняются

Условие	Статус
Минимальная инвестиция	€400,000 (на островах с населением менее 3,100 человек)
Минимальная площадь	120 м² — как и в других районах Зоны B
Правило одного объекта	Действует — несколько небольших объектов объединять нельзя
Краткосрочная аренда	Запрещена — как и для всех остальных объектов по Golden Visa
Фиксация по численности населения	Фиксируется по численности населения на момент покупки/подачи заявления

Плюсы и минусы: реалистичные ожидания

Плюсы

Настоящая, аутентичная жизнь на греческом острове вдали от чрезмерного наплыва туристов.
Доступ к жизни на эгейском/средиземноморском острове при значительно меньшем бюджете по сравнению с Миконосом или Санторини.
На некоторых островах (например, Куфониси, Антипарос) растущая популярность может дать потенциал роста стоимости в будущем.

Минусы

Ограниченная инфраструктура: возможности здравоохранения, транспорта и повседневных покупок могут быть более ограниченными, чем на крупных островах или на материке.
Сезонные ограничения доступа: паромное сообщение с некоторыми малыми островами в зимние месяцы может значительно сокращаться.
Ликвидность при перепродаже может быть ограничена по сравнению с более крупными и известными островами; круг покупателей уже.
Из-за запрета на краткосрочную аренду, даже при высокой туристической привлекательности, получать доход от краткосрочной аренды объекта по Golden Visa нельзя.

Кому это подходит?

Инвестицию в €400,000 на малых островах могут рассмотреть инвесторы, которые ищут по-настоящему спокойный образ жизни, готовы мириться с ограничениями инфраструктуры и руководствуются прежде всего личным использованием или долгосрочными планами на пенсию, а не инвестиционной доходностью. Этот вариант может быть не идеален для инвесторов, у которых в приоритете активный арендный доход или высокая ликвидность; для инвесторов с таким профилем более крупные и развитые варианты Зоны B, такие как Крит, Пелопоннес или Салоники, как правило, представляют более сбалансированную альтернативу.

Давайте вместе сделаем правильный шаг к вашей Золотой визе Греции.

От выбора подходящего проекта до подачи заявления и получения ВНЖ — мы рядом с вами на каждом этапе.

Получить бесплатную консультацию

Часто задаваемые вопросы

1. Могу ли я купить жильё на Паросе или Наксосе за €400,000?
Нет, это больше невозможно. Согласно последним переписям, население Пароса и Наксоса превысило порог в 3,100 человек, поэтому эти острова теперь относятся к Зоне A с порогом €800,000. Реальные варианты на малых островах за €400,000 — это гораздо более мелкие и малоизвестные населённые пункты, например острова Малых Киклад — Куфониси, Схиноуса, Донуса и Ираклия — или отдалённые острова Додеканеса — Кастелоризо, Нисирос, Тилос и Халки. Крайне важно до покупки подтвердить по актуальным официальным данным о численности населения, к какой категории относится остров.

2. Если население острова вырастет, повысится ли порог моей инвестиции?
Нет, категория вашей инвестиции по Golden Visa фиксируется по официальным данным о численности населения на момент покупки объекта и подачи заявления (правило фиксации, или grandfathering). Если вы покупаете объект на острове с населением менее 3,100 человек и подаёте заявление в этот период, то даже если будущая перепись покажет население острова выше 3,100 человек, ваша инвестиция останется зафиксированной на уровне €400,000 и не будет ретроактивно повышена до €800,000. Это важная гарантия, особенно для тех, кто заранее инвестирует в быстро растущие малые острова.

3. Действуют ли требование о 120 м² и правило одного объекта также на малых островах?
Да, для малых островов исключений нет; на них распространяются те же стандартные условия, что и на все остальные районы Зоны B. Инвестиция должна быть осуществлена через один объект площадью не менее 120 м²; порог нельзя достичь, объединив несколько небольших объектов. Кроме того, запрет на краткосрочную аренду (в формате Airbnb) в равной мере распространяется на объекты на этих островах; разрешена только долгосрочная аренда.

4. Каков главный риск инвестиций на малых островах?
Главные риски — ограниченная инфраструктура (здравоохранение, транспорт, возможности для повседневных покупок) и сезонные ограничения доступа: паромное сообщение с некоторыми малыми островами в зимние месяцы может значительно сокращаться. Кроме того, ликвидность при перепродаже может быть ограничена по сравнению с более крупными и известными островами, поскольку круг потенциальных покупателей уже. Поэтому инвестиции на малых островах больше подходят инвесторам, которые ищут по-настоящему спокойный образ жизни или долгосрочное личное использование, а не тем, для кого в приоритете высокая ликвидность или активный арендный доход.

5. Какой из этих островов выглядит более перспективным для инвестиций?
Куфониси и Антипарос выделяются благодаря растущей популярности в последние годы; по сравнению с другими, более тихими островами это может дать преимущество с точки зрения будущего роста стоимости. Однако «перспективность» зависит от приоритетов инвестора: Тилос — для тех, кто ценит устойчивый туризм и экологическую осознанность, Кастелоризо — для тех, кого интересует историческое/стратегическое расположение, а Элафонисос — для тех, кто ищет место, полностью посвящённое отдыху. Поскольку у каждого острова свой характер, перед принятием решения рекомендуется изучить инфраструктуру и условия доступа на месте.

Примечание: информация об островах в этой статье основана на общих наблюдениях; данные о численности населения и классификацию зон следует подтверждать по актуальным официальным источникам. Свяжитесь с нами, чтобы подобрать подходящий вам малый остров и подтвердить данные о населении и зоне, — мы рядом с вами от начала до конца процесса получения Golden Visa.