Налог 15% на передачу недвижимости в Греции: кто платит (июль 2027)

Правительство Греции планирует повысить налог на передачу недвижимости при покупке жилья физическими лицами — гражданами стран за пределами ЕС и ЕЭЗ с 3% до 15% (с учётом муниципальной надбавки — с 3,09% примерно до 15,45%). Объявленная дата вступления в силу — 1 июля 2027 года. Это напрямую затрагивает покупателей из Турции, Великобритании, США, Китая, Индии, стран Персидского залива, России и других стран за пределами ЕС, независимо от их гражданства, а также инвесторов по программе Золотая виза (Golden Visa). В этой статье на основе греческой прессы и материалов юридических фирм мы объясняем, кто будет платить налог, кто может быть освобождён, что означает «завершение сделки» и какого графика можно придерживаться до июля 2027 года. Первые новости мы разобрали в сентябре в нашей статье о налоговом сигнале; в этой статье — актуальное положение дел.

Важно: это заявление, а не закон. Согласно источникам от 14 и 21 октября 2026 года, законопроект пока не опубликован и не принят парламентом. Детали могут измениться. Материал носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией.

Коротко

• Ставка: для покупателей — физических лиц из стран за пределами ЕС/ЕЭЗ налог на передачу жилой недвижимости составит 15% вместо 3% (~15,45% в сумме с муниципальной надбавкой).
• Дата: изначально называлось 1 января 2027 года; после волны критики срок перенесли на 1 июля 2027 года. К покупкам, завершённым до этой даты, будет применяться действующая ставка.
• Освобождены (согласно заявлению): граждане ЕС/ЕЭЗ, лица греческого происхождения (омогенис, ομογενείς) и обладатели статуса долгосрочного резидента (LTR) в Греции. Компании, коммерческая недвижимость и земельные участки не подпадают под действие меры.
• Golden Visa: инвестиционные пороги (€250,000, €400,000, €800,000) не меняются; однако стоимость достижения порога растёт. Вопрос о том, получит ли маршрут конверсии за €250,000 освобождение или промежуточную ставку (~8%), остаётся открытым.
• Статус: законопроект не опубликован; ожидается, что в ноябре его вынесут на общественное обсуждение. Переходные положения неизвестны.

Хронология: от заявления до сегодняшнего дня

Источники: To Vima (4 октября), Protothema, CretaOne, Katsouris Law Firm (14 октября), Avla Real Estate (21 октября 2026 года). Ожидание на ноябрь — сообщение прессы, а не официальный график.

Кто платит и кто может быть освобождён?

Обладатель Golden Visa может перейти на статус долгосрочного резидента по истечении 5 лет; будет ли этого статуса достаточно для освобождения, неизвестно, пока определение LTR не уточнено. О переходе на LTR читайте в нашем руководстве по LTR.

Дополнительные расходы для инвестора Golden Visa

Налоговая база — большая из двух величин: цены по договору и кадастровой (объективной) стоимости объекта; если кадастровая стоимость выше цены по договору, налог может оказаться выше. Цифры приблизительные.

Хотя пороги остаются прежними, эта нагрузка особенно ощутима для покупок в диапазоне €250,000–400,000: греческий рынок недвижимости добивается освобождения или промежуточной ставки около 8% для маршрута конверсии за €250,000, ссылаясь на то, что такие инвестиции создают новый жилой фонд. Будет ли эта просьба удовлетворена, неизвестно. Все статьи расходов смотрите в нашем руководстве по общей стоимости.

Что означает «завершение сделки»? Достаточно ли бронирования?

Согласно анализу юридической фирмы, право собственности переходит после подписания окончательного договора купли-продажи (нотариального акта) у нотариуса и последующей регистрации в земельном кадастре. Бронирование, задаток или предварительный договор (prosymfono, προσύμφωνο) право собственности не передают. Налог на передачу недвижимости уплачивается до подписания нотариального акта. Если закон не установит иное, решающей будет дата окончательного договора, а не дата бронирования.

• Переходного положения нет: поскольку законопроект не опубликован, неизвестно, будут ли защищены предварительные договоры, подписанные до 1 июля 2027 года; источники рекомендуют исходить из того, что не будут.
• Строящиеся проекты и проекты конверсии: если окончательный договор будет подписываться при сдаче объекта, а сдача сдвинется за июнь 2027 года, дополнительный налог может лечь на покупателя. В договоре следует письменно указать, кто несёт этот риск.
• Запас времени: для «чистого» объекта на вторичном рынке юридическая проверка и оформление документов обычно занимают 2–4 месяца, а для недостроенных зданий — дольше.

График до июля 2027 года: обратный отсчёт

В таблице ниже приведён примерный график, рассчитанный в обратном порядке от цели — подписать окончательный договор до конца июня 2027 года. Все сроки — усреднённые оценки; они не являются юридической гарантией.

Сроки сдачи проектов на сайте различаются: одни уже готовы, другие сдаются в январе–марте 2027 года (Керамикос, Ларисис), в середине 2027 года («Современные квартиры в Каллифее», «Современные квартиры в Пирее») и в 2028 году (Эллинико, Мосхато · 2-й–3-й этажи, Маруси). Это даты сдачи объектов, а не даты оформления права собственности; письменно уточняйте по каждому проекту, когда будет подписан нотариальный акт. Список смотрите на странице проектов.

Сценарии: что может произойти и что можно сделать?

Чек-лист для покупателей из 6 пунктов

• В какую дату будет подписан нотариальный акт? Укажите в договоре дату окончательного договора, а не бронирования.
• Налоговая оговорка в договоре: пропишите, кто несёт дополнительный налог в случае изменения законодательства, особенно в проектах, сдаваемых после завершения строительства.
• Уточните, можете ли вы претендовать на освобождение: есть ли у вас гражданство ЕС/ЕЭЗ, греческое происхождение или статус LTR? Можно ли это подтвердить документами?
• Рассчитайте налоговую базу: налог рассчитывается от большей из двух величин — цены по договору и кадастровой (объективной) стоимости.
• Заложите запас времени: юридическая проверка может занять 2–4 месяца; не откладывайте её на последний месяц.
• Не полагайтесь на один источник: после публикации законопроекта попросите юриста письменно подтвердить актуальный текст.

О юридической проверке читайте в нашем руководстве по due diligence; о сроках процесса — в руководстве «от бронирования до карты»; о типичных ошибках — в нашей статье об ошибках. О будущем программы — в нашей статье «Программа закрывается?».

Часто задаваемые вопросы

1. Стал ли налог 15% на передачу недвижимости в Греции законом и когда он вступает в силу?
Нет, пока он не стал законом. В сентябре 2026 года правительство объявило, что налог на передачу недвижимости для покупателей — физических лиц из стран за пределами ЕС и ЕЭЗ будет повышен с 3% до 15% (около 15,45% с учётом муниципальной надбавки). Изначально датой начала было объявлено 1 января 2027 года; после волны критики срок перенесли на 1 июля 2027 года. По состоянию на середину–конец октября 2026 года законопроект не опубликован и не принят парламентом. Ожидается, что в ближайшее время законопроект будет вынесен на общественное обсуждение в составе многостатейного пакета; детали и переходные положения могут измениться. После публикации уточните актуальный текст у своего юриста.

2. Кто платит 15% и кто может быть освобождён?
Согласно заявлению, ставка 15% будет применяться к покупке жилья физическими лицами — гражданами стран за пределами ЕС и ЕЭЗ; это означает, что под действие меры подпадают граждане Турции, Великобритании, США, Китая, Индии, стран Персидского залива, России и других стран за пределами ЕС. Граждане ЕС/ЕЭЗ, лица греческого происхождения (омогенис, ομογενείς) и обладатели статуса долгосрочного резидента в Греции могут быть освобождены; определения этих групп и необходимые документы пока не ясны. Компании, коммерческая недвижимость и земельные участки названы не подпадающими под действие меры, однако могут быть введены правила против злоупотреблений.

3. Если я забронирую объект или подпишу предварительный договор, смогу ли я завершить сделку по старой ставке?
Пока это неизвестно. Согласно анализу юридической фирмы, право собственности переходит после подписания окончательного договора у нотариуса и его регистрации в земельном кадастре; бронирование, задаток или предварительный договор право собственности не передают, а налог уплачивается до подписания нотариального акта. Поскольку законопроект не опубликован, переходного положения о том, будут ли защищены предварительные договоры, подписанные до 1 июля 2027 года, нет; источники рекомендуют исходить из того, что не будут. Поэтому считайте, что решающей будет дата окончательного договора, и закрепите в договоре обязательство подписать нотариальный акт до июня 2027 года.

4. Меняются ли инвестиционные пороги Golden Visa и затронут ли маршрут за €250,000?
Согласно заявлению, инвестиционные пороги Golden Visa (€250,000, €400,000, €800,000) не меняются; повышается только налог на передачу недвижимости, а значит, растёт стоимость достижения порога. Дополнительная нагрузка составляет около €30,900 при €250,000, около €49,400 при €400,000 и около €98,900 при €800,000. Греческий рынок недвижимости добивается освобождения или промежуточной ставки около 8% для маршрута за €250,000, утверждая, что коммерческие здания, переведённые в жилые, и реставрация объектов культурного наследия создают новый жилой фонд. Будет ли эта просьба удовлетворена, пока неизвестно.

5. Когда нужно начинать, чтобы купить объект до июля 2027 года?
Для готовой квартиры юридическая проверка и оформление документов обычно занимают 2–4 месяца; если нотариальный акт планируется подписать в марте 2027 года, начало в ноябре–декабре 2026 года даёт разумный запас по срокам. Ориентироваться на июнь 2027 года в последний момент — значит не оставить запаса на задержки, а это рискованно. Для строящихся проектов проблема возникает, если окончательный договор подписывается при сдаче: если сдача сдвинется за июнь 2027 года, дополнительный налог может лечь на покупателя. Поэтому по каждому проекту письменно запрашивайте дату нотариального акта и закрепляйте в договоре, кто несёт риск изменения налога.

Источники: To Vima (4 октября 2026 года), Protothema, CretaOne, Katsouris Law Firm (14 октября 2026 года), Avla Real Estate (21 октября 2026 года), Закон 5100/2024. Материал носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Его следует обновить после публикации законопроекта.