2026年如何办理希腊黄金签证：购房移民10个步骤

关于如何办理希腊黄金签证（Golden Visa），简短的回答是：先购买符合条件的房产，再申请居留。在购房交易完成之前不能递交申请。整个流程共有10个步骤——选择路线、选择房产、授权委托书、税号、预订、付款、产权契据、递交申请、生物信息采集预约以及领取居留卡。本指南将按顺序逐一介绍每个步骤及其费用和所需时间。

费用和时间为2026年实践情况的概括；官方金额和等待时间可能发生变化。

流程一览：10个步骤及预计时间

第1步：选择路线和预算

投资金额取决于房产所在地（Law 5100/2024）：

• €800,000（A区）：阿提卡、塞萨洛尼基地区单位、米科诺斯、圣托里尼以及居民超过3,100人的岛屿。
• €400,000（B区）：其余大陆地区以及居民不超过3,100人的岛屿。
• €250,000（C区）：商改住（商业转住宅）或受保护历史建筑修复；适用于所有地区。

在所有类别中，投资都必须集中于单一房产；主要居住面积至少120 m²的要求仅适用于A区和B区——C区没有120 m²的规定。各区域能买到多大面积，请参阅我们的房价指南；如需比较不同路线，请参阅€40万还是€80万。

第2步：选择房产并进行法律审查

选择房产是最关键的一步，因为选错房产会导致申请被拒或日后出现问题。请核查门槛和区域、主要居住面积、产权和抵押、规划及建筑许可、能源证书、是否存在短租限制，以及C区项目的改建许可。这项审查必须由独立于卖方或中介的律师进行。完整的核查清单请参阅我们的尽职调查指南。

第3步：聘请律师并准备授权委托书

您的律师需要能够在购房和居留申请中合法代表您；实现这一点的工具就是授权委托书，两者都需要它。授权委托书有三种办理方式：

如有随行家属，同时准备他们的授权委托书或签署一份联合授权委托书，可以节省时间。远程申请的详细信息请参阅我们的授权委托书和AFM指南。

第4步：税号（AFM）和银行账户

授权委托书准备就绪后，律师将为您申请希腊税号（AFM）。没有税号，就无法办理产权过户、缴税或银行业务。银行账户是支付购房款以及日后缴纳ENFIA房产税等年度税费的实际途径。请参阅我们关于AFM和银行账户的指南。

第5步：私人预订协议和定金

选定房产后，律师会起草卖方与买方之间的私人预订协议。通常需支付约为约定价格10%的定金。该协议可使房产为您下架保留，但在签署前请让您的律师审查其条款——尤其是退出和延误条款。对于新建住宅和商改住项目，交付日期和延误违约金必须写入合同。

第6步：付款和购房费用

尾款和各项费用在最后一期付款前转入希腊。主要项目如下：

总费用通常约为房产价值的8–10%。如需完整测算，请使用我们的总费用指南。如果新税率成为法律，€40万的购房将多承担约€48,000（15%房产转让税）。

第7步：正式合同和产权登记

您的律师凭授权委托书在公证人面前签署正式买卖合同。公证完成后，合同副本会立即提交至土地登记处。在这一阶段您无需身在希腊；正是授权委托书使远程办理成为可能。

第8步：递交黄金签证申请

合同提交至土地登记处后2–5个工作日内，土地登记处会出具“待登记证明”，随即即可递交居留申请。主申请人只需提供护照和授权委托书。家庭成员需要护照、授权委托书以及证明亲属关系的文件（结婚证、出生证明等），并须办理海牙认证或领事认证。

• 需提供护照页面的清晰扫描件，显示申请前10–15天内的全部出行记录。
• 医疗保险保单随申请一并上传。
• 可覆盖的家庭成员：配偶、21岁以下的子女以及夫妻双方的父母。

详细信息请参阅我们的文件清单和家庭成员指南。

第9步：申请受理证明和生物信息采集预约

受理处理后2–7个工作日内，签发申请受理证明。该证明表明申请已被受理，可代替签证用于单次入境希腊，且对停留时长没有限制。对于没有有效申根签证的人来说，这是前来参加生物信息采集预约的实际途径。

生物信息采集（指纹和照片）是唯一不能远程完成的步骤：主申请人及随行家属须前往雅典录入指纹。这通常是在工作日上午进行、时长1–2小时的预约。请参阅我们的生物信息采集预约指南。

第10步：领取居留卡及后续事项

完成生物信息采集后，塑料居留卡的签发约需6–8个月。在此期间，申请受理证明允许您合法停留在希腊并出入希腊；前往其他申根国家的出行权利自领取居留卡起开始生效（申根出行权利）。居留许可有效期为5年，只要您继续持有房产即可续签。关于续签，请参阅我们的5年后续签指南。

申请前须知的5项风险与警示

• 短租禁令：房产不得以Airbnb方式出租；违者将被处以€50,000罚款并被撤销居留许可（详情）。
• 税率上调风险：已宣布对非欧盟买家征收15%的房产转让税，目前讨论的生效日期为2027年7月1日，但尚未成为法律。
• 新的审查要求：通函1/2026（2026年4月22日）加强了反欺诈申报义务；请做好证明资金来源的准备。
• 面积或区域不符：房产低于门槛，或在有要求的情况下面积不足120 m²，将导致申请失败。
• 施工延误：对于新建住宅和商改住项目，请将交付日期写入合同。

最常见的错误请参阅我们的常见错误指南；具体选择请参阅我们的项目分析。

资料来源：Laws 5100/2024和5275/2026、通函1/2026、律师事务所提供的流程信息。

常见问题

1. 如何办理希腊黄金签证——是先申请还是先购房？
先购房，再申请。只有在买卖合同签署并提交至土地登记处、且土地登记处出具“待登记证明”之后，才能递交申请。流程依次为：选择路线和房产、授权委托书、税号、签订预订协议并支付约10%的定金、付款、经公证的正式合同、递交申请、生物信息采集预约以及领取居留卡。申请受理证明在2–7个工作日内签发，居留卡约需6–8个月。也就是说，您大约在8–10个月内即可拿到居留卡。

2. 办理黄金签证必须前往希腊吗？
不必，但有一个例外。购房、税号、银行和申请等步骤均可通过授权委托书远程办理。唯有生物信息采集预约不能远程完成：主申请人及随行家属须前往雅典录入指纹。这通常是在工作日上午进行、时长1–2小时的预约。如果您没有有效的申根签证，申请受理证明可代替签证供单次入境使用。因此，整个流程在希腊停留几天可能就已足够，不过您或许希望另安排一次行程实地看房。

3. 黄金签证总共需要多少费用？
在投资额之外，预计还需约8–10%的费用。房产转让税为3.09%，土地登记费0.8%，公证费1.24%，律师费约2.24%。政府费用是固定的：主申请人€2,000，每位成年随行家属€150，居留卡每人€16，另加每人约€200的医疗保险。以€400,000的购房为例，总费用约为€32,000–40,000。如果已宣布的针对非欧盟买家的15%房产转让税成为法律，€400,000的购房将多花约€48,000；购房前请核实最新状态。

4. 家庭成员能否纳入同一份申请？
可以。配偶、21岁以下的子女以及夫妻双方的父母，均可纳入主申请人的申请文件，无需追加投资。每位家庭成员都需要护照、授权委托书以及证明亲属关系的文件，并须办理海牙认证（Apostille）或领事认证。每位成年随行家属需另付€150，外加每人€16的居留卡费用和医疗保险。所有家庭成员都必须参加生物信息采集预约。一并准备授权委托书并共同递交申请，可以明显缩短流程。

5. 延误通常发生在哪些环节？
延误主要出现在三个环节：准备海牙认证和文件（1–2周）、房产法律审查中发现的缺漏，以及等待生物信息采集预约和居留卡的官方周期（6–8个月）。对于新建住宅和商改住项目，施工进度是另一项实际风险：支撑申请的是购房行为本身，但交付延误仍可能影响您的计划。为减少延误，请从一开始就备齐文件，全家人的授权委托书一并办理，并由独立于卖方的律师审查房产。

注：本文仅供一般参考，不构成法律或财务建议。由于现行法规可能频繁变化，建议您在申请前咨询持牌移民顾问或我们的律师事务所。