2026年10月29日 · Emre Kurt 律师
希腊15%房产转让税：谁需缴纳、谁可豁免（2027年7月）
希腊对非欧盟买家征收15%房产转让税：谁需缴纳、谁可能豁免、预订是否足够、黄金签证额外成本及2027年7月前的时间表。
希腊政府计划将欧盟及欧洲经济区以外国家国籍的自然人购买住宅时适用的房产转让税由3%提高至15%（含市政附加税，由3.09%提高至约15.45%）。公布的生效日期为2027年7月1日。这将直接影响来自土耳其、英国、美国、中国、印度、海湾国家、俄罗斯及其他非欧盟国家的买家（无论其具体国籍为何），以及希腊黄金签证（Golden Visa）投资者。本文根据希腊媒体和律师事务所的资料，说明谁需要缴纳这项税、谁可能获得豁免、“完成交易”的含义，以及到2027年7月之前可以遵循怎样的时间表。我们曾在9月的税务信号相关文章中报道了最初的消息；本文介绍最新进展。
重要提示：这只是一项公告，并非法律。根据2026年10月14日和21日的资料，该法案尚未公布，也未经议会通过。具体细节可能变动。仅供参考，不构成法律或税务建议。
简要回答
- 税率：对欧盟/欧洲经济区以外的自然人买家，住宅房产转让税由3%改为15%（含市政附加税合计约15.45%）。
- 日期：最初公布的是2027年1月1日；在各方反应之后，推迟至2027年7月1日。在此日期之前完成的购房将适用现行税率。
- 豁免（据公告）：欧盟/欧洲经济区国民、希腊裔人士（ομογενείς），以及在希腊持有长期居留身份（LTR）的人士。公司、商业房产和土地不在适用范围内。
- 黄金签证：投资门槛（€250,000、€400,000、€800,000）不变；但达到门槛的成本正在上升。€250,000商改住（商业转住宅）路线能否获得豁免或适用中间税率（约8%），仍悬而未决。
- 现状：法案尚未公布；预计将于11月进行公众咨询。过渡条款尚不清楚。
从公告至今的时间线
| 日期 | 进展 |
|---|---|
| 2026年9月初 | 政府宣布将欧盟/欧洲经济区以外买家的房产转让税由3%提高至15%（据一家律师事务所的资料，时间为9月6–7日）。在最初的报道中，起始日期为2027年1月1日。 |
| 2026年9–10月 | 在各方反应之后，适用范围有所收窄：起始日期推迟至2027年7月1日；希腊裔人士和LTR持有人获得豁免；公司和非住宅房产不在适用范围内。 |
| 2026年10月4日 | To Vima报道称，该措施仅针对自然人，豁免标准尚未明确，法案也尚未公布。 |
| 2026年10月14日 | 据一家律师事务所的分析，“法案尚未公布，议会也没有通过任何内容”。2027年春季的选举增加了不确定性。 |
| 2026年10月21日 | 据一份房地产报告，法案仍未公布，也未进行公众咨询。 |
| 2026年11月（预计） | 包含塞萨洛尼基国际博览会（ΔΕΘ）一揽子措施的多条款法案预计将进行公众咨询。 |
资料来源：To Vima（10月4日）、Protothema、CretaOne、Katsouris Law Firm（10月14日）、Avla Real Estate（2026年10月21日）。11月的预期来自媒体报道，并非官方时间表。
谁需要缴税，谁可能获得豁免？
| 买家群体 | 状态（据公告） | 备注 |
|---|---|---|
| 欧盟及欧洲经济区国籍的自然人 | 豁免；继续适用3% | 目标群体是非欧盟买家 |
| 土耳其、英国、美国、中国、印度、海湾国家、俄罗斯等国籍的自然人 | 缴纳15% | 适用于购买住宅；前提是未持有LTR身份 |
| 希腊裔人士（ομογενείς） | 可能豁免 | 须提供希腊血统证明；定义尚不明确 |
| 在希腊持有长期居留身份（LTR）的人士 | 可能豁免 | LTR的定义及所需年限尚不明确 |
| 公司及法人 | 不在适用范围内 | 可能出台反避税规则；从黄金签证角度看，通过公司购房的后果应单独评估 |
| 商业房产、土地及非住宅不动产 | 不在适用范围内 | 已改为住宅用途的建筑如何处理，尚未明确 |
黄金签证持有人在满5年后可转为长期居留身份；在LTR的定义明确之前，尚不清楚该身份是否足以获得豁免。关于LTR的转换，请参阅我们的LTR指南。
黄金签证投资者的额外成本
| 购房价格 | 按3.09%计算的税额 | 按15.45%计算的税额 | 额外负担 |
|---|---|---|---|
| €250,000 | €7,725 | €38,625 | €30,900 |
| €300,000 | €9,270 | €46,350 | €37,080 |
| €400,000 | €12,360 | €61,800 | €49,440 |
| €800,000 | €24,720 | €123,600 | €98,880 |
计税基数为合同价格与房产官方（客观）评估价两者中的较高者；如果官方评估价高于合同价格，税额可能更高。数字均为近似值。
尽管门槛不变，这项负担对€250,000–400,000区间的购房影响尤其明显：希腊业界以这类投资能够创造新的住房供应为由，要求对€250,000商改住路线给予豁免或适用约8%的中间税率。这一要求能否被接受尚不清楚。全部费用项目请参阅我们的总费用指南。
“完成交易”是什么意思？预订就够了吗？
根据律师事务所的分析，所有权的转移需要在公证人面前签署最终买卖合同（公证契约），然后在土地登记处（地籍）进行登记。预订、定金或预售合同（προσύμφωνο）都不会转移所有权。房产转让税在签署合同之前缴纳。除非法律另有规定，决定性日期将是最终买卖合同的签署日期，而不是预订日期。
- 没有过渡条款：由于法案尚未公布，目前不清楚2027年7月1日之前签署的预售合同是否会受到保护；相关资料建议按不受保护来考虑。
- 在建/商改住项目：如果最终买卖合同要在交付时签署，而交付晚于2027年6月，额外税款可能由买方承担。合同应以书面形式写明由谁承担这一风险。
- 时间余量：对于产权清晰的二手房，法律核查和文件办理通常需要2–4个月，未完工的建筑则需要更长时间。
2027年7月之前的时间表：倒推规划
下表以在2027年6月底前签署最终买卖合同为目标，倒推出一份示例时间表。所有时长均为平均估计，不构成法律保证。
| 目标 | 大致开始时间 | 理由 |
|---|---|---|
| 现房二手房/拎包入住公寓，2027年3月签约 | 2026年11–12月 | 法律核查和文件办理需2–4个月 |
| 现房公寓，2027年6月签约（最后时刻） | 2027年2–3月 | 没有应对延误的余地；风险较大 |
| 在建项目，2027年年中及以后交付 | 立即开始；在合同中明确签约日期 | 交付日期 ≠ 签约日期；额外税款风险由谁承担？ |
| 2028年交付的项目 | 与律师一起评估签约日期和税务风险 | 如果要求在交付时签约，可能面临15%的税率 |
本网站各项目的交付日期不尽相同：部分为现房，其他项目则预计在2027年1–3月（凯拉米克斯学生开间公寓、拉里萨车站住宅）、2027年年中（卡利西亚现代公寓、比雷埃夫斯现代公寓）以及2028年（埃利尼科里维埃拉住宅、莫斯哈托住宅一期 · 2–3层、马鲁西住宅）交付。这些日期是交付日期，而不是产权契据日期；请就每个项目书面询问何时签署买卖合同。项目列表请参阅项目页面。
情景分析：可能发生什么，可以怎么做？
| 情景 | 影响 | 可以怎么做？ |
|---|---|---|
| 法案于2027年7月1日生效 | 非欧盟买家适用15.45% | 将签约提前到7月之前；不要依赖预售合同 |
| 黄金签证商改住路线获得豁免或约8%的中间税率 | 额外负担减轻 | 在作出决定之前，要求在合同中加入税务变更条款 |
| 日期推迟或范围收窄 | 时间表压力缓解 | 继续加快原定的法律核查 |
| 2027年春季选举影响法案 | 不确定性增加 | 不要只根据单一情景作决定 |
买家6点核查清单
- 买卖合同将在哪一天签署？在合同中写明最终买卖合同的签署日期，而不是预订日期。
- 合同中的税务条款：明确在法律变更时由谁承担额外税款，在建成后交付的项目中尤其如此。
- 确认您的豁免资格：您是否拥有欧盟/欧洲经济区公民身份、希腊血统或LTR身份？能否提供证明？
- 计算计税基数：税款按合同价格与官方（客观）评估价两者中的较高者计算。
- 在时间表中留出余量：法律核查可能需要2–4个月；不要拖到最后一个月。
- 不要只依赖单一信息来源：法案公布后，请律师以书面形式确认现行文本。
法律核查请参阅我们的尽职调查指南；办理流程时间表请参阅从预订到领卡指南；常见错误请参阅常见错误相关文章。关于该计划的未来，请参阅我们的“黄金签证会终止吗？”相关文章。
常见问题
1. 希腊15%房产转让税已经成为法律了吗？何时开始实施？
不，目前尚未成为法律。2026年9月，政府宣布将欧盟及欧洲经济区以外自然人买家的房产转让税由3%提高至15%（含市政附加税约为15.45%）。起始日期最初公布为2027年1月1日；在各方反应之后，推迟至2027年7月1日。截至2026年10月中下旬，该法案尚未公布，也未经议会通过。预计法案将作为一揽子多条款法案的一部分，近期进行公众咨询；具体细节和过渡条款可能变动。法案公布后，请与您的律师确认现行文本。
2. 谁需要缴纳15%，谁可能获得豁免？
根据公告，15%将适用于欧盟及欧洲经济区以外国家国籍的自然人购买住宅；这意味着土耳其、英国、美国、中国、印度、海湾国家、俄罗斯及其他非欧盟国家的国民均在适用范围内。欧盟/欧洲经济区国民、希腊裔人士（ομογενείς）以及在希腊持有长期居留身份的人士可能获得豁免；这些群体的定义和所需文件尚不明确。公司、商业房产和土地被描述为不在适用范围内，但可能会出台反避税规则。
3. 如果我已预订或签署了预售合同，能否按旧税率完成交易？
目前尚不清楚。根据一家律师事务所的分析，所有权的转移需要在公证人面前签署最终买卖合同并在土地登记处（地籍）登记；预订、定金或预售合同都不会转移所有权，且税款在签约之前缴纳。由于法案尚未公布，目前没有关于2027年7月1日之前签署的预售合同是否受到保护的过渡条款；相关资料建议按不受保护来考虑。因此，应假定决定性日期为最终买卖合同的签署日期，并将在2027年6月之前签约作为合同中的约定义务。
4. 黄金签证投资门槛会变吗？€250,000路线会受影响吗？
根据公告，黄金签证投资门槛（€250,000、€400,000、€800,000）不变；只有房产转让税提高，这意味着达到门槛的成本在上升。额外负担在€250,000时约为€30,900，在€400,000时约为€49,400，在€800,000时约为€98,900。希腊业界认为，由商业建筑改为住宅用途以及受保护历史建筑的修复能够创造新的住房供应，因此要求对€250,000路线给予豁免或适用约8%的中间税率。这一要求能否被接受尚不清楚。
5. 要在2027年7月之前完成购房，应该何时开始？
对于现房公寓，法律核查和文件办理通常需要2–4个月；如果计划在2027年3月签约，在2026年11–12月开始是比较合理的时间安排。拖到最后时刻、以2027年6月为目标，则没有应对延误的余地，风险较大。对于在建项目，如果最终买卖合同在交付时签署，问题就会出现：如果交付晚于2027年6月，额外税款可能由买方承担。因此，请就每个项目书面询问签约日期，并在合同中明确由谁承担税务变更的风险。
资料来源：To Vima（2026年10月4日）、Protothema、CretaOne、Katsouris Law Firm（2026年10月14日）、Avla Real Estate（2026年10月21日）、Law 5100/2024。仅供参考，不构成法律或税务建议。法案公布后应更新本文。
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