Дополнительные расходы Golden Visa: адвокат, нотариус, банковский счёт

При оформлении Золотой визы Греции (Golden Visa), помимо стоимости объекта и государственных сборов, в бюджет необходимо заложить три отдельные статьи профессиональных услуг: гонорар адвоката, нотариальный сбор и открытие банковского счёта. Если две из этих трёх статей (адвокат и нотариус) фактически обязательны, то открытие банковского счёта, вопреки мнению большинства инвесторов, не является обязательным. В этой статье мы на основе актуальных данных 2026 года объясняем, что на самом деле включает каждая статья, сколько она стоит и какие из них действительно необходимы.

Обзор: что обязательно, а что нет?

1. Гонорар адвоката: почему он обязателен и что в него входит?

В греческой правовой системе участие адвоката в сделках с недвижимостью фактически обязательно; это устоявшийся стандарт практики, направленный на обеспечение безопасности сделки. Гонорар адвоката, как правило, составляет 1-2% от стоимости объекта и включает следующие услуги:

• Юридическая проверка (due diligence) права собственности: изучение истории права собственности на объект, наличия ипотеки/обременений и градостроительного статуса.
• Получение греческого ИНН (AFM).
• Согласование и проверка договора купли-продажи.
• Сопровождение процедур регистрации права собственности после продажи.
• Подготовка пакета документов для заявления на Golden Visa и его подача в Министерство миграции и убежища.

По нотариальной доверенности (Power of Attorney) адвокат может совершить подавляющее большинство этих действий от вашего имени; это избавляет инвестора от необходимости лично находиться в Греции на протяжении всего процесса. Доверенность можно подписать в греческом консульстве за рубежом или у нотариуса в Греции.

2. Нотариальный сбор: гарантия договора купли-продажи

Нотариальный сбор составляет 0.8-1.5% от стоимости объекта и обязателен для официального оформления договора купли-продажи, проверки личности и полномочий сторон и придания сделке юридической силы. Нотариус также обеспечивает правильную регистрацию перехода права собственности.

Нотариальную процедуру также можно провести дистанционно по доверенности: ваш адвокат может подписать договор купли-продажи у нотариуса от вашего имени. В этом случае за оформление самой доверенности оплачивается отдельный сбор, обычно от €150; эта сумма может увеличиваться в зависимости от объёма доверенности и количества содержащихся в ней полномочий.

3. Открытие банковского счёта: вопреки распространённому мнению, обычно не обязательно

Одно из самых распространённых заблуждений в процессе получения Golden Visa — предположение, что в Греции обязательно нужно открыть банковский счёт. На самом деле оплату объекта можно произвести напрямую с личного банковского счёта инвестора за рубежом; в некоторых случаях также принимаются платежи со счёта близкого родственника. Поэтому в зависимости от выбранного вида инвестиций пройти процесс получения Golden Visa можно и без открытия счёта в греческом банке.

Тем не менее по практическим причинам — для получения арендного дохода, уплаты налога на недвижимость ENFIA, оплаты счетов и взносов — большинство инвесторов открывают счёт в греческом банке. Перед открытием счёта необходимо получить греческий ИНН (AFM). Счёт также можно открыть дистанционно по нотариальной доверенности; однако некоторые банки всё же могут потребовать визита в отделение.

Трудности, которые могут возникнуть при открытии банковского счёта

• Банки обычно требуют действующий паспорт, номер AFM и подтверждение адреса за рубежом (например, счёт за коммунальные услуги или договор аренды).
• Неполный или устаревший документ, подтверждающий адрес, может затянуть процесс на неопределённый срок.
• Некоторые банки также могут принять нотариально заверенное письмо о проживании от арендодателя или работодателя.
• Для заявителей из некоторых стран, например из Турции или Китая, может потребоваться дополнительная комплаенс-проверка, что может несколько затянуть процесс.

Пример расчёта расходов: объект стоимостью €400,000

В таблице ниже показана общая стоимость услуг адвоката, нотариуса и оформления доверенности при покупке объекта стоимостью €400,000 с учётом НДС 24%:

Эта сумма — расходы на профессиональные услуги, оплачиваемые сверх стоимости объекта и сбора за оформление права собственности (3.09%). Как видно, разница в ставках гонораров адвоката и нотариуса может давать разницу в тысячи евро в общей стоимости в зависимости от выбранной юридической фирмы и сложности сделки.

НДС: статья, которую часто упускают из виду

В Греции все профессиональные услуги, такие как услуги адвоката и нотариуса, облагаются НДС по ставке 24%. Некоторые юридические фирмы при первом расчёте стоимости могут не указывать этот НДС отдельно; поэтому, чтобы избежать сюрпризов при планировании бюджета, важно чётко уточнять, указана ли каждая полученная смета с НДС или без него.

Рекомендации по выбору адвоката и нотариуса

• Выбор адвоката с опытом в сфере Golden Visa и практикой работы с иностранными инвесторами повышает скорость и надёжность процесса.
• При получении сметы убедитесь, что объём услуг (только проверка права собственности или полный комплекс услуг, включая подачу заявления на Golden Visa) чётко указан.
• Нотариуса обычно рекомендует адвокат либо это специалист, к которому часто обращаются в данном районе; однако инвестор также вправе выбрать другого нотариуса.
• Инвесторам, планирующим открыть банковский счёт, стоит проконсультироваться с адвокатом о том, какой греческий банк лучше знаком с процедурами для иностранных инвесторов; это может существенно повлиять на скорость процесса.

Часто задаваемые вопросы

1. Обязательно ли привлекать адвоката при оформлении Golden Visa?
Да, фактически это обязательно. В греческой правовой системе купля-продажа недвижимости требует юридической проверки (due diligence) права собственности силами адвоката, проверки договора и сопровождения регистрации права собственности; это устоявшийся правовой стандарт. Гонорар адвоката, как правило, составляет 1-2% от стоимости объекта и включает получение греческого ИНН (AFM) и подготовку пакета документов для заявления на Golden Visa. По доверенности адвокат может подписать договор и подать заявление от имени инвестора, что избавляет от необходимости лично находиться в Греции.

2. Что входит в нотариальный сбор и сколько он составляет?
Нотариальный сбор составляет 0.8-1.5% от стоимости объекта и обязателен для официального оформления договора купли-продажи, проверки личности и полномочий сторон и придания сделке юридической силы. Кроме того, если сделка совершается дистанционно, за оформление доверенности оплачивается отдельный сбор, обычно от €150. Нотариальную процедуру можно провести полностью дистанционно: адвокат подписывает договор у нотариуса по доверенности; поэтому инвестору, как правило, не нужно приезжать в Грецию ради нотариального оформления.

3. Обязательно ли открывать банковский счёт в Греции?
Нет, в большинстве случаев это не обязательно. Оплату объекта можно произвести напрямую с вашего личного банковского счёта за рубежом; в некоторых случаях также принимаются платежи со счёта близкого родственника. Однако по практическим причинам — для получения арендного дохода, уплаты налога на недвижимость ENFIA и регулярных счетов — большинство инвесторов всё же открывают счёт в греческом банке. Перед открытием счёта необходимо получить греческий ИНН (AFM); счёт также можно открыть дистанционно по нотариальной доверенности.

4. Можно ли открыть банковский счёт дистанционно или нужно ехать в Грецию?
В большинстве случаев дистанционное открытие возможно: по нотариальной доверенности ваш адвокат может обратиться в банк от вашего имени и провести процедуру открытия счёта. Однако некоторые греческие банки в силу комплаенс-процедур могут потребовать встречи или визита в отделение; это может зависеть от выбранного банка и гражданства заявителя. Поскольку неполный или устаревший документ, подтверждающий адрес, может затянуть процесс на неопределённый срок, рекомендуется заранее полностью подготовить необходимые документы (паспорт, AFM, подтверждение адреса).

5. Начисляется ли НДС на услуги адвоката и нотариуса?
Да, в Греции все профессиональные услуги, такие как услуги адвоката и нотариуса, облагаются НДС по ставке 24%. Некоторые юридические фирмы при первом расчёте стоимости могут не указывать этот НДС отдельно, что для некоторых инвесторов оборачивается неожиданным ростом расходов. Поэтому перед подачей заявления важно чётко уточнить, указана ли каждая полученная смета с НДС или без него, чтобы правильно рассчитать общий бюджет. Для объекта стоимостью €400,000 общая сумма гонораров адвоката и нотариуса с учётом НДС может составить примерно €9,000-17,000.

Примечание: ставки и суммы в этой статье основаны на общих рыночных данных и могут различаться в зависимости от выбранной юридической фирмы, банка и сложности сделки. Свяжитесь с нами, чтобы вместе оценить подходящие вам варианты адвоката, нотариуса и банка и сравнить актуальные предложения.