Yunanistan Golden Visa €250.000 Dönüşüm Projesi Nasıl Çalışır?

Yunanistan Golden Visa programında en düşük yatırım eşiği olan €250.000, artık standart bir konut satın alımıyla elde edilemiyor. 2024 sonunda yürürlüğe giren düzenlemeyle birlikte bu tutar, yalnızca iki özel proje kategorisine — ticariden konuta dönüşüm ve tescilli tarihi yapı restorasyonu — ayrıldı. Bu yazıda, bu "dönüşüm rotası"nın (Zone C) teknik olarak nasıl işlediğini, hangi belgelerin gerektiğini ve piyasada dikkat edilmesi gereken riskleri 2026 güncel verilerine dayanarak açıklıyoruz.

Yatırım Bölgeleri İçinde Zone C'nin Yeri

Zone C'yi diğer iki kademeden ayıran temel özellik konum sınırlaması olmamasıdır. Atina merkezinde, Mikonos'ta veya herhangi bir kırsal bölgede olsun, dönüşüm veya restorasyon kriterlerini karşılayan bir proje €250.000 eşiğinden faydalanabilir. Ayrıca çoğu kaynağa göre bu rotada 120 m² gibi bir minimum büyüklük şartı da aranmıyor — bu da Zone A ve Zone B'den önemli bir farktır.

İki Dönüşüm Rotası Nasıl İşler?

1. Ticariden Konuta Dönüşüm

Bu rotada, başlangıçta ofis, mağaza, depo veya otel gibi ticari amaçla inşa edilmiş bir bina satın alınır ve resmi süreçlerle konut kullanımına dönüştürülür:

• Ticari statüdeki uygun bir bina belirlenir ve mülkiyet durumu avukat aracılığıyla incelenir (title due diligence).
• İlgili belediyeden kullanım değişikliği izni (άδεια αλλαγής χρήσης) alınır.
• Gerekiyorsa inşaat/tadilat ruhsatı (άδεια οικοδομής) çıkarılır ve fiziksel dönüşüm tamamlanır.
• Dönüşümün tamamlandığını gösteren nihai denetim sertifikası temin edilir.
• Tüm belgeler tamamlandıktan sonra Golden Visa başvurusu yapılır.

En kritik nokta, dönüşümün başvuru yapılmadan önce fiilen ve resmi olarak tamamlanmış olması gerektiğidir. Yalnızca iç mekân tadilatı yapıp binayı "konut gibi" göstermek yeterli değildir; resmi kullanım statüsünün değişmiş olması şarttır.

2. Tescilli Tarihi Yapı Restorasyonu

Bu rotada, anıt statüsünde veya koruma altında tescilli bir bina satın alınır ve ilgili mevzuata uygun şekilde restore edilir. Restorasyon süreci genellikle arkeoloji veya kültür bakanlığı onayına tabidir, çünkü yapının tarihi/mimari özelliklerinin korunması zorunludur. Bu rota, standart bir tadilattan çok daha teknik ve zaman alıcı bir süreçtir; uzman restorasyon ekipleri ve ilgili kurumlarla koordinasyon gerektirir.

Dikkat Edilmesi Gereken Riskler

• Piyasada "€250K Golden Visa" olarak pazarlanan ilanların önemli bir kısmı teknik kriterleri tam karşılamıyor veya süreç henüz tamamlanmamış oluyor.
• Bazı "uygun" ilan edilen projeler başvuru anına kadar satılmış olabiliyor — arz oldukça sınırlı.
• Sadece bina satın almak yetmez; dönüşüm veya restorasyonun başvurudan önce resmi olarak tamamlanmış olması şarttır.
• Mülkiyet geçmişi ve kullanım statüsü konusunda bağımsız bir avukat aracılığıyla title due diligence yapılması önerilir.
• Ödeme akışının ve dönüşüm/restorasyon belgelerinin eksiksiz belgelenmesi, başvuru aşamasında talep edilir.
• Zone C'deki mülkler de kısa süreli kiralama (Airbnb tarzı) amacıyla kullanılamaz.

Diğer Rotalarla Ortak Noktalar

Yatırım tutarı ve konum kriterleri farklı olsa da, Zone C üzerinden elde edilen oturum izni; Zone A (€800.000) ve Zone B (€400.000) üzerinden elde edilenle tamamen aynı hakları sağlar: 5 yıl geçerli, yenilenebilir oturum izni, eş/çocuk/ebeveyn dahil edilebilmesi, Yunanistan'da yaşama zorunluluğu bulunmaması, Schengen bölgesinde serbest dolaşım ve 7 yıl sonunda vatandaşlığa geçiş için uygunluk potansiyeli.

Sıkça Sorulan Sorular

1. €250.000 dönüşüm projesi tam olarak nasıl işler?
Süreç, ticari amaçlı bir binanın (ofis, mağaza, otel gibi) satın alınıp resmi izinlerle konut kullanımına dönüştürülmesi veya tescilli tarihi bir yapının mevzuata uygun restore edilmesi esasına dayanır. Her iki rotada da yatırımcı önce uygun mülkü belirler, mülkiyet durumunu avukat aracılığıyla inceletir, gerekli resmi izinleri alır ve fiziksel işlemi tamamlar. Yalnızca bu adımların tümü tamamlandıktan ve resmi belgelerle kanıtlandıktan sonra başvuru yapılabilir. Süreç, standart bir konut satın alımından belirgin şekilde daha karmaşıktır.

2. Dönüşüm işlemi başvuru sırasında mı, önce mi tamamlanmalı?
Dönüşüm veya restorasyon işleminin, Golden Visa başvurusu yapılmadan önce resmi olarak tamamlanmış olması gerekir. Bu, en sık karşılaşılan yanılgı noktalarından biridir; bazı yatırımcılar yalnızca bina satın alıp iç mekân tadilatı yaptıklarında yeterli olacağını düşünür, ancak resmi kullanım değişikliği izni olmadan başvuru kabul edilmez. Sürecin başında net bir zaman çizelgesi oluşturmak ve bunu deneyimli bir yerel avukatla yürütmek büyük önem taşır.

3. €250.000 rotasında konum veya büyüklük sınırı var mı?
Hayır, Zone C'nin en önemli avantajlarından biri konum sınırlaması olmamasıdır — Atina merkezinde, Mikonos'ta veya kırsal bir bölgede olsun kriterleri karşılayan bir proje bu eşikten faydalanabilir. Ayrıca çoğu güncel kaynağa göre bu rotada Zone A ve Zone B'de aranan 120 m² minimum büyüklük şartı da uygulanmaz. Bu esneklik cazip olsa da, uygulamada gerçekten kriterleri karşılayan nitelikli projelerin sayısı sınırlıdır.

4. Piyasadaki '€250K Golden Visa' ilanlarına güvenmeli miyim?
Temkinli yaklaşmak gerekir. Bu rota son yıllarda çok agresif pazarlanıyor, ancak ilan edilen projelerin önemli bir kısmı teknik kriterleri tam karşılamıyor ya da başvuru anına kadar zaten satılmış oluyor. Arz kısıtlı olduğu için gerçekten uygun bir proje bulmak, standart bir Zone A/B mülkü bulmaktan daha zordur. Bağımsız bir avukat aracılığıyla mülkiyet geçmişinin, kullanım statüsünün ve dönüşüm belgelerinin eksiksiz olduğunun teyit edilmesi, atlanmaması gereken bir adımdır.

5. Bu rota diğer yatırım kademelerinden farklı oturum hakları mı sağlıyor?
Hayır, oturum hakları açısından hiçbir fark yoktur. €250.000'lik rotayla elde edilen izin, €400.000 veya €800.000'lik yatırımla elde edilenle tamamen aynıdır: 5 yıl geçerli yenilenebilir izin, aile üyelerinin dahil edilebilmesi, yaşama zorunluluğu bulunmaması ve Schengen'de serbest dolaşım. Tek fark yatırım tutarı, proje türü ve projeyi uygun şekilde tamamlamanın gerektirdiği ek teknik süreçtir; bu nedenle bütçesi sınırlı ama süreç yönetimine zaman ayırabilecek yatırımcılar için mantıklı olabilir.

Not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Güncel mevzuat sık değişebildiğinden, başvuru öncesi lisanslı bir göçmenlik danışmanına veya hukuk büromuza danışılması önerilir.