希腊购房移民单一房产规则与120 m²面积要求（2026）

希腊黄金签证（Golden Visa）计划于2024年生效的新规则为房地产投资引入了两项重要标准：最低投资额必须通过单一房产完成；在€800,000和€400,000类别中，已建成房产须拥有至少120 m²的主要居住面积。

然而，这两项规则的适用范围并不相同。

最重要的区别在于：在€800,000和€400,000类别中，单一房产要求和120 m²要求同时适用；而在€250,000特殊投资途径中，单一房产要求依然有效，但120 m²最低面积要求不适用。

希腊移民与庇护部于2024年9月25日发布的第240076/2024号实施通函对这一区别作出了明确规定。

该规则适用于哪些投资类别？

*120 m²要求针对的是已建成房产或已取得建筑许可房产的主要居住面积。

因此，目前适用于黄金签证的基本公式如下：

€800,000

单一房产 + 至少120 m²主要居住面积

€400,000

单一房产 + 至少120 m²主要居住面积

€250,000用途变更

单一房产 + 无120 m²最低面积要求

€250,000受保护/历史建筑

单一房产 + 无120 m²最低面积要求

单一房产要求是什么意思？

新制度的重要内容之一，是要求黄金签证的最低投资额必须通过单一房产完成。

因此，投资者不能通过合并多套独立房产的购买价格来达到所需的最低投资额。

例如，在适用€800,000门槛的地区，购买两套各值€400,000的独立公寓并不能满足黄金签证的投资要求。

同样，在€400,000类别中，合并两套各值€200,000的独立房产价格也不能满足最低投资要求。

€250,000类别的情况如何？

这里同样适用单一房产原则。

这一点尤为重要，因为网上关于€250,000用途变更途径和修复途径的信息中，仍有不少已经过时或不准确。

希腊移民与庇护部2024年9月25日的实施通函明确规定，在€250,000用途变更类别中，投资必须投入“ένα μόνο ακίνητο”——即仅一处房产。

同样的单一房产规则也适用于€250,000受保护/历史建筑类别。

能否购买两套房产，例如€180,000 + €120,000？

不能。

例如，即使投资者购买一套价值€180,000的房产和另一套价值€120,000的房产，总投资额达到€300,000，也不能通过合并两套独立房产的价值来满足€250,000黄金签证的最低投资要求。

问题的关键不在于总投资额是否超过€250,000，而在于最低投资额必须投入单一房产。

因此，旧版黄金签证制度下“合并多套房产以达到投资门槛”的做法，不应套用到新的€250,000特殊投资途径上。

120 m²要求是什么意思？

如果在€800,000和€400,000类别中购买已建成房产或已取得建筑许可的房产，该房产的主要居住面积必须至少为120 m²。

这里需要特别注意的措辞是“主要居住面积”。

即使房产带有储藏室或停车位等附属空间，也不意味着这些空间可以自动计入120 m²。

因此，投资前不应只依赖房源信息中标注的“建筑面积”，而应核查房产的官方文件、建筑图纸和法律状况。

€250,000黄金签证是否有120 m²要求？

没有。

这是€250,000投资途径区别于€400,000和€800,000类别的最重要特点之一。

根据希腊移民与庇护部的实施通函，120 m²最低面积要求不适用于商业转住宅用途变更类别以及受保护/历史建筑修复类别。

因此，例如面积为70 m²、80 m²或100 m²的房产，不会仅因小于120 m²而被排除在€250,000类别之外。

但是，房产必须满足相应€250,000特殊类别的所有其他法律条件。

€250,000商改住途径

€250,000特殊投资选项之一，是购买主要空间已改为住宅用途的房产。

在这一途径中，最低投资额为€250,000，必须为单一房产，且不适用120 m²要求。

因此，€250,000商改住（商业转住宅）途径的优势并不在于可以将投资分散到多套小户型房产中，而在于不适用120 m²最低面积要求。

此外，用途变更必须在提交黄金签证申请之前依法完成。

因此，仅以“未来可改为住宅”为卖点推销的商业房产，本身并不意味着具备€250,000黄金签证资格。

€250,000受保护/历史建筑途径

对于需要修复或重建的受保护建筑，最低投资额同样可以是€250,000。

这里同样必须为单一房产，且不适用120 m²最低面积要求。

但是，在这一类别中，投资者承担的修复义务同样重要。

因此，在考虑购买€250,000受保护建筑时，不仅要考虑购买价格，还必须将修复费用以及相关行政义务纳入考量。

为什么“C区”这一说法可能产生误导？

简单地将€250,000类别称为“C区”可能会产生误导。

€800,000和€400,000门槛主要取决于房产所在的地理区域，而€250,000门槛则与某些特殊房产类别相关。

换句话说，€250,000并不是在希腊某个“便宜地区”购买普通住宅的门槛。

€250,000途径主要适用于已改为住宅用途的房产，以及属于修复/重建范围的受保护建筑。

因此，不应仅按“A区 – B区 – C区”对黄金签证投资选项进行分类，而应将投资门槛与房产的法律性质结合起来评估。

实践中需要注意的事项

在为黄金签证购买房产之前，尤其应核查以下几点：

• 最低投资额是否在单一房产中达到？
• 如果属于€800,000或€400,000类别，房产的主要居住面积是否确实至少为120 m²？
• 房源信息中标注的建筑面积与官方主要居住面积之间是否存在差异？
• 如果是€250,000商改住项目，用途变更是否已依法完成？
• 如果属于€250,000受保护建筑类别，该房产是否确实具有相应的受保护身份？
• 土地登记处、地籍及建筑文件之间是否相互一致？
• 房产是否存在可能影响其黄金签证资格的法律或技术问题？

尤其是在€250,000类别中，仅凭项目宣传资料标注“符合黄金签证条件”是不够的。应在购买前审查该房产是否确实满足相应特殊投资类别的法律条件。

黄金签证单一房产与120 m²规则一览

简而言之

单一房产要求：四个类别均适用。

120 m²要求：仅适用于主要的€800,000和€400,000投资类别。

€250,000商改住：须为单一房产，但无120 m²要求。

€250,000受保护建筑：须为单一房产，但无120 m²要求。

法律依据

上述规则的主要法律依据是《希腊移民法典》中的黄金签证条款，以及希腊移民与庇护部2024年9月25日发布的第240076/2024号实施通函。

• €800,000 → 单一房产 + 120 m²
• €400,000 → 单一房产 + 120 m²
• €250,000商改住 → 单一房产 + 无120 m²要求
• €250,000受保护建筑 → 单一房产 + 无120 m²要求

常见问题

1. 单一房产规则是否适用于所有黄金签证投资类别？
是的。根据新制度，无论是€800,000和€400,000最低投资类别，还是€250,000用途变更类别和受保护建筑类别，最低投资额都必须通过单一房产完成。因此，不能通过合并多套独立房产的购买价格来达到相应的最低投资额。€250,000类别的例外并不涉及单一房产要求，而是涉及120 m²最低面积要求。

2. 申请€250,000黄金签证能否购买两套独立房产？
不能通过合并两套独立房产的价值来满足€250,000的最低投资要求。例如，分别购买价值€180,000和€120,000的两套房产，总投资额为€300,000，但这并不满足黄金签证关于最低投资额须投入单一房产的要求。移民部的实施通函明确规定，€250,000特殊途径同样适用单一房产原则。

3. €250,000黄金签证是否有120 m²的面积要求？
没有。120 m²最低面积要求不适用于€250,000商业转住宅用途变更途径，也不适用于受保护/历史建筑修复途径。因此，面积小于120 m²的房产不会仅因面积原因而被排除在这些类别之外。但是，房产必须满足相应特殊途径的所有其他条件，包括用途变更或受保护建筑身份。

4. 120 m²规则如何适用于€400,000和€800,000投资？
在一般的€400,000和€800,000投资类别中，已建成房产或已取得建筑许可的房产须拥有至少120 m²的主要居住面积。因此，仅看房源信息中标注的总面积或建筑面积是不够的。有储藏室、停车位或其他附属空间，并不意味着主要居住面积达到120 m²。购买前应核查房产的官方技术文件和法律文件。

5. 面积不足120 m²的房产是否完全不能用于黄金签证？
可以使用。如果房产符合€250,000商业转住宅用途变更类别或受保护/历史建筑修复类别的条件，则不适用120 m²的最低面积要求。相反，在一般的€400,000或€800,000房地产投资途径中，已建成房产须满足120 m²要求。因此，评估时不应只看房产面积，而应看其属于哪一个黄金签证投资类别。