Yunanistan Golden Visa'da Mülkün Hukuki Kontrolü (Due Diligence)

Golden Visa sürecinde mülkün hukuki kontrolü (title due diligence), süreç adımları arasında en teknik ama en kritik olanı. 2026'da Mart ayında yürürlüğe giren Hellenic Cadastre portal yükseltmesi ve Eylül 2026'da tam yürürlüğe girecek yeni miras sözleşmesi düzenlemesi, bu kontrolün kapsamını genişletti. Bu yazıda, üç aşamalı due diligence sürecini, kontrol edilmesi gereken belgeleri ve 2026'nın getirdiği yeni riskleri detaylı şekilde açıklıyoruz.

Üç Aşamalı Due Diligence Süreci

Kapsamlı bir hukuki kontrol süreci üç aşamada ilerliyor: teklif öncesi (pre-offer), sözleşme öncesi (pre-contract) ve tamamlama öncesi (pre-completion). Tapu teyidi, bu sürecin temel taşı olmaya devam ediyor; ancak 2026 itibarıyla dijital kadastro sistemi, bu teyidin hem daha hızlı hem de daha kapsamlı yapılmasını gerektiriyor.

Temel Kontrol Listesi

Bir avukatın, teklif yapılmadan önce en az aşağıdaki kontrolleri gerçekleştirmesi gerekiyor:

Tapu araştırması, en az 20 yıllık bir mülkiyet zincirini kapsamalı; bu, mülkün geçmişindeki olası uyuşmazlıkları veya eksik devirleri ortaya çıkarmak için gerekli.

🆕 2026'nın Yeni Riski: Bağlayıcı Miras Sözleşmeleri

2026'da Yunanistan'ın 80 yıldır gördüğü en büyük miras hukuku reformu kapsamında, "bağlayıcı miras sözleşmesi" (klironomikí sýmvasi) adında yeni bir yükümlülük kategorisi Eylül 2026'da tam olarak yürürlüğe giriyor. Bu düzenleme, potansiyel mirasçıların, mülk sahibinin hayatı boyunca mülkün paylaşımı konusunda anlaşmasına izin veriyor.

Bu yeni yükümlülük türünün en kritik yönü şu: standart yükümlülük araştırmalarında (encumbrance search) görünmüyor. Bu, işlem yapısına ve zamanlamasına bağlı olarak, ayrı ve özel bir arama protokolü gerektirebiliyor. Bu nedenle 2026 itibarıyla bir avukatın due diligence kapsamına, bu yeni miras sözleşmesi türünün özel olarak sorgulanması eklenmelidir; aksi halde standart kontroller bu riski tespit edemeyebilir.

Sahil ve Sınır Bölgesi İzinleri

Yunanistan'da mülk almak isteyen herkes için genel bir milliyet yasağı bulunmuyor; ancak Dodecanese, Kuzey Ege ve Doğu Makedonya-Trakya'nın bazı kısımları gibi belirli ada ve sınır bölgelerinde, AB dışı alıcıların Savunma Bakanlığı'ndan (Kanun 1892/1990'ın 24. maddesi kapsamında) ek onay alması gerekiyor. Bu, gecikmelere yol açabilse de, ret nadiren gerçekleşiyor. Yine de avukatınızın, depozito ödenmeden önce mülkün kısıtlı bir bölgede olup olmadığını, hangi makamın onay vermesi gerektiğini ve iznin alınmadan önce işlemin tamamlanıp tamamlanamayacağını yazılı olarak teyit etmesi gerekiyor.

Doğru Ekibi Kurmak: Avukat, Noter, Mühendis

Avukat Seçimi

Yunan Barosu'na kayıtlı, hedeflenen bölgede (ada mülk alımı Atina'dakinden farklı nüanslar taşıyor) deneyimli bir avukat seçilmeli. Önemli bir uyarı: yalnızca emlak danışmanı veya geliştirici tarafından önerilen bir avukat kullanılmamalı; bu, potansiyel bir çıkar çatışması yaratabiliyor. Bağımsız bir avukat seçimi, mülkün gerçek çıkarlarınızı koruyup korumadığından emin olmanın en güvenilir yolu.

Noterin Rolü

Noter, tapu devri gerçekleştirilmeden önce tapu ve yükümlülükleri doğrulamakla yükümlü; bu, avukatın yaptığı incelemeden bağımsız, ek bir güvence katmanı sağlıyor.

Bağımsız Mühendis

Satıcı veya emlak acentesiyle ticari ilişkisi olmayan bağımsız bir mühendislik firması, teknik due diligence'ı yürütüyor: elektronik mülk kimliği (Ηλεκτρονική Ταυτότητα Ακινήτου) hazırlığı, topografik ölçüm, izinsiz yapı olmadığının teyidi ve enerji performans sertifikası.

Süreç Zaman Çizelgesi

Maliyet

Due diligence profesyonelleri (avukat, noter, topograf) için genel olarak mülk fiyatının %1,5 ile %3'ü arasında bir bütçe ayrılması öneriliyor. Bu, serimizin önceki yazılarında ele aldığımız genel işlem masraflarının (avukat %1-2, noter %0,8-1,5) içinde yer alan, ancak özellikle due diligence sürecine odaklanan bir maliyet kalemi.

Kadastro Boşluğu Bulunursa Ne Olur?

Bir kadastro kaydı boşluğu, satın almayı otomatik olarak engellemiyor, ancak riski önemli ölçüde artırıyor. Önerilen yaklaşım, sözleşmesel korumalar (escrow tutma payları, satıcı tazminat taahhütleri, tapu garantileri) eklemek ve kapanıştan önce avukatla net bir düzeltme planı geliştirmek. Bazı bölgeler hâlâ eski Ypothikofilakeio (İpotek Sicili) sistemi altında işlediğinden, hem yeni Ktimatologio (Kadastro) hem de eski sicil kayıtlarının kontrol edilmesi gerekebiliyor.

Dikkat Edilmesi Gereken Diğer Noktalar

• Satıcının sözlü güvencelerine değil, yalnızca resmi tapu araştırması ve yükümlülük sertifikasına güvenin.
• Arkeolojik açıdan hassas bölgelerdeki mülklerde, ek kısıtlamalar olup olmadığını kontrol edin.
• Orman statüsündeki arazilerde, bu statünün mülkün kullanımını nasıl etkileyebileceğini araştırın.
• Kira geliri hedefleyen bir mülk alıyorsanız, nakit kira ödemesi yasağının (2026 itibarıyla) geçmiş kiralama düzenlemelerinizi nasıl etkileyebileceğini değerlendirin.
• Dijital kayıtlar ile tarihi kağıt tabanlı tapu belgeleri arasında uyuşmazlık olup olmadığını, geçiş döneminde özellikle kontrol edin.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Mülkün hukuki kontrolü (due diligence) hangi aşamalardan oluşuyor?
Kapsamlı bir due diligence süreci üç aşamada ilerliyor: teklif öncesi (pre-offer), sözleşme öncesi (pre-contract) ve tamamlama öncesi (pre-completion). Her aşamada farklı kontroller yapılıyor; teklif öncesinde temel tapu ve yükümlülük araştırması, sözleşme öncesinde daha detaylı imar/planlama incelemesi ve teknik mühendislik değerlendirmesi, tamamlama öncesinde ise tüm belgelerin son kez teyit edilmesi gerekiyor. Bu üç aşamalı yaklaşım, 2026'daki dijital kadastro yükseltmesiyle birlikte daha da önem kazandı.

2. Bağlayıcı miras sözleşmesi (klironomikí sýmvasi) nedir ve neden önemli?
Bu, Eylül 2026'da tam yürürlüğe girecek yeni bir yükümlülük kategorisi; potansiyel mirasçıların, mülk sahibinin hayatı boyunca mülkün paylaşımı konusunda anlaşmasına izin veriyor. En kritik yönü, bu tür sözleşmelerin standart yükümlülük araştırmalarında görünmemesi; bu nedenle işlem yapısına bağlı olarak ayrı bir arama protokolü gerekebiliyor. 2026 itibarıyla satın alma öncesi bir avukatın, mülkün bu tür bir miras sözleşmesine tabi olup olmadığını özel olarak sorgulaması önerilir; aksi halde standart kontroller bu riski tespit edemeyebilir.

3. Hangi bölgelerde ek sınır/sahil izni gerekiyor?
Dodecanese, Kuzey Ege ve Doğu Makedonya-Trakya'nın bazı kısımları gibi belirli ada ve sınır bölgelerinde, AB dışı alıcıların Savunma Bakanlığı'ndan ek onay alması gerekiyor (Kanun 1892/1990'ın 24. maddesi kapsamında). Bu izin süreci gecikmelere yol açabilse de, ret nadiren gerçekleşiyor. Avukatınızın, depozito ödenmeden önce mülkün kısıtlı bir bölgede olup olmadığını, hangi makamın onay vermesi gerektiğini ve iznin ne zaman alınabileceğini yazılı olarak teyit etmesi, sürecin sorunsuz ilerlemesi için önemli.

4. Emlak acentesinin önerdiği avukatı kullanabilir miyim?
Önerilmez. Yalnızca emlak danışmanı veya geliştirici tarafından önerilen bir avukat kullanmak, potansiyel bir çıkar çatışması yaratabiliyor; çünkü bu avukat, işlemin hızlı tamamlanmasında (ve dolayısıyla acentenin komisyon almasında) çıkarı olabilir. Bağımsız, Yunan Barosu'na kayıtlı ve hedeflenen bölgede deneyimli bir avukat seçmek, mülkün gerçek çıkarlarınızı koruyup korumadığından emin olmanın en güvenilir yolu. Ada mülk alımının Atina'dakinden farklı nüanslar taşıdığı da unutulmamalı; bölgeye özgü deneyim önemli.

5. Due diligence sürecinin toplam maliyeti ne kadar?
Due diligence profesyonelleri (avukat, noter, topograf/mühendis) için genel olarak mülk fiyatının %1,5 ile %3'ü arasında bir bütçe ayrılması öneriliyor. Bu, genel işlem masraflarının (avukat ücreti %1-2, noter ücreti %0,8-1,5 gibi) içinde yer alan, ancak özellikle hukuki ve teknik kontrol sürecine odaklanan bir maliyet kalemi olarak değerlendirilmeli. Bu maliyet, mülkün karmaşıklığına (miras geçmişi, eksik kadastro kaydı gibi) bağlı olarak değişebilir.

Not: Bu yazıdaki süreç bilgileri genel gözlemlere dayanmaktadır ve mevzuat, bölge ve mülkün özel durumuna göre değişebilir. Mülkünüzün kapsamlı hukuki kontrolünü doğru ekiple yürütmek için bize danışın.