كيف يُجرى الفحص القانوني للعقار (due diligence) في الفيزا الذهبية اليونانية

في عملية الفيزا الذهبية (Golden Visa)، يُعد الفحص القانوني للعقار (الفحص القانوني لسند الملكية – due diligence) أكثر خطوات العملية فنيةً وأكثرها أهمية في آن واحد. وقد وسّع تحديث بوابة السجل العقاري اليوناني (Hellenic Cadastre) الذي دخل حيز التنفيذ في مارس 2026، واللائحة الجديدة الخاصة بعقود الميراث التي تدخل حيز التنفيذ بالكامل في سبتمبر 2026، نطاقَ هذا الفحص. نشرح في هذا المقال بالتفصيل عملية الفحص القانوني ذات المراحل الثلاث، والمستندات التي يجب فحصها، والمخاطر الجديدة التي يحملها عام 2026.

عملية الفحص القانوني ذات المراحل الثلاث

تسير عملية الفحص القانوني الشاملة على ثلاث مراحل: قبل تقديم العرض، وقبل توقيع العقد، وقبل الإتمام. ويظل التحقق من سند الملكية حجر الأساس في هذه العملية؛ لكن اعتبارًا من 2026 يتطلب نظام السجل العقاري الرقمي إجراء هذا التحقق بشكل أسرع وأشمل في آن واحد.

قائمة التحقق الأساسية

يجب على المحامي إجراء الفحوص التالية على الأقل قبل تقديم أي عرض:

يجب أن يغطي البحث في سند الملكية سلسلة ملكية لا تقل عن 20 عامًا؛ وهذا ضروري للكشف عن النزاعات المحتملة أو عمليات النقل غير المكتملة في تاريخ العقار.

🆕 الخطر الجديد في 2026: عقود الميراث المُلزِمة

في إطار أكبر إصلاح لقانون الميراث في اليونان منذ 80 عامًا، تدخل فئة جديدة من الأعباء تُسمّى «عقد الميراث المُلزِم» (klironomikí sýmvasi) حيز التنفيذ بالكامل في سبتمبر 2026. وتتيح هذه اللائحة للورثة المحتملين الاتفاق على تقسيم العقار في حياة المالك.

أخطر ما في هذا النوع الجديد من الأعباء أنه لا يظهر في عمليات البحث القياسية عن الأعباء. وبحسب هيكل المعاملة وتوقيتها، قد يتطلب ذلك بروتوكول بحث منفصلًا ومحددًا. لذلك، اعتبارًا من 2026، ينبغي إضافة استعلام محدد عن هذا النوع الجديد من عقود الميراث إلى نطاق الفحص القانوني الذي يجريه المحامي؛ وإلا فقد تعجز الفحوص القياسية عن كشف هذا الخطر.

تصاريح المناطق الساحلية والحدودية

لا يوجد حظر عام قائم على الجنسية لمن يرغب في شراء عقار في اليونان؛ لكن في بعض المناطق الجزرية والحدودية مثل جزر الدوديكانيسيا وشمال بحر إيجه وأجزاء من مقدونيا الشرقية وتراقيا، يجب على المشترين من خارج الاتحاد الأوروبي الحصول على موافقة إضافية من وزارة الدفاع (بموجب المادة 24 من القانون 1892/1990). ورغم أن ذلك قد يسبب تأخيرًا، فإن الرفض نادر الحدوث. ومع ذلك، يجب على محاميك أن يؤكد كتابيًا قبل دفع العربون ما إذا كان العقار يقع في منطقة مقيّدة، والجهة التي يجب أن تمنح الموافقة، وما إذا كان يمكن إتمام المعاملة قبل الحصول على التصريح.

بناء الفريق المناسب: المحامي وكاتب العدل والمهندس

اختيار المحامي

ينبغي اختيار محامٍ مسجَّل في نقابة المحامين اليونانية وذي خبرة في المنطقة المستهدفة (فشراء العقارات في الجزر ينطوي على تفاصيل مختلفة عن الشراء في أثينا). وتحذير مهم: لا تعتمد فقط على محامٍ يوصي به الوكيل العقاري أو المطوّر؛ فقد يخلق ذلك تضاربًا محتملًا في المصالح. واختيار محامٍ مستقل هو الطريقة الأكثر موثوقية للتأكد من أن العقار يحمي مصالحك فعلًا.

دور كاتب العدل

يلتزم كاتب العدل بالتحقق من سند الملكية والأعباء قبل تنفيذ نقل الملكية؛ ويوفّر ذلك طبقة ضمان إضافية مستقلة عن مراجعة المحامي.

مهندس مستقل

تتولى شركة هندسية مستقلة لا تربطها أي علاقة تجارية بالبائع أو الوكيل العقاري إجراء الفحص الفني: إعداد الهوية الإلكترونية للعقار (Ηλεκτρονική Ταυτότητα Ακινήτου)، والمسح الطبوغرافي، والتأكد من عدم وجود بناء غير مرخَّص، وشهادة أداء الطاقة.

الجدول الزمني للعملية

التكلفة

يُوصى عمومًا بتخصيص ميزانية تتراوح بين 1.5% و3% من سعر العقار للمختصين في الفحص القانوني (المحامي وكاتب العدل والمسّاح). وهذا بند تكلفة ضمن تكاليف المعاملة العامة التي تناولناها في مقالات سابقة من سلسلتنا (المحامي 1-2%، وكاتب العدل 0.8-1.5%) لكنه يركّز تحديدًا على عملية الفحص القانوني.

ماذا يحدث إذا اكتُشفت ثغرة في السجل العقاري؟

لا تمنع ثغرة في قيد السجل العقاري الشراء تلقائيًا، لكنها تزيد المخاطر بشكل كبير. والنهج الموصى به هو إضافة ضمانات تعاقدية (احتجاز مبالغ في حساب ضمان، وتعهدات تعويض من البائع، وضمانات لسند الملكية) ووضع خطة معالجة واضحة مع المحامي قبل الإتمام. ولأن بعض المناطق لا تزال تعمل بنظام Ypothikofilakeio (سجل الرهون) القديم، فقد يلزم فحص سجلات Ktimatologio (السجل العقاري) الجديد والسجل القديم معًا.

نقاط أخرى ينبغي الانتباه إليها

• اعتمد فقط على البحث الرسمي في سند الملكية وشهادة الأعباء، لا على التطمينات الشفهية من البائع.
• بالنسبة للعقارات الواقعة في مناطق حساسة أثريًا، تحقّق مما إذا كانت هناك قيود إضافية.
• بالنسبة للأراضي ذات الوضع الحرجي، ابحث في كيفية تأثير هذا الوضع على استخدام العقار.
• إذا كنت تشتري عقارًا بهدف تحقيق دخل إيجاري، فقيّم كيف قد يؤثر حظر دفع الإيجار نقدًا (اعتبارًا من 2026) على ترتيبات الإيجار السابقة.
• تحقّق، لا سيما خلال الفترة الانتقالية، مما إذا كان هناك أي تعارض بين السجلات الرقمية ومستندات الملكية الورقية التاريخية.

الأسئلة الشائعة

1. ما المراحل التي يتكوّن منها الفحص القانوني للعقار (due diligence)؟
تسير عملية الفحص القانوني الشاملة على ثلاث مراحل: قبل تقديم العرض، وقبل توقيع العقد، وقبل الإتمام. وتُجرى فحوص مختلفة في كل مرحلة؛ بحث أساسي في سند الملكية والأعباء قبل العرض، ومراجعة أكثر تفصيلًا للتخطيط العمراني/التنظيمي وتقييم هندسي فني قبل العقد، وتأكيد نهائي لجميع المستندات قبل الإتمام. وقد ازدادت أهمية هذا النهج ذي المراحل الثلاث مع تحديث السجل العقاري الرقمي في 2026.

2. ما عقد الميراث المُلزِم (klironomikí sýmvasi) ولماذا هو مهم؟
هذه فئة جديدة من الأعباء تدخل حيز التنفيذ بالكامل في سبتمبر 2026؛ وتتيح للورثة المحتملين الاتفاق على تقسيم العقار في حياة المالك. وأخطر ما فيها أن هذه العقود لا تظهر في عمليات البحث القياسية عن الأعباء؛ لذا قد يلزم، بحسب هيكل المعاملة، بروتوكول بحث منفصل. واعتبارًا من 2026، يُوصى بأن يستعلم المحامي تحديدًا قبل الشراء عمّا إذا كان العقار خاضعًا لمثل هذا العقد الميراثي؛ وإلا فقد تعجز الفحوص القياسية عن كشف هذا الخطر.

3. في أي مناطق يُشترط الحصول على تصريح إضافي خاص بالمناطق الحدودية/الساحلية؟
في بعض المناطق الجزرية والحدودية مثل جزر الدوديكانيسيا وشمال بحر إيجه وأجزاء من مقدونيا الشرقية وتراقيا، يجب على المشترين من خارج الاتحاد الأوروبي الحصول على موافقة إضافية من وزارة الدفاع (بموجب المادة 24 من القانون 1892/1990). ورغم أن إجراءات هذا التصريح قد تسبب تأخيرًا، فإن الرفض نادر الحدوث. ومن المهم، لسير العملية بسلاسة، أن يؤكد محاميك كتابيًا قبل دفع العربون ما إذا كان العقار يقع في منطقة مقيّدة، والجهة التي يجب أن تمنح الموافقة، وموعد إمكان الحصول على التصريح.

4. هل يمكنني الاستعانة بالمحامي الذي يوصي به الوكيل العقاري؟
لا يُنصح بذلك. فالاستعانة بمحامٍ يوصي به الوكيل العقاري أو المطوّر وحده قد تخلق تضاربًا محتملًا في المصالح؛ لأن ذلك المحامي قد تكون له مصلحة في إتمام المعاملة بسرعة (وبالتالي حصول الوكيل على عمولته). واختيار محامٍ مستقل مسجَّل في نقابة المحامين اليونانية وذي خبرة في المنطقة المستهدفة هو الطريقة الأكثر موثوقية للتأكد من أن العقار يحمي مصالحك فعلًا. وتذكّر أن شراء العقارات في الجزر ينطوي على تفاصيل مختلفة عن الشراء في أثينا؛ لذا فإن الخبرة الخاصة بالمنطقة مهمة.

5. ما التكلفة الإجمالية لعملية الفحص القانوني؟
يُوصى عمومًا بتخصيص ميزانية تتراوح بين 1.5% و3% من سعر العقار للمختصين في الفحص القانوني (المحامي وكاتب العدل والمسّاح/المهندس). وينبغي النظر إلى ذلك بوصفه بند تكلفة ضمن تكاليف المعاملة العامة (مثل أتعاب المحامي 1-2%، ورسوم كاتب العدل 0.8-1.5%) لكنه يركّز تحديدًا على عملية الفحص القانوني والفني. وقد تختلف هذه التكلفة بحسب مدى تعقيد العقار (مثل تاريخ الميراث أو نقص قيد السجل العقاري).

ملاحظة: تستند المعلومات المتعلقة بالعملية في هذا المقال إلى ملاحظات عامة، وقد تختلف بحسب اللوائح والمنطقة والوضع الخاص للعقار. تواصلوا معنا لإجراء فحص قانوني شامل لعقاركم مع الفريق المناسب.