Golden Visa Ek Masraflar: Avukat, Noter, Banka Hesabı

Yunanistan Golden Visa sürecinde mülk fiyatı ve devlet harçlarının dışında, üç ayrı profesyonel hizmet kalemi daha bütçeye dahil edilmelidir: avukat ücreti, noter ücreti ve banka hesabı açma süreci. Bu üç kalemin ikisi (avukat ve noter) fiilen zorunlu olsa da, banka hesabı açma çoğu yatırımcının düşündüğünün aksine zorunlu değildir. Bu yazıda, her bir kalemin gerçekte ne işe yaradığını, ne kadar tuttuğunu ve hangilerinin gerçekten şart olduğunu 2026 güncel verileriyle açıklıyoruz.

Genel Bakış: Hangisi Zorunlu, Hangisi Değil?

1. Avukat Ücreti: Neden Zorunlu ve Neyi Kapsıyor?

Yunan hukuk sisteminde gayrimenkul alım satımında avukat kullanımı fiilen zorunludur; bu, işlemin güvenliğini sağlamak amacıyla uygulamada yerleşmiş bir standarttır. Avukat ücreti genellikle mülk fiyatının %1-2'si arasında değişir ve aşağıdaki hizmetleri kapsar:

• Title due diligence: Mülkün tapu geçmişinin, ipotek/haciz durumunun ve imar statüsünün incelenmesi.
• Yunan vergi numarası (AFM) alınması.
• Satış sözleşmesinin müzakere edilmesi ve incelenmesi.
• Satış sonrası tapu tescil işlemlerinin takibi.
• Golden Visa başvuru dosyasının hazırlanması ve Göç ve İltica Bakanlığı'na sunulması.

Avukat, noter onaylı bir vekaletname (Power of Attorney) ile bu işlemlerin büyük çoğunluğunu sizin adınıza yürütebilir; bu da yatırımcının süreç boyunca fiziksel olarak Yunanistan'da bulunma zorunluluğunu ortadan kaldırır. Vekaletname, yurt dışındaki bir Yunan konsolosluğunda veya Yunanistan'da bir noter huzurunda imzalanabilir.

2. Noter Ücreti: Satış Sözleşmesinin Güvencesi

Noter ücreti, mülk fiyatının %0,8-1,5'i arasında değişir ve satış sözleşmesinin resmi olarak düzenlenmesi, tarafların kimlik ve yetki kontrolünün yapılması ve işlemin hukuken bağlayıcı hale getirilmesi için zorunludur. Noter, aynı zamanda tapu devrinin doğru şekilde kayıt altına alınmasını da sağlar.

Noter işlemi de vekaletname yoluyla uzaktan gerçekleştirilebilir; avukatınız, sizin adınıza noter huzurunda satış sözleşmesini imzalayabilir. Bu süreçte ayrıca vekaletnamenin kendisinin hazırlanması için de genellikle €150'den başlayan ayrı bir ücret ödenir; bu tutar, vekaletnamenin kapsamına ve içerdiği yetki sayısına göre artabilir.

3. Banka Hesabı Açma: Sanılanın Aksine Çoğu Zaman Zorunlu Değil

Golden Visa sürecindeki en yaygın yanlış anlaşılmalardan biri, Yunanistan'da mutlaka bir banka hesabı açılması gerektiği varsayımıdır. Gerçekte, mülk ödemesi doğrudan yatırımcının yurt dışındaki kişisel banka hesabından yapılabilir; bazı durumlarda yakın bir akrabanın hesabından yapılan ödemeler de kabul edilebilmektedir. Bu nedenle, seçilen yatırım türüne bağlı olarak, bir Yunan banka hesabı açmadan da Golden Visa sürecini tamamlamak mümkündür.

Yine de pratik nedenlerle — kira geliri tahsilatı, ENFIA emlak vergisi ödemesi, fatura ve aidat ödemeleri gibi — çoğu yatırımcı bir Yunan banka hesabı açmayı tercih etmektedir. Hesap açmadan önce Yunan vergi numarası (AFM) alınmış olması gerekir. Hesap, noter onaylı bir vekaletname aracılığıyla uzaktan da açılabilir; ancak bazı bankalar hâlâ şube düzeyinde bir randevu talep edebilmektedir.

Banka Hesabı Açarken Karşılaşılabilecek Zorluklar

• Bankalar genellikle geçerli pasaport, AFM numarası ve yurt dışı adres kanıtı (fatura veya kira sözleşmesi gibi) talep eder.
• Eksik veya güncel olmayan bir adres belgesi, süreci belirsiz bir süre uzatabilir.
• Bazı bankalar, ev sahibi veya işverenden alınan noter onaylı bir ikametgah mektubunu da kabul edebilmektedir.
• Türkiye, Çin gibi bazı ülkelerden başvuranlar için ek uyum (compliance) incelemesi istenebilir; bu da süreci biraz uzatabilir.

Örnek Maliyet Hesabı: €400.000'lik Bir Mülk

Aşağıdaki tablo, €400.000'lik bir mülk alımında avukat, noter ve vekaletname kalemlerinin toplam maliyetini, %24 KDV dahil olarak göstermektedir:

Bu tutar, mülk fiyatına ve tapu harcına (%3,09) ek olarak ödenmesi gereken profesyonel hizmet maliyetlerini temsil etmektedir. Görüldüğü gibi, avukat ve noter ücretleri arasındaki oran farkı, seçilen hukuk bürosuna ve işlemin karmaşıklığına göre toplam maliyette binlerce euroluk bir fark yaratabilmektedir.

KDV Detayı: Genellikle Gözden Kaçan Kalem

Yunanistan'da avukat ve noter gibi profesyonel hizmetlerin tamamı %24 oranında KDV'ye tabidir. Bazı hukuk büroları ilk teklif verirken bu KDV'yi ayrıca belirtmeyebilir; bu nedenle alınan her teklifin KDV dahil mi yoksa hariç mi olduğunun net şekilde sorulması, bütçe planlamasında sürpriz yaşamamak açısından önemlidir.

Doğru Avukat ve Noter Seçimi İçin Öneriler

• Golden Visa sürecinde deneyimli, yabancı yatırımcılarla çalışma geçmişi olan bir avukat seçmek, sürecin hızını ve güvenilirliğini artırır.
• Teklif alırken hizmet kapsamının (yalnızca tapu incelemesi mi, yoksa Golden Visa başvurusu dahil tam kapsamlı hizmet mi) net olarak belirtildiğinden emin olunmalıdır.
• Noter genellikle avukatın önerdiği veya bölgede yaygın olarak çalışılan bir isim olur; ancak yatırımcı, farklı bir noter talep etme hakkına da sahiptir.
• Banka hesabı açmayı düşünen yatırımcılar, hangi Yunan bankasının yabancı yatırımcı süreçlerine daha alışkın olduğunu avukatlarına danışmalıdır; bu, sürecin hızını önemli ölçüde etkileyebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Golden Visa sürecinde avukat tutmak zorunlu mu?
Evet, fiilen zorunludur. Yunan hukuk sisteminde gayrimenkul alım satımı, avukat aracılığıyla title due diligence yapılmasını, sözleşmenin incelenmesini ve tapu tescil sürecinin takip edilmesini gerektirir; bu, yerleşik bir hukuki standarttır. Avukat ücreti genellikle mülk fiyatının %1-2'si arasında değişir ve bu ücrete Yunan vergi numarası (AFM) alınması ile Golden Visa başvuru dosyasının hazırlanması da dahildir. Vekaletname yoluyla avukat, yatırımcı adına sözleşme imzalayabilir ve başvuruyu sunabilir; bu da fiziksel olarak Yunanistan'da bulunma zorunluluğunu ortadan kaldırır.

2. Noter ücreti neyi kapsıyor ve ne kadar tutuyor?
Noter ücreti, mülk fiyatının %0,8-1,5'i arasında değişir ve satış sözleşmesinin resmi olarak düzenlenmesi, tarafların kimlik/yetki kontrolünün yapılması ve işlemin hukuken bağlayıcı hale getirilmesi için zorunludur. Bu ücrete ek olarak, uzaktan işlem yapılacaksa vekaletnamenin hazırlanması için genellikle €150'den başlayan ayrı bir ücret daha ödenir. Noter işlemi, avukatın noter huzurunda vekaleten sözleşme imzalamasıyla tamamen uzaktan gerçekleştirilebilir; bu nedenle yatırımcının noter işlemi için Yunanistan'a seyahat etmesi genellikle gerekmez.

3. Yunanistan'da banka hesabı açmak zorunda mıyım?
Hayır, çoğu durumda zorunlu değildir. Mülk ödemesi doğrudan yurt dışındaki kişisel banka hesabınızdan yapılabilir; bazı durumlarda yakın bir akrabanın hesabından yapılan ödemeler de kabul edilebilir. Ancak kira geliri tahsilatı, ENFIA emlak vergisi ödemesi ve düzenli faturaların ödenmesi gibi pratik nedenlerle, çoğu yatırımcı yine de bir Yunan banka hesabı açmayı tercih etmektedir. Hesap açmadan önce Yunan vergi numarası (AFM) alınmış olması gerekir ve hesap, noter onaylı bir vekaletname aracılığıyla uzaktan da açılabilir.

4. Banka hesabını uzaktan açmak mümkün mü, yoksa Yunanistan'a gitmem mi gerekir?
Çoğu durumda uzaktan açmak mümkündür; noter onaylı bir vekaletname ile avukatınız, sizin adınıza banka ile iletişime geçip hesap açma sürecini yürütebilir. Ancak bazı Yunan bankaları, uyum (compliance) prosedürleri gereği şube düzeyinde bir görüşme veya randevu talep edebilmektedir; bu durum, seçilen bankaya ve başvuranın vatandaşlığına göre değişebilir. Eksik veya güncel olmayan bir adres belgesi de süreci belirsiz bir süre uzatabileceğinden, gerekli belgelerin (pasaport, AFM, adres kanıtı) önceden eksiksiz hazırlanması önerilir.

5. Avukat ve noter ücretlerine KDV ekleniyor mu?
Evet, Yunanistan'da avukat ve noter gibi profesyonel hizmetlerin tamamı %24 oranında KDV'ye tabidir. Bazı hukuk büroları ilk teklif sunarken bu KDV'yi ayrıca belirtmeyebilir; bu da bazı yatırımcılar için beklenmedik bir maliyet artışına yol açabilmektedir. Bu nedenle alınan her teklifin KDV dahil mi yoksa hariç mi sunulduğunun başvuru öncesinde net olarak sorulması, toplam bütçenin doğru hesaplanması açısından önemlidir. €400.000'lik bir mülk için avukat ve noter ücretleri toplamı, KDV dahil olarak yaklaşık €9.000-17.000 aralığında olabilir.

Not: Bu yazıdaki oranlar ve tutarlar genel piyasa verilerine dayanmaktadır ve seçilen hukuk bürosu, banka ve işlemin karmaşıklığına göre değişebilir. Size uygun avukat, noter ve banka seçeneklerini birlikte değerlendirmek, güncel teklifleri karşılaştırmak için bize danışın.