黄金签证新税信号：房产转让税将从3%升至15%？（2026）

2026年9月6日，总理基里亚科斯·米佐塔基斯（Kyriakos Mitsotakis）在塞萨洛尼基国际博览会上发表讲话，宣布对非欧盟公民购买房产所征收的房产转让税，将从3%（实际为3.09%）提高到15%（加上市政附加税后实际约15.45%）；新税率计划自2027年7月1日起适用，但该措施尚未成为法律。这一变化将直接影响几乎所有希腊黄金签证（Golden Visa）投资人——因为根据定义，该计划仅向第三国公民开放。本文结合最新信息，说明这一宣布的完整范围、计划生效日期，以及这一变化可能如何影响您的黄金签证策略。

宣布内容的要点

重要提醒：这尚未成为法律

如上表所示，法案文本和确切的生效日期尚未正式公布。总理的这一表态是一揽子总额€2.2 billion（22亿欧元）的经济与住房计划的一部分；该计划还包括€2 billion（20亿欧元）的住房贷款补贴计划、分阶段降低电费，以及在小型居民点取消ENFIA房产税。但目前仍处于政治宣布阶段；该法律必须经议会通过并在政府公报上公布。希腊下一次大选预计最迟于2027年举行，这进一步增加了该法律能否以现有最终形式通过的不确定性。

生效日期已有宣布的计划，但尚无具有约束力的日期：财政部长兼欧元集团主席基里亚科斯·皮埃拉卡基斯（Kyriakos Pierrakakis）表示，新税率计划自2027年7月1日起适用。由于法案文本尚未公布，这一日期目前仅是计划；确切日期只有在法案文本公布后才会明确。

哪些房产在适用范围内，哪些不在？

这一宣布中最关键的技术细节是：适用范围仅限于住宅房产（由于法案文本尚未公布，以下划分基于宣布内容，尚非最终版本）。这一区分对黄金签证投资人具有重要的策略意义：

值得注意的是，€250,000的C区商改住（商业转住宅）途径同样适用新税率。一些评论人士起初认为，这一途径可能被归类为“商业房产购买”而获得豁免；但由于商改住的最终结果是住宅，这一途径同样适用15%的税率。这意味着该计划中预算最低、门槛最低的途径也将承担同样的税负——这一变化可能从根本上改变我们在商改住途径相关文章中称为“最具吸引力机会”的这一选项的成本平衡。

具体的成本影响

我们用一个例子来具体说明：在雅典以€800,000购房申请黄金签证，按现行3.09%税率缴纳的税款约为€24,720；而按新的15%税率——加上市政附加税后实际约15.45%——将升至约€123,600：单笔交易额外增加约€98,900的成本。在B区以€400,000购房，差额约为€49,400（€61,800 – €12,360）；在C区以€250,000购买商改住公寓，额外负担约为€30,900（€38,625 – €7,725）。（由于该措施尚未成为法律，以上数字均基于已宣布的税率计算。）这些数字将我们在总成本相关文章中介绍的8-10%标准附加成本比例显著推高。

为什么要进行这一调整？

总理在讲话中明确将该措施称为一项“抑制措施”。他表示，来自土耳其、中国和以色列等国家的大量需求，使希腊公民更难在自己所在的地区购置住房。这延续了我们在2024年改革及€800,000区域文章中讨论的主题：政府并不想完全阻止外国投资，而是希望以减轻当地住房市场压力的方式重新平衡外国投资。

这会影响黄金签证资格吗？

一项重要澄清：这项税收变化不会改变黄金签证的投资门槛（€250K/€400K/€800K）。房产是否符合黄金签证资格，仍将由投资金额和区域分类决定；房产转让税是在该门槛之外额外增加的一项独立成本。因此，如果一处房产仍满足€800,000的门槛，它依然符合黄金签证资格——只是新税生效后，购买该房产的总成本将显著上升。

非房产类黄金签证途径会受影响吗？

不会——该措施仅涉及房地产交易。我们在基金／债券替代方案文章中详细介绍的金融途径——€350,000投资基金、€500,000银行存款或政府债券——完全不受此次加税影响。在当前市场环境下，这一变化可能提升金融途径的相对吸引力。

现在该怎么做？

• 由于该法律尚未生效，现行3.09%的税率目前仍然有效。
• 在计划生效日期（2027年7月1日）之前完成交易的投资人，很可能继续享受现行的较低税率——但过渡条款将如何安排目前尚不清楚。
• 建议已在办理黄金签证程序或计划近期启动的投资人，结合这一变化重新审视自己的交易时间表。
• 由于法律尚未最终确定，目前最稳妥的做法是密切关注事态发展，并定期与律师一起评估情况，而不是恐慌性购房或贸然推迟决定。
• 律师亚历山大·里斯瓦斯（Alexander Risvas）已公开表示，他对该措施的法律效力存疑；这增加了法律最终形式与当前宣布内容有所不同的可能性。

常见问题

1. 房产转让税真的要涨到15%吗？已经确定了吗？
尚未确定。总理基里亚科斯·米佐塔基斯（Kyriakos Mitsotakis）于2026年9月6日在塞萨洛尼基国际博览会上宣布了这一上调，但法案文本和确切的生效日期尚未正式公布。该措施必须经议会通过，而在最迟预计于2027年举行的大选之前，这一进程将如何推进仍不确定。在法律正式修改之前，现行3.09%的税率继续有效。

2. 新税率预计何时开始实施？
根据已宣布的计划，新税率预计自2027年7月1日起适用；财政部长基里亚科斯·皮埃拉卡基斯（Kyriakos Pierrakakis）也提到了这一日期。但这只是一项已宣布的计划：法案文本尚未公布，该措施也尚未成为法律。确切日期只有在官方法案文本公布后才会明确，因此密切关注事态发展十分重要。

3. €250,000商改住途径也要缴纳这项税吗？
是的——这或许是最关键、也最出人意料的细节。由于€250,000的C区商改住（商业转住宅）途径最终形成的是住宅房产，根据已宣布的范围，它将适用新的15%税率（实际约15.45%）；只有真正的商业房产（办公室、仓库、土地、酒店——即用途不发生改变的房产）仍维持3.09%。这意味着该计划中门槛最低、预算最少的途径也将承担同样的税负；与早期的一些评论相反，这一细节并不会使商改住途径自动获得豁免。

4. 这一变化会影响黄金签证的投资门槛（€250K/€400K/€800K）吗？
不会。这项税收变化不会改变黄金签证本身的投资门槛；这些门槛受另一套法律框架（Law 5100/2024）规范。房产转让税是在门槛之外额外增加的一项独立成本。仍满足相应门槛（例如€800,000）的房产，依然符合黄金签证的资格；但新税生效后，购买该房产的总成本将显著上升。

5. 如果我通过基金或债券途径申请，会受影响吗？
不会——该措施仅涉及房地产交易。€350,000投资基金、€500,000银行存款、政府债券或公司债券／股票等金融类黄金签证途径完全不受此次加税影响，因为它们不涉及房产过户。在房产成本可能上升的背景下，这可被视为提升金融途径相对吸引力的一个因素。

注：本文信息基于一项尚未成为法律、且可能发生重大变化的政治宣布；不构成法律或财务建议。欢迎联系我们，共同评估这一变化可能如何影响您的投资时间表，并密切跟踪事态发展——从黄金签证程序的开始到结束，我们始终陪伴您。