التكاليف الإضافية للفيزا الذهبية: المحامي، الكاتب العدل، الحساب المصرفي

في إجراءات الفيزا الذهبية (Golden Visa) اليونانية، وإلى جانب سعر العقار والرسوم الحكومية، يجب أيضًا إدراج ثلاثة بنود منفصلة للخدمات المهنية في الميزانية: أتعاب المحامي، ورسوم الكاتب العدل، وإجراءات فتح الحساب المصرفي. وبينما يُعدّ بندان من هذه البنود الثلاثة (المحامي والكاتب العدل) إلزاميين فعليًا، فإن فتح حساب مصرفي ليس إلزاميًا، على عكس ما يظنه معظم المستثمرين. نشرح في هذا المقال، ببيانات 2026 الحالية، ما يؤديه كل بند فعليًا، وكم يكلّف، وأيّها مطلوب حقًا.

نظرة عامة: ما الإلزامي وما غير الإلزامي؟

1. أتعاب المحامي: لماذا هي إلزامية وماذا تشمل؟

في النظام القانوني اليوناني، تُعدّ الاستعانة بمحامٍ في المعاملات العقارية إلزامية فعليًا؛ وهذا معيار ممارسة راسخ يهدف إلى ضمان أمان المعاملة. وتتراوح أتعاب المحامي عمومًا بين 1-2% من سعر العقار، وتشمل الخدمات التالية:

• الفحص القانوني (due diligence) لسند الملكية: فحص تاريخ ملكية العقار، ووضع الرهن/الحجز، والوضع التنظيمي.
• استخراج الرقم الضريبي اليوناني (AFM).
• التفاوض على عقد البيع ومراجعته.
• متابعة إجراءات تسجيل الملكية بعد البيع.
• إعداد ملف طلب الفيزا الذهبية وتقديمه إلى وزارة الهجرة واللجوء.

بموجب توكيل رسمي موثّق (Power of Attorney)، يستطيع المحامي إجراء الغالبية العظمى من هذه المعاملات نيابةً عنك؛ مما يُغني المستثمر عن ضرورة الحضور الشخصي في اليونان طوال الإجراءات. ويمكن توقيع التوكيل الرسمي في قنصلية يونانية بالخارج أو أمام كاتب عدل في اليونان.

2. رسوم الكاتب العدل: ضمانة عقد البيع

تتراوح رسوم الكاتب العدل بين 0.8-1.5% من سعر العقار، وهي إلزامية لتحرير عقد البيع رسميًا، والتحقق من هوية الأطراف وصلاحياتهم، وجعل المعاملة ملزمة قانونًا. كما يضمن الكاتب العدل تسجيل نقل الملكية على نحو صحيح.

يمكن أيضًا إتمام إجراءات الكاتب العدل عن بُعد بموجب توكيل رسمي؛ إذ يستطيع محاميك توقيع عقد البيع أمام الكاتب العدل نيابةً عنك. وفي هذه العملية تُدفع أيضًا رسوم منفصلة تبدأ عادةً من €150 لإعداد التوكيل الرسمي نفسه؛ وقد يرتفع هذا المبلغ بحسب نطاق التوكيل وعدد الصلاحيات التي يتضمنها.

3. فتح حساب مصرفي: على عكس الشائع، ليس إلزاميًا عادةً

من أكثر المفاهيم الخاطئة شيوعًا في إجراءات الفيزا الذهبية الاعتقاد بضرورة فتح حساب مصرفي في اليونان. والواقع أنه يمكن سداد ثمن العقار مباشرةً من الحساب المصرفي الشخصي للمستثمر في الخارج؛ وفي بعض الحالات قد تُقبل أيضًا المدفوعات من حساب أحد الأقارب المقربين. لذا، وبحسب نوع الاستثمار المختار، يمكن إتمام إجراءات الفيزا الذهبية دون فتح حساب مصرفي يوناني.

ومع ذلك، ولأسباب عملية — مثل تحصيل دخل الإيجار، ودفع ضريبة العقار ENFIA، وسداد الفواتير ورسوم الخدمات المشتركة — يختار معظم المستثمرين فتح حساب مصرفي يوناني. وقبل فتح الحساب، يجب أن يكون الرقم الضريبي اليوناني (AFM) قد استُخرج. ويمكن أيضًا فتح الحساب عن بُعد من خلال توكيل رسمي موثّق؛ لكن بعض البنوك قد تظل تشترط موعدًا في الفرع.

الصعوبات التي قد تنشأ عند فتح حساب مصرفي

• تطلب البنوك عادةً جواز سفر ساري المفعول ورقم AFM وإثباتًا لعنوان في الخارج (مثل فاتورة أو عقد إيجار).
• قد يطيل مستند العنوان الناقص أو غير المحدَّث العملية لمدة غير محددة.
• قد تقبل بعض البنوك أيضًا خطاب إقامة موثّقًا من المؤجر أو صاحب العمل.
• قد يُطلب تدقيق امتثال إضافي لمقدمي الطلبات من بعض الدول مثل تركيا أو الصين؛ مما قد يطيل العملية قليلًا.

مثال على حساب التكاليف: عقار بقيمة €400,000

يوضح الجدول أدناه إجمالي تكلفة بنود المحامي والكاتب العدل والتوكيل الرسمي لشراء عقار بقيمة €400,000، شاملةً ضريبة القيمة المضافة بنسبة 24%:

يمثّل هذا المبلغ تكاليف الخدمات المهنية التي تُدفع إضافةً إلى سعر العقار ورسوم الملكية (3.09%). وكما يتضح، فإن فارق النسب في أتعاب المحامي ورسوم الكاتب العدل قد يُحدث فرقًا بآلاف اليوروهات في التكلفة الإجمالية بحسب مكتب المحاماة المختار ومدى تعقيد المعاملة.

تفاصيل ضريبة القيمة المضافة: بند كثيرًا ما يُغفَل

في اليونان، تخضع جميع الخدمات المهنية مثل خدمات المحامي والكاتب العدل لضريبة قيمة مضافة بنسبة 24%. وقد لا تذكر بعض مكاتب المحاماة هذه الضريبة بشكل منفصل عند تقديم عرض السعر الأول؛ لذا من المهم السؤال بوضوح عمّا إذا كان كل عرض سعر مستلَم يشمل ضريبة القيمة المضافة أم لا، لتجنّب المفاجآت في تخطيط الميزانية.

توصيات لاختيار المحامي والكاتب العدل المناسبين

• يؤدي اختيار محامٍ ذي خبرة في إجراءات الفيزا الذهبية وسجل حافل في التعامل مع المستثمرين الأجانب إلى زيادة سرعة العملية وموثوقيتها.
• عند طلب عرض سعر، تأكد من أن نطاق الخدمة (مراجعة سند الملكية فقط، أم خدمة شاملة تتضمن طلب الفيزا الذهبية) مذكور بوضوح.
• يكون الكاتب العدل عادةً اسمًا يوصي به المحامي أو شائع الاستخدام في المنطقة؛ لكن للمستثمر أيضًا الحق في طلب كاتب عدل آخر.
• ينبغي للمستثمرين الذين يفكرون في فتح حساب مصرفي استشارة محاميهم حول البنك اليوناني الأكثر اعتيادًا على إجراءات المستثمرين الأجانب؛ إذ قد يؤثر ذلك تأثيرًا كبيرًا في سرعة العملية.

الأسئلة الشائعة

1. هل الاستعانة بمحامٍ إلزامية في إجراءات الفيزا الذهبية؟
نعم، هي إلزامية فعليًا. ففي النظام القانوني اليوناني، يتطلب بيع العقارات وشراؤها إجراء الفحص القانوني لسند الملكية عن طريق محامٍ، ومراجعة العقد، ومتابعة إجراءات تسجيل الملكية؛ وهذا معيار قانوني راسخ. وتتراوح أتعاب المحامي عمومًا بين 1-2% من سعر العقار، وتشمل استخراج الرقم الضريبي اليوناني (AFM) وإعداد ملف طلب الفيزا الذهبية. وبموجب توكيل رسمي، يستطيع المحامي توقيع العقد وتقديم الطلب نيابةً عن المستثمر؛ مما يُغني عن ضرورة الحضور الشخصي في اليونان.

2. ماذا تشمل رسوم الكاتب العدل وكم تبلغ؟
تتراوح رسوم الكاتب العدل بين 0.8-1.5% من سعر العقار، وهي إلزامية لتحرير عقد البيع رسميًا، والتحقق من هوية الأطراف/صلاحياتهم، وجعل المعاملة ملزمة قانونًا. وإضافةً إلى ذلك، إذا أُجريت المعاملة عن بُعد، تُدفع رسوم منفصلة تبدأ عادةً من €150 لإعداد التوكيل الرسمي. ويمكن إتمام إجراءات الكاتب العدل عن بُعد بالكامل من خلال توقيع المحامي على العقد بالوكالة أمام الكاتب العدل؛ ولذلك لا يحتاج المستثمر عادةً إلى السفر إلى اليونان لإتمام إجراءات الكاتب العدل.

3. هل يجب أن أفتح حسابًا مصرفيًا في اليونان؟
لا، فهو ليس إلزاميًا في معظم الحالات. يمكن سداد ثمن العقار مباشرةً من حسابك المصرفي الشخصي في الخارج؛ وفي بعض الحالات قد تُقبل أيضًا المدفوعات من حساب أحد الأقارب المقربين. ومع ذلك، ولأسباب عملية مثل تحصيل دخل الإيجار ودفع ضريبة العقار ENFIA وسداد الفواتير الدورية، لا يزال معظم المستثمرين يختارون فتح حساب مصرفي يوناني. وقبل فتح الحساب، يجب أن يكون الرقم الضريبي اليوناني (AFM) قد استُخرج، ويمكن أيضًا فتح الحساب عن بُعد من خلال توكيل رسمي موثّق.

4. هل يمكن فتح الحساب المصرفي عن بُعد، أم يجب أن أذهب إلى اليونان؟
في معظم الحالات يمكن فتحه عن بُعد؛ فبموجب توكيل رسمي موثّق، يستطيع محاميك التواصل مع البنك نيابةً عنك وإدارة إجراءات فتح الحساب. غير أن بعض البنوك اليونانية قد تشترط لقاءً أو موعدًا في الفرع بسبب إجراءات الامتثال؛ وقد يختلف ذلك بحسب البنك المختار وجنسية مقدم الطلب. ونظرًا لأن مستند العنوان الناقص أو غير المحدَّث قد يطيل العملية لمدة غير محددة، يُنصح بإعداد المستندات المطلوبة (جواز السفر، AFM، إثبات العنوان) كاملةً مسبقًا.

5. هل تُضاف ضريبة القيمة المضافة إلى أتعاب المحامي ورسوم الكاتب العدل؟
نعم، ففي اليونان تخضع جميع الخدمات المهنية مثل خدمات المحامي والكاتب العدل لضريبة قيمة مضافة بنسبة 24%. وقد لا تذكر بعض مكاتب المحاماة هذه الضريبة بشكل منفصل عند تقديم عرض السعر الأول؛ مما قد يؤدي إلى زيادة غير متوقعة في التكاليف لدى بعض المستثمرين. لذا من المهم، قبل تقديم الطلب، السؤال بوضوح عمّا إذا كان كل عرض سعر مستلَم يشمل ضريبة القيمة المضافة أم لا، من أجل الحساب الصحيح للميزانية الإجمالية. وبالنسبة لعقار بقيمة €400,000، قد يتراوح إجمالي أتعاب المحامي ورسوم الكاتب العدل، شاملةً ضريبة القيمة المضافة، بين نحو €9,000-17,000.

ملاحظة: تستند النسب والمبالغ الواردة في هذا المقال إلى بيانات السوق العامة، وقد تختلف بحسب مكتب المحاماة والبنك المختارين ومدى تعقيد المعاملة. تواصلوا معنا لنقيّم معًا خيارات المحامي والكاتب العدل والبنك المناسبة لكم ولمقارنة عروض الأسعار الحالية.