إشارة ضريبية جديدة للفيزا الذهبية: هل ترتفع ضريبة نقل الملكية من 3% إلى 15%؟ (2026)

في كلمته في معرض سالونيك الدولي في 11 سبتمبر 2026، أعلن رئيس الوزراء كيرياكوس ميتسوتاكيس أن ضريبة نقل الملكية المطبقة على مشتريات العقارات من قِبل مواطني الدول من خارج الاتحاد الأوروبي سترتفع من 3% (3.09% فعليًا) إلى 15%. وهذا تطور سيؤثر مباشرة على كل مستثمر في الفيزا الذهبية (Golden Visa) تقريبًا — لأن البرنامج، بحكم تعريفه، مفتوح لمواطني الدول الثالثة فقط. نشرح في هذا المقال، بأحدث المعلومات، النطاق الكامل للإعلان، والتضارب بين المصادر حول تاريخ البدء، وكيف يمكن لهذا التغيير أن يؤثر على استراتيجيتك في الفيزا الذهبية.

العناصر الرئيسية للإعلان

تحذير مهم: هذا ليس قانونًا بعد

كما هو موضح في الجدول أعلاه، لم يُنشر بعد رسميًا نص مشروع القانون ولا تاريخ البدء الدقيق. وقد جاء تصريح رئيس الوزراء في إطار حزمة اقتصادية وإسكانية واسعة بقيمة €2.2 مليار؛ وتتضمن الحزمة أيضًا برنامج قروض عقارية مدعومة بقيمة €2 مليار، وتخفيضات تدريجية في تكاليف الكهرباء، وإلغاء ضريبة العقارات ENFIA في التجمعات السكانية الصغيرة. لكن الأمر لا يزال في مرحلة الإعلان السياسي؛ إذ يجب أن يُقرّ البرلمان القانون ويُنشر في الجريدة الرسمية. كما أن إجراء اليونان انتخابات عامة في ربيع 2027 يضيف مزيدًا من عدم اليقين بشأن ما إذا كان القانون سيُقرّ بهذا الشكل النهائي.

ثمة أيضًا تضارب واضح بين المصادر حول تاريخ البدء: ففي حين قال رئيس الوزراء ميتسوتاكيس نفسه «1 يناير 2027»، ذكر وزير المالية ورئيس مجموعة اليورو كيرياكوس بييراكاكيس «1 يوليو 2027» في تصريح منفصل. وهذه علامة ملموسة على أن الإجراء لم ينضج بعد؛ ولن يتضح التاريخ الدقيق إلا عند نشر نص مشروع القانون.

ما العقارات المشمولة، وما غير المشمولة؟

التفصيل الفني الأكثر أهمية في الإعلان هو أن النطاق يقتصر على العقارات السكنية فقط. ولهذا التمييز عواقب استراتيجية مهمة لمستثمري الفيزا الذهبية:

اللافت هنا أن مسار تحويل العقار التجاري إلى سكني بقيمة €250,000 في المنطقة C يخضع هو الآخر للمعدل الجديد. فقد ظن بعض المعلقين في البداية أن هذا المسار قد يُصنَّف «شراءً لعقار تجاري» فيُعفى؛ لكن بما أن النتيجة النهائية للتحويل منزل سكني، فإن هذا المسار يقع أيضًا تحت معدل 15%. وهذا يعني أن المسار الأقل ميزانية والأيسر وصولًا في البرنامج سيتحمل العبء الضريبي نفسه — وهو تطور قد يغيّر جذريًا توازن تكلفة الخيار الذي قدمته مقالاتنا عن مسار التحويل باعتباره «الفرصة الأكثر جاذبية».

الأثر الملموس على التكلفة

لنوضح الأمر بمثال: في عملية شراء للفيزا الذهبية في أثينا بقيمة €800,000، تبلغ الضريبة المدفوعة بالمعدل الحالي 3.09% نحو €24,720، في حين ترتفع بالمعدل الجديد 15% إلى €120,000 — أي تكلفة إضافية تبلغ نحو €96,000 في صفقة واحدة. وفي عملية شراء بقيمة €400,000 في المنطقة B يبلغ الفرق نحو €48,000؛ وفي تحويل بقيمة €250,000 في المنطقة C، نحو €30,000 من العبء الإضافي. وتدفع هذه الأرقام نسبة التكاليف الإضافية القياسية البالغة 8-10% التي تناولناها في مقالاتنا عن التكلفة الإجمالية إلى الارتفاع بشكل كبير.

لماذا يُجرى هذا التغيير؟

في كلمته، وصف رئيس الوزراء الإجراء صراحةً بأنه «رادع». وذكر أن الطلب الكثيف من دول مثل تركيا والصين وإسرائيل يُصعّب على المواطنين اليونانيين تملّك المساكن في مناطقهم. ويواصل ذلك الموضوع الذي تناولناه في مقالنا عن إصلاح 2024 ومناطق €800,000: فالحكومة لا تريد وقف الاستثمار الأجنبي كليًا، بل إعادة موازنته بطريقة تخفف الضغط على سوق الإسكان المحلي.

هل يؤثر على أهلية الفيزا الذهبية؟

توضيح مهم: لا يغيّر هذا التعديل الضريبي حدود الاستثمار في الفيزا الذهبية (€250K/€400K/€800K). وستظل أهلية العقار للفيزا الذهبية تتحدد بمبلغ الاستثمار وتصنيف المنطقة؛ أما ضريبة نقل الملكية فهي بند تكلفة مستقل يُضاف فوق هذا الحد. لذا إذا كان العقار لا يزال يستوفي حد €800,000، فإنه يبقى مؤهلًا للفيزا الذهبية — غير أن التكلفة الإجمالية لشراء هذا العقار سترتفع ارتفاعًا كبيرًا بمجرد سريان الضريبة الجديدة.

هل تتأثر مسارات الفيزا الذهبية غير العقارية؟

لا — يشمل هذا الإجراء المعاملات العقارية فقط. فالمسارات المالية التي فصّلناها في مقالنا عن بدائل الصناديق/السندات — صندوق الاستثمار بقيمة €350,000، أو الوديعة المصرفية بقيمة €500,000، أو السندات الحكومية — تقع بالكامل خارج هذه الزيادة الضريبية. وفي ظروف السوق الحالية، يُعد هذا تطورًا قد يزيد من الجاذبية النسبية للمسارات المالية.

ما العمل الآن؟

• بما أن القانون لم يدخل حيز التنفيذ بعد، يبقى المعدل الحالي البالغ 3.09% ساريًا في الوقت الراهن.
• المستثمرون الذين يُتمّون صفقاتهم قبل تاريخ البدء (1 يناير أو 1 يوليو 2027، أيهما يتأكد) سيستمرون على الأرجح في الاستفادة من المعدل الأدنى الحالي — لكن كيفية تنظيم الأحكام الانتقالية غير معروفة بعد.
• يُنصح المستثمرون الذين بدأوا بالفعل إجراءات الفيزا الذهبية، أو يخططون للبدء قريبًا، بمراجعة الجدول الزمني لصفقاتهم مع أخذ هذا التطور في الاعتبار.
• بما أن القانون ليس نهائيًا، فإن النهج الأسلم حاليًا هو متابعة المستجدات عن كثب ومراجعة الوضع بانتظام مع محامٍ، بدلًا من اتخاذ قرار شراء متسرع بدافع الذعر أو قرار تأجيل.
• صرّح محامٍ، هو ألكسندر ريسفاس (Alexander Risvas)، علنًا بأنه يشكك في الصلاحية القانونية لهذا الإجراء؛ ويعزز ذلك احتمال أن يختلف الشكل النهائي للقانون عن الإعلان الحالي.

الأسئلة الشائعة

1. هل ترتفع ضريبة نقل الملكية فعلًا إلى 15% — وهل الأمر نهائي؟
ليس بعد. أعلن رئيس الوزراء كيرياكوس ميتسوتاكيس عن الزيادة في معرض سالونيك الدولي في 11 سبتمبر 2026، لكن نص مشروع القانون وتاريخ البدء الدقيق لم يُنشرا رسميًا. ويجب أن يُقرّ البرلمان هذا الإجراء، ولا يزال غير واضح كيف ستسير هذه العملية قبل الانتخابات العامة في ربيع 2027. ويبقى المعدل الحالي البالغ 3.09% ساريًا إلى أن يتغير القانون رسميًا.

2. متى يبدأ التطبيق — 1 يناير أم 1 يوليو 2027؟
تتضارب المصادر في هذا الشأن. ففي تصريحه، أشار رئيس الوزراء ميتسوتاكيس إلى 1 يناير 2027، في حين ذكر وزير المالية كيرياكوس بييراكاكيس 1 يوليو 2027 في تصريح منفصل. وهذا التضارب علامة على أن الإجراء لم يتخذ شكله النهائي بعد. ولن يتضح التاريخ الدقيق إلا عند نشر نص مشروع القانون الرسمي، لذا من المهم متابعة المستجدات عن كثب.

3. هل يخضع مسار تحويل العقار التجاري إلى سكني بقيمة €250,000 لهذه الضريبة أيضًا؟
نعم — وربما يكون هذا التفصيل الأكثر أهمية والأقل توقعًا. فبما أن مسار التحويل بقيمة €250,000 في المنطقة C (من تجاري إلى سكني) يُنتج في النهاية عقارًا سكنيًا، فسيخضع للمعدل الجديد البالغ 15%؛ ولن يبقى عند 3.09% سوى العقارات التجارية الحقيقية (المكاتب، والمستودعات، والأراضي، والفنادق — أي تلك التي لا يتغير استخدامها). وهذا يعني أن المسار الأيسر وصولًا والأقل ميزانية في البرنامج سيتحمل العبء الضريبي نفسه؛ وخلافًا لبعض التعليقات المبكرة، لا يُعفي هذا التفصيل مسار التحويل تلقائيًا.

4. هل يؤثر هذا التغيير على حدود الاستثمار في الفيزا الذهبية (€250K/€400K/€800K)؟
لا. لا يغيّر هذا التعديل الضريبي حدود الاستثمار الخاصة بالفيزا الذهبية؛ إذ تخضع هذه الحدود لإطار قانوني مستقل (Law 5100/2024). وضريبة نقل الملكية بند تكلفة مستقل يُضاف فوق الحد. فالعقار الذي لا يزال يستوفي الحد المعني (مثلًا €800,000) يبقى مؤهلًا للفيزا الذهبية؛ لكن التكلفة الإجمالية لشراء هذا العقار سترتفع ارتفاعًا كبيرًا بمجرد سريان الضريبة الجديدة.

5. إذا تقدمت عبر مسار الصناديق أو السندات، هل أتأثر؟
لا — يشمل هذا الإجراء المعاملات العقارية فقط. فالمسارات المالية للفيزا الذهبية، مثل صندوق الاستثمار بقيمة €350,000، أو الوديعة المصرفية بقيمة €500,000، أو السندات الحكومية، أو سندات/أسهم الشركات، تقع بالكامل خارج هذه الزيادة الضريبية، لأنها لا تنطوي على نقل ملكية عقار. وفي ظل احتمال ارتفاع تكاليف العقارات، يمكن النظر إلى ذلك كعامل يزيد من الجاذبية النسبية للمسارات المالية.

ملاحظة: تستند المعلومات الواردة في هذا المقال إلى إعلان سياسي لم يصبح قانونًا بعد وقد يتغير تغيرًا كبيرًا؛ ولا تُشكّل استشارة قانونية أو مالية. تواصلوا معنا لنقيّم معًا كيف قد يؤثر هذا التطور على الجدول الزمني لاستثماركم ولمتابعة المستجدات عن كثب — نحن معكم من بداية إجراءات الفيزا الذهبية حتى نهايتها.