كيف تحصل على الفيزا الذهبية اليونانية في 2026: 10 خطوات

الجواب المختصر عن كيفية الحصول على الفيزا الذهبية اليونانية: تشتري أولًا عقارًا مؤهلًا، ثم تتقدّم بطلب الإقامة. لا يمكن تقديم الطلب قبل إتمام البيع. تتكوّن الإجراءات من 10 خطوات: اختيار المسار، واختيار العقار، والتوكيل، والرقم الضريبي، والحجز، والدفع، وسند الملكية، والطلب، وموعد البصمات، وتسلّم البطاقة. يشرح هذا الدليل كل خطوة بالترتيب مع تكلفتها ومدتها.

الرسوم والمدد ملخّصة وفق الممارسة في 2026؛ وقد تتغير المبالغ الرسمية وأوقات الانتظار.

الإجراءات في لمحة: 10 خطوات ومدد تقديرية

الخطوة 1: اختر مسارك وميزانيتك

يتحدد مبلغ الاستثمار بحسب موقع العقار (القانون 5100/2024):

• €800,000 (المنطقة A): أتيكا، والوحدة الإقليمية لسالونيك، وميكونوس، وسانتوريني، والجزر التي يزيد عدد سكانها على 3,100 نسمة.
• €400,000 (المنطقة B): بقية البر الرئيسي والجزر التي يبلغ عدد سكانها 3,100 نسمة أو أقل.
• €250,000 (المنطقة C): تحويل مبنى تجاري إلى سكني أو ترميم مبنى مُدرج؛ ساري في كل المناطق.

في جميع الفئات يجب أن يكون الاستثمار في عقار واحد؛ أما شرط ألا تقل المساحة السكنية الرئيسية عن 120 م² فيسري على المنطقتين A وB فقط، ولا يوجد شرط 120 م² في المنطقة C. لمعرفة عدد الأمتار المربعة التي يمكنك شراؤها في كل منطقة، راجع دليل أسعار المساكن؛ وللمقارنة بين المسارات، راجع €400K أم €800K.

الخطوة 2: اختر العقار وافحصه قانونيًا

اختيار العقار هو أهم خطوة، لأن العقار غير المناسب يؤدي إلى الرفض أو إلى مشكلات لاحقًا. تحقّق من الحد والمنطقة، والمساحة السكنية الرئيسية، والملكية والرهون، والوضع التنظيمي وترخيص البناء، وشهادة الطاقة، وأي قيود على الإيجار قصير الأجل، وفي المنطقة C من تراخيص التحويل. يجب أن يتولى هذا الفحص محامٍ مستقل عن البائع أو الوسيط. للقائمة الكاملة، راجع دليل العناية الواجبة.

الخطوة 3: وكّل محاميًا وجهّز التوكيل

يجب أن يتمكن محاميك من تمثيلك قانونيًا في الشراء وفي طلب الإقامة؛ وأداة ذلك هي التوكيل، وهو مطلوب للأمرين معًا. هناك ثلاث طرق لإصداره:

إذا شمل الطلب معالين، فإن إعداد توكيلاتهم في الوقت نفسه أو توقيع توكيل مشترك يوفّر الوقت. تفاصيل التقديم عن بُعد في دليل التوكيل والرقم الضريبي AFM.

الخطوة 4: الرقم الضريبي (AFM) والحساب البنكي

عندما يصبح التوكيل جاهزًا، يستخرج المحامي رقمك الضريبي اليوناني (AFM). من دونه لا يمكن نقل الملكية ولا دفع الضرائب ولا إجراء المعاملات البنكية. والحساب البنكي هو الطريقة العملية لسداد ثمن الشراء ثم دفع الضرائب السنوية مثل ENFIA. راجع أدلتنا حول الرقم الضريبي AFM والحساب البنكي.

الخطوة 5: عقد الحجز الخاص والعربون

بعد اختيار العقار، يُعدّ المحامون عقد حجز خاصًا بين البائع والمشتري. ويُدفع عادةً عربون بنحو 10% من السعر المتفق عليه. يحجز العقد العقار لك ويخرجه من السوق، لكن اطلب من محاميك مراجعة شروطه قبل التوقيع، ولا سيما بنود الانسحاب والتأخير. وفي المباني الجديدة ومشاريع التحويل يجب أن يُنص في العقد على تاريخ التسليم وغرامة التأخير.

الخطوة 6: الدفع وتكاليف الشراء

يُحوَّل الرصيد والتكاليف إلى اليونان قبل الدفعة الأخيرة مباشرة. أهم البنود:

تبلغ التكاليف الإجمالية عادةً نحو 8–10% من قيمة العقار. للحساب الكامل، استخدم دليل التكلفة الإجمالية. وإذا أصبحت النسبة الجديدة قانونًا، فستتحمل عملية شراء بقيمة €400K نحو €48,000 إضافية (ضريبة النقل 15%).

الخطوة 7: العقد النهائي وتسجيل الملكية

يوقّع محاميك عقد البيع النهائي أمام الموثّق بموجب التوكيل. وبعد التوثيق مباشرة تُرسَل نسخة إلى السجل العقاري. لا تحتاج إلى التواجد في اليونان في هذه المرحلة؛ فالتوكيل هو ما يجعل الإجراءات عن بُعد ممكنة.

الخطوة 8: تقديم طلب الفيزا الذهبية

خلال 2–5 أيام عمل من إرسال العقد إلى السجل العقاري، تصدر شهادة انتظار التسجيل ويمكن تقديم طلب الإقامة. يقدّم مقدم الطلب الرئيسي جواز السفر والتوكيل فقط. ويحتاج أفراد العائلة إلى جوازات سفر وتوكيلات ووثائق تثبت صلة القرابة (عقد الزواج، شهادات الميلاد وغيرها)، مصدّقة بالأبوستيل أو من القنصلية.

• يُطلب مسح واضح لصفحات جواز السفر التي تُظهر جميع الرحلات خلال 10–15 يومًا قبل تقديم الطلب.
• تُرفع وثيقة التأمين الصحي مع الطلب.
• أفراد العائلة المشمولون: الزوج أو الزوجة، والأبناء دون 21 عامًا، ووالدا الزوجين كليهما.

للتفاصيل، راجع قائمة الوثائق المطلوبة ودليل أفراد العائلة.

الخطوة 9: شهادة تقديم الطلب وموعد البصمات

خلال 2–7 أيام عمل من بدء المعالجة تصدر شهادة تقديم الطلب. وهي تثبت استلام الطلب، ويمكن استخدامها بدل التأشيرة لدخول واحد إلى اليونان، دون حد لمدة الإقامة. ولمن لا يملك تأشيرة شنغن سارية، فهي الطريقة العملية للحضور إلى موعد البصمات.

البصمات هي الخطوة الوحيدة التي لا يمكن إنجازها عن بُعد: يجب أن يحضر مقدم الطلب الرئيسي والمعالون إلى أثينا لأخذ البصمات. وعادةً ما يكون ذلك موعدًا لمدة 1–2 ساعة صباح يوم عمل. راجع دليل موعد البصمات.

الخطوة 10: تسلّم بطاقة الإقامة وما بعده

بعد أخذ البصمات، يستغرق إصدار بطاقات الإقامة البلاستيكية نحو 6–8 أشهر. وخلال هذه المدة تتيح لك شهادة تقديم الطلب الإقامة في اليونان بصورة قانونية والدخول إليها والخروج منها؛ أما حق السفر إلى دول شنغن الأخرى فيبدأ مع بطاقة الإقامة (حقوق السفر في منطقة شنغن). الإقامة صالحة 5 سنوات وقابلة للتجديد ما دمت تحتفظ بالعقار. للتجديد، راجع دليل ما بعد 5 سنوات.

5 مخاطر وتحذيرات قبل التقديم

• حظر الإيجار قصير الأجل: لا يجوز تأجير العقار على طريقة Airbnb؛ والعقوبة غرامة €50,000 وإلغاء تصريح الإقامة (التفاصيل).
• خطر زيادة الضريبة: أُعلنت ضريبة نقل بنسبة 15% على المشترين من خارج الاتحاد الأوروبي، ويُتداول تاريخ 1 يوليو 2027، لكنها لم تصبح قانونًا بعد.
• رقابة جديدة: زاد التعميم 1/2026 (22 أبريل 2026) من واجبات الإبلاغ لمكافحة الاحتيال؛ كن مستعدًا لتوثيق مصدر أموالك.
• مساحة أو منطقة غير مناسبة: العقار الذي يقل عن الحد أو عن 120 م² حيث يُشترط ذلك سيُسقط الطلب.
• تأخر البناء: في المباني الجديدة ومشاريع التحويل، اربط تاريخ التسليم بالعقد.

لأكثر الأخطاء شيوعًا، راجع دليل الأخطاء؛ وللخيارات العملية، راجع تحليلاتنا للمشاريع.

المصادر: القانونان 5100/2024 و5275/2026، والتعميم 1/2026، ومعلومات مكتب المحاماة عن الإجراءات.

الأسئلة الشائعة

1. كيف تحصل على الفيزا الذهبية اليونانية: هل تقدّم الطلب أولًا أم تشتري العقار أولًا؟
تشتري العقار أولًا ثم تقدّم الطلب. لا يمكن التقديم إلا بعد توقيع عقد البيع وإرساله إلى السجل العقاري وصدور شهادة انتظار التسجيل في السجل العقاري. تسير الإجراءات بهذا الترتيب: اختيار المسار والعقار، التوكيل، الرقم الضريبي، عقد الحجز مع عربون بنحو 10%، الدفع، العقد النهائي الموثّق، الطلب، موعد البصمات، ثم البطاقة. تصدر شهادة تقديم الطلب خلال 2–7 أيام عمل، ويستغرق إصدار البطاقة نحو 6–8 أشهر. أي أن بطاقة الإقامة ستكون بين يديك خلال 8–10 أشهر تقريبًا.

2. هل يجب أن أسافر إلى اليونان للحصول على الفيزا الذهبية؟
لا، باستثناء خطوة واحدة. يمكن إنجاز الشراء والرقم الضريبي والحساب البنكي وتقديم الطلب عن بُعد بموجب توكيل. أما البصمات فلا يمكن إجراؤها عن بُعد: يجب أن يحضر مقدم الطلب الرئيسي والمعالون إلى أثينا لأخذ البصمات. وعادةً ما يكون ذلك موعدًا لمدة 1–2 ساعة صباح يوم عمل. إذا لم تكن لديك تأشيرة شنغن سارية، فإن شهادة تقديم الطلب تحل محل التأشيرة لدخول واحد. لذلك قد تكفي بضعة أيام في اليونان للإجراءات كلها، وإن كنت قد ترغب في رحلة منفصلة لمعاينة العقارات.

3. كم تبلغ التكلفة الإجمالية للفيزا الذهبية؟
توقّع تكاليف بنحو 8–10% فوق مبلغ الاستثمار. ضريبة نقل الملكية 3.09%، والسجل العقاري 0.8%، والموثّق 1.24%، وأتعاب المحامي نحو 2.24%. الرسوم الحكومية ثابتة: €2,000 لمقدم الطلب الرئيسي، و€150 لكل معال بالغ، و€16 للشخص لإصدار البطاقة، إضافة إلى تأمين صحي بنحو €200 للشخص. في عملية شراء بقيمة €400,000 تبلغ التكاليف الإجمالية قرابة €32,000–40,000. وإذا أصبحت ضريبة النقل المعلنة بنسبة 15% على المشترين من خارج الاتحاد الأوروبي قانونًا، فستزيد تكلفة شراء بقيمة €400,000 بنحو €48,000؛ تحقّق من الوضع الحالي قبل الشراء.

4. هل يمكن إدراج أفراد العائلة في الطلب نفسه؟
نعم. يمكن إدراج الزوج أو الزوجة، والأبناء دون 21 عامًا، ووالدي الزوجين كليهما في ملف مقدم الطلب الرئيسي دون استثمار إضافي. يحتاج كل فرد من العائلة إلى جواز سفر وتوكيل ووثائق تثبت صلة القرابة، مصدّقة بالأبوستيل أو من القنصلية. تُضاف €150 لكل معال بالغ، ورسم البطاقة €16 للشخص، والتأمين الصحي. ويجب أن يحضر جميع أفراد العائلة موعد البصمات. إعداد التوكيلات معًا وتقديم الطلب بشكل مشترك يختصر المدة بشكل ملحوظ.

5. أين تحدث التأخيرات عادةً؟
تحدث التأخيرات غالبًا في ثلاثة مواضع: إعداد الأبوستيل والوثائق (1–2 أسبوع)، والنواقص التي تظهر أثناء الفحص القانوني للعقار، والانتظار الرسمي لموعد البصمات والبطاقة (6–8 أشهر). وفي المباني الجديدة ومشاريع التحويل يُعدّ الجدول الزمني للبناء خطرًا حقيقيًا آخر: فالشراء هو ما يستند إليه الطلب، لكن تأخر التسليم قد يؤثر في خططك. لتقليل التأخير، جهّز الوثائق كاملة من البداية، وأنجز توكيلات العائلة كلها معًا، واطلب فحص العقار من محامٍ مستقل عن البائع.

ملاحظة: هذا المقال للمعلومات العامة فقط ولا يُعد استشارة قانونية أو مالية. ونظرًا لأن اللوائح الحالية قد تتغير كثيرًا، نوصي باستشارة مستشار هجرة مرخَّص أو مكتب المحاماة لدينا قبل تقديم الطلب.