ما هي قاعدة العقار الواحد وقاعدة 120 م² في الفيزا الذهبية اليونانية؟ (2026)

أدخلت القواعد الجديدة التي دخلت حيز التنفيذ في برنامج الفيزا الذهبية اليونانية (Golden Visa) عام 2024 معيارين مهمين على الاستثمارات العقارية: يجب أن يتم الحد الأدنى للاستثمار من خلال عقار واحد، وفي فئتي €800,000 و€400,000 يجب أن تكون للعقارات المبنية مساحة معيشة رئيسية لا تقل عن 120 م².

لكن نطاق هاتين القاعدتين ليس واحدًا.

التمييز الأهم هو التالي: في فئتي €800,000 و€400,000 ينطبق شرطا العقار الواحد و120 م² كلاهما، بينما في مسارات الاستثمار الخاصة بقيمة €250,000 يبقى شرط العقار الواحد قائمًا لكن شرط الحد الأدنى للمساحة البالغ 120 م² لا ينطبق.

يحدد التعميم التنفيذي لوزارة الهجرة واللجوء اليونانية رقم 240076/2024 المؤرخ 25 سبتمبر 2024 هذا التمييز بوضوح.

على أي فئات الاستثمار تنطبق القاعدة؟

*يتعلق شرط 120 م² بمساحة المعيشة الرئيسية للعقارات المبنية أو الحاصلة على رخصة بناء.

لذلك فإن الصيغة الأساسية التي يمكن استخدامها الآن للفيزا الذهبية هي كالتالي:

€800,000

عقار واحد + مساحة معيشة رئيسية لا تقل عن 120 م²

€400,000

عقار واحد + مساحة معيشة رئيسية لا تقل عن 120 م²

€250,000 لتغيير الاستخدام

عقار واحد + لا حد أدنى بـ120 م²

€250,000 لمبنى تاريخي مُدرج

عقار واحد + لا حد أدنى بـ120 م²

ماذا يعني شرط العقار الواحد؟

من العناصر المهمة في النظام الجديد اشتراط أن يتم الحد الأدنى لاستثمار الفيزا الذهبية من خلال عقار واحد.

لهذا السبب، لا يمكن للمستثمر جمع أسعار شراء عقارات مستقلة مختلفة لبلوغ الحد الأدنى المطلوب للاستثمار.

فمثلًا، في منطقة ينطبق فيها حد €800,000، لا يمكن استيفاء شرط استثمار الفيزا الذهبية بشراء شقتين منفصلتين قيمة كل منهما €400,000.

وبالمثل، فإن جمع سعري عقارين منفصلين قيمة كل منهما €200,000 في فئة €400,000 لا يستوفي شرط الحد الأدنى للاستثمار.

وماذا عن فئة €250,000؟

ينطبق مبدأ العقار الواحد نفسه هنا أيضًا.

تكتسب هذه النقطة أهمية خاصة لأنه لا تزال توجد على الإنترنت معلومات قديمة أو غير صحيحة حول مساري €250,000 لتغيير الاستخدام والترميم.

ينص التعميم التنفيذي لوزارة الهجرة واللجوء اليونانية المؤرخ 25 سبتمبر 2024 بوضوح على أنه في فئة €250,000 لتغيير الاستخدام يجب أن يتم الاستثمار في «ένα μόνο ακίνητο» — أي عقار واحد فقط.

وتنطبق قاعدة العقار الواحد نفسها أيضًا على فئة €250,000 للمباني التاريخية المُدرجة.

هل يمكن شراء عقارين، مثلًا €180,000 + €120,000؟

لا.

فمثلًا، حتى لو اشترى المستثمر عقارًا بقيمة €180,000 وآخر بقيمة €120,000، مستثمرًا €300,000 إجمالًا، فإنه لا يستطيع استيفاء شرط الحد الأدنى لاستثمار الفيزا الذهبية البالغ €250,000 بجمع قيمتي عقارين منفصلين مستقلين.

المسألة ليست ما إذا كان إجمالي الاستثمار يتجاوز €250,000. بل يجب أن يتم الحد الأدنى للاستثمار في عقار واحد.

لهذا السبب، لا ينبغي تطبيق نهج «جمع عدة عقارات لبلوغ حد الاستثمار» المرتبط بأنظمة الفيزا الذهبية القديمة على مسارات الاستثمار الخاصة الجديدة بقيمة €250,000.

ماذا يعني شرط 120 م²؟

إذا كان يُشترى عقار مبني أو حاصل على رخصة بناء في فئتي €800,000 و€400,000، فيجب ألا تقل مساحة المعيشة الرئيسية للعقار عن 120 م².

العبارة التي يجب الانتباه إليها هنا هي «مساحة المعيشة الرئيسية».

فوجود مساحات ملحقة مثل المخزن أو موقف السيارات لا يعني أنه يمكن إدراجها تلقائيًا في حساب 120 م².

لذلك، قبل الاستثمار لا ينبغي الاعتماد فقط على «المساحة الإجمالية بالمتر المربع» المذكورة في إعلان العقار. بل يجب التحقق من المستندات الرسمية للعقار ومخططاته المعمارية ووضعه القانوني.

هل يوجد شرط 120 م² للفيزا الذهبية بحد €250,000؟

لا.

هذه من أهم السمات التي تميّز مسارات الاستثمار بقيمة €250,000 عن فئتي €400,000 و€800,000.

وفقًا للتعميم التنفيذي لوزارة الهجرة واللجوء اليونانية، لا ينطبق شرط الحد الأدنى للمساحة البالغ 120 م² على فئتي تغيير الاستخدام من تجاري إلى سكني وترميم المباني التاريخية المُدرجة.

إذن، فمثلًا لا يخرج عقار مساحته 70 م² أو 80 م² أو 100 م² من فئة €250,000 لمجرد أنه أصغر من 120 م².

لكن يجب أن يستوفي العقار جميع الشروط القانونية الأخرى لفئة €250,000 الخاصة المعنية.

مسار €250,000 لتحويل العقار التجاري إلى سكني

من خيارات الاستثمار الخاصة بقيمة €250,000 شراء عقارات حُوِّلت مساحاتها الرئيسية إلى الاستخدام السكني.

في هذا المسار يبلغ الحد الأدنى للاستثمار €250,000، والعقار الواحد إلزامي، ولا ينطبق شرط 120 م².

إذن فميزة مسار التحويل بقيمة €250,000 ليست إمكانية توزيع الاستثمار على عدة عقارات صغيرة. بل ميزته أن شرط الحد الأدنى للمساحة البالغ 120 م² لا ينطبق.

إضافة إلى ذلك، يجب أن يكون تغيير الاستخدام قد اكتمل قانونيًا قبل تقديم طلب الفيزا الذهبية.

لهذا السبب، فإن عقارًا تجاريًا يُسوَّق ببساطة على أنه «يمكن تحويله إلى سكني مستقبلًا» لا يعني وحده الأهلية للفيزا الذهبية بحد €250,000.

مسار €250,000 للمباني التاريخية المُدرجة

يمكن أن يبلغ الحد الأدنى للاستثمار أيضًا €250,000 بالنسبة إلى المباني المُدرجة التي تحتاج إلى ترميم أو إعادة بناء.

وهنا أيضًا العقار الواحد إلزامي ولا ينطبق شرط الحد الأدنى للمساحة البالغ 120 م².

لكن التزامات المستثمر المتعلقة بالترميم مهمة أيضًا في هذه الفئة.

لهذا السبب، عند التفكير في شراء مبنى تاريخي مُدرج بقيمة €250,000، يجب أن يؤخذ في الحسبان ليس سعر الشراء فحسب، بل أيضًا تكلفة الترميم والالتزامات الإدارية المرتبطة به.

لماذا قد يكون مصطلح «المنطقة C» مضلِّلًا؟

إن وصف فئة €250,000 ببساطة بأنها «المنطقة C» قد يكون مضلِّلًا.

فبينما يتحدد حدّا €800,000 و€400,000 أساسًا بحسب المنطقة الجغرافية التي يقع فيها العقار، يرتبط حد €250,000 بفئات عقارية خاصة معيّنة.

بعبارة أخرى، €250,000 ليس حدًا لشراء مسكن عادي في «منطقة رخيصة» ما من اليونان.

ينطبق مسار €250,000 أساسًا على العقارات المحوَّلة إلى الاستخدام السكني وعلى المباني المُدرجة الخاضعة للترميم/إعادة البناء.

لهذا السبب، بدلًا من تصنيف خيارات استثمار الفيزا الذهبية فقط إلى «المنطقة A – المنطقة B – المنطقة C»، ينبغي تقييم حد الاستثمار والطبيعة القانونية للعقار معًا.

ما الذي يجب الانتباه إليه عمليًا

قبل شراء عقار للفيزا الذهبية، يجب التحقق بشكل خاص من النقاط التالية:

• هل يُستوفى الحد الأدنى لمبلغ الاستثمار في عقار واحد؟
• إذا كان في فئة €800,000 أو €400,000، فهل تبلغ مساحة المعيشة الرئيسية للعقار فعلًا 120 م² على الأقل؟
• هل يوجد فرق بين المساحة الإجمالية المذكورة في الإعلان ومساحة المعيشة الرئيسية الرسمية؟
• إذا كان مشروع تحويل بقيمة €250,000، فهل اكتمل تغيير الاستخدام قانونيًا؟
• إذا كان في فئة €250,000 للمباني التاريخية المُدرجة، فهل يتمتع العقار فعلًا بصفة الحماية المعنية؟
• هل السجل العقاري والمساحة العقارية والمستندات المعمارية متسقة فيما بينها؟
• هل توجد مشكلة قانونية أو فنية في العقار قد تؤثر في أهليته للفيزا الذهبية؟

خصوصًا في فئة €250,000، لا يكفي وحده أن تذكر المواد التسويقية لمشروع ما عبارة «مؤهَّل للفيزا الذهبية». بل يجب فحص ما إذا كان العقار يستوفي فعلًا الشروط القانونية لفئة الاستثمار الخاصة المعنية قبل الشراء.

قاعدة العقار الواحد وقاعدة 120 م² في الفيزا الذهبية في لمحة

باختصار

شرط العقار الواحد: قائم في الفئات الأربع جميعها.

شرط 120 م²: فقط في فئتي الاستثمار الرئيسيتين €800,000 و€400,000.

€250,000 تحويل: عقار واحد، لكن دون 120 م².

€250,000 مبنى تاريخي مُدرج: عقار واحد، لكن دون 120 م².

الأساس القانوني

الأساس القانوني الرئيسي لهذه القواعد هو أحكام الفيزا الذهبية في قانون الهجرة اليوناني والتعميم التنفيذي لوزارة الهجرة واللجوء اليونانية رقم 240076/2024 المؤرخ 25 سبتمبر 2024.

• €800,000 ← عقار واحد + 120 م²
• €400,000 ← عقار واحد + 120 م²
• €250,000 تحويل ← عقار واحد + لا شرط 120 م²
• €250,000 مبنى تاريخي مُدرج ← عقار واحد + لا شرط 120 م²

الأسئلة الشائعة

1. هل تنطبق قاعدة العقار الواحد على جميع فئات استثمار الفيزا الذهبية؟
نعم. في ظل النظام الجديد، يجب أن يتم الحد الأدنى للاستثمار من خلال عقار واحد في فئتي الحد الأدنى €800,000 و€400,000، وكذلك في فئتي €250,000 لتغيير الاستخدام والمباني التاريخية المُدرجة. لذلك لا يمكن بلوغ الحد الأدنى للاستثمار المعني بجمع أسعار شراء عقارات مستقلة مختلفة. والاستثناء في فئة €250,000 لا يتعلق بشرط العقار الواحد، بل بشرط الحد الأدنى للمساحة البالغ 120 م².

2. هل يمكن شراء عقارين منفصلين للفيزا الذهبية بحد €250,000؟
لا يمكن استيفاء شرط الحد الأدنى للاستثمار البالغ €250,000 بجمع قيمتي عقارين مستقلين منفصلين. فمثلًا، شراء عقارين منفصلين بقيمة €180,000 و€120,000 يعني استثمارًا إجماليًا قدره €300,000، لكنه لا يستوفي شرط الفيزا الذهبية بأن يتم الحد الأدنى للاستثمار في عقار واحد. ويتبنى التعميم التنفيذي للوزارة بوضوح مبدأ العقار الواحد في مسارات €250,000 الخاصة أيضًا.

3. هل يوجد شرط 120 م² للفيزا الذهبية بحد €250,000؟
لا. لا ينطبق شرط الحد الأدنى للمساحة البالغ 120 م² على مسار €250,000 لتغيير استخدام العقار من تجاري إلى سكني، ولا على مسار ترميم المباني التاريخية المُدرجة. لذلك لا يخرج العقار الذي تقل مساحته عن 120 م² من هاتين الفئتين لمجرد مساحته. لكن يجب أن يستوفي العقار جميع الشروط الأخرى للمسار الخاص المعني، بما في ذلك تغيير الاستخدام أو صفة المبنى التاريخي المُدرج.

4. كيف تُطبَّق قاعدة 120 م² على استثمارات €400,000 و€800,000؟
في فئتي الاستثمار العامتين €400,000 و€800,000، يُشترط ألا تقل مساحة المعيشة الرئيسية عن 120 م² للعقارات المبنية أو الحاصلة على رخصة بناء. لذلك لا يكفي النظر فقط إلى المساحة الإجمالية أو الكلية بالمتر المربع المذكورة في إعلان العقار. فوجود مخزن أو موقف سيارات أو مساحات ملحقة أخرى لا يعني أن مساحة المعيشة الرئيسية تبلغ 120 م². ويجب التحقق من المستندات الفنية والقانونية الرسمية للعقار قبل الشراء.

5. هل لا يمكن أبدًا استخدام عقار تقل مساحته عن 120 م² للفيزا الذهبية؟
يمكن ذلك. فإذا استوفى العقار شروط فئة €250,000 لتغيير الاستخدام من تجاري إلى سكني أو لترميم المباني التاريخية المُدرجة، فلا ينطبق الحد الأدنى البالغ 120 م². في المقابل، في مسار الاستثمار العقاري العام بقيمة €400,000 أو €800,000، ينطبق شرط 120 م² على العقارات المبنية. لذلك يجب إجراء التقييم ليس على أساس مساحة العقار فقط، بل على أساس فئة استثمار الفيزا الذهبية التي يندرج فيها.