Yunanistan Golden Visa Gerekli Belgeler Listesi (2026 Güncel Kontrol Listesi)

11 Kasım 2025'te Resmi Gazete'de yayımlanan 214926/2025 sayılı Bakanlık Kararı ile, gayrimenkul yatırımı yoluyla başvuran Golden Visa adayları için gerekli belge listesi güncellendi. Bu yazıda, 2026 itibarıyla geçerli tüm belge kategorilerini — ana başvuran, mülk, mali kaynak, aile üyeleri ve vekaletname dahil — kapsamlı bir kontrol listesi halinde sunuyor ve en sık karşılaşılan ret/gecikme nedenlerini açıklıyoruz.

Ana Başvuran — Kişisel Belgeler

• ☐ Geçerli pasaport (başvuru süresince geçerliliğini korumalı)
• ☐ Temiz sabıka kaydı belgesi (menşe veya ikamet ülkesinden)
• ☐ Sağlık sigortası kanıtı (Yunanistan'ı kapsayan özel/uluslararası poliçe)
• ☐ Yunan vergi numarası (AFM) — vekaletname ile uzaktan alınabilir
• ☐ Doldurulmuş ve imzalanmış başvuru formu (Yunanca)
• ☐ Vesikalık fotoğraflar (biyometrik standartlara uygun)

Yatırım / Mülk Belgeleri

Gayrimenkul rotasını seçen yatırımcılar için, mülke ilişkin belgelerin eksiksizliği başvurunun en kritik parçasıdır:

• ☐ Tapu senedi (symvolaio)
• ☐ 20 yıllık tam tapu geçmişi (title search) — kesintisiz mülkiyet zinciri teyidi
• ☐ İpotek/haciz/pre-notasyon yok belgesi (encumbrance certificate)
• ☐ İmar durumu ve yapı ruhsatı teyidi
• ☐ Yapısal durum raporu (bazı mülklerde ek olarak istenebilir)
• ☐ Noter satış sözleşmesi
• ☐ %3,09 tapu harcı (transfer vergisi) ödeme kanıtı
• ☐ Kadastro/tapu sicil tescil belgesi

20 yıllık tam tapu geçmişi ve ipotek/haciz yok belgesi, deneyimli avukatların "pazarlık edilemez" olarak nitelendirdiği iki belgedir; başvuru sunulduktan sonra ortaya çıkan herhangi bir tapu kusuru, Golden Visa sürecini geciktirebilir hatta reddedilmesine yol açabilir.

Mali Belgeler (Kaynak Belgesi)

Yatırım fonlarının yasal kökeninin belgelenmesi (source of funds), başvurunun en sıkı incelenen kısımlarından biridir:

• ☐ Banka dekontları (yatırım fonunun transfer izini)
• ☐ Maaş bordrosu veya emeklilik/gelir kanıtı
• ☐ Tasarruf hesap dökümü (son 6-12 ay)
• ☐ Kendi ülkenizdeki vergi kimlik numarası (CRS raporlaması için)
• ☐ Şirket geliriyse: şirket belgeleri ve mali tablolar

Nakit ödeme hiçbir durumda kabul edilmiyor; tüm transferlerin banka kaydıyla belgelenmiş olması zorunlu. Kaynak belgesi zincirinde herhangi bir kopukluk (örneğin açıklanamayan büyük bir hesap hareketi), başvurunun en sık gecikme nedenlerinden biri olarak öne çıkıyor.

Aile Üyeleri İçin Ek Belgeler

Başvuruya eş, çocuk veya ebeveyn dahil ediliyorsa, aşağıdaki ek belgeler gerekiyor:

• ☐ Evlilik cüzdanı (eş için)
• ☐ Doğum belgeleri (çocuklar için)
• ☐ Nüfus kayıt örneği / ebeveyn-çocuk ilişki belgesi (ebeveynler için)
• ☐ 21-24 yaş öğrenci çocuklar için: öğrencilik belgesi + mali bağımlılık kanıtı
• ☐ Her aile üyesi için ayrı pasaport ve sabıka kaydı
• ☐ TÜM belgeler: apostil onaylı + Yunancaya resmi çeviri

Vekaletname (Uzaktan İşlem İçin)

Süreci uzaktan yürütmek isteyen yatırımcılar için:

• ☐ Noter onaylı vekaletname (Yunan konsolosluğu veya noter huzurunda imzalı)
• ☐ Vekaletname kapsamının net ve sınırları belirlenmiş olması

En Sık Karşılaşılan İki Ret/Gecikme Nedeni

Deneyimli hukuk kaynaklarına göre, reddedilen veya geciken başvuruların büyük çoğunluğu iki temel sorundan kaynaklanıyor:

• Eksik veya tutarsız kaynak belgesi (source of funds) zinciri — fonun nereden geldiğinin net ve kesintisiz şekilde belgelenmemesi.
• Doğru şekilde apostillenmemiş veya çevrilmemiş belgeler — bu, çoğu başvuranın en çok küçümsediği adım.

Gerçek bir vaka örneği: 2025 yılında Almanya'dan bir yatırımcının başvurusu, tapu senedinde yanlış satış fiyatının yazılı olması nedeniyle dört ay gecikmiştir. Bu tür hatalar, dosya sunulmadan önce dikkatli bir son kontrolle büyük ölçüde önlenebilir.

Belge Hazırlığında Genel Öneriler

• Tüm yabancı belgelerin apostil onayı taşıdığından ve gerekiyorsa resmi olarak Yunancaya çevrildiğinden emin olun.
• Kaynak belgesi dosyasını, fonun ilk kaynağından mülk alımına kadar kesintisiz bir zincir halinde hazırlayın.
• Tapu ve mülkle ilgili tüm belgeleri, satış sözleşmesi imzalanmadan önce bağımsız bir avukata incelettirin.
• Aile üyesi belgelerini, başvuru sunulmadan önce eksiksiz şekilde toplayın; eksik bir aile üyesi belgesi tüm dosyanın gecikmesine yol açabilir.
• Güncel belge listesinin, 214926/2025 sayılı Bakanlık Kararı sonrası değişip değişmediğini bir avukatla teyit edin; mevzuat sık güncellenebiliyor.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Golden Visa başvurusu için en temel belgeler nelerdir?
En temel belgeler arasında geçerli pasaport, temiz sabıka kaydı, sağlık sigortası kanıtı, Yunan vergi numarası (AFM) ve yatırım türüne uygun belgeler (gayrimenkul için tapu senedi ve satış sözleşmesi) yer alır. Bunlara ek olarak, yatırım fonlarının yasal kökenini kanıtlayan kaynak belgesi (source of funds) dosyası da zorunludur. Aile üyeleri dahil ediliyorsa, evlilik cüzdanı, doğum belgeleri ve nüfus kayıtları gibi ek belgeler de gerekir. Tüm yabancı belgelerin apostil onaylı ve Yunancaya çevrilmiş olması, başvurunun kabul edilmesi için ön koşuldur.

2. 214926/2025 sayılı Bakanlık Kararı neyi değiştirdi?
11 Kasım 2025'te yayımlanan bu karar, gayrimenkul yatırımı yoluyla başvuran Golden Visa adayları için gerekli destekleyici belge listesini güncelledi. Bu güncelleme, yaklaşık bir buçuk yıllık bir beklemenin ardından yayımlandı ve mülk belgelerine ilişkin gereksinimleri daha net hale getirdi. Bu nedenle, önceki yıllarda hazırlanmış belge listelerine güvenmek yerine, başvuru öncesinde güncel listenin bir avukat aracılığıyla teyit edilmesi önemlidir; mevzuat bu şekilde periyodik olarak güncellenebiliyor.

3. Kaynak belgesi (source of funds) tam olarak neyi kapsamalı?
Kaynak belgesi, yatırım fonunun nereden geldiğini kesintisiz bir zincir halinde kanıtlayan belgeler bütünüdür: banka dekontları, maaş bordrosu veya emeklilik/gelir kanıtı, tasarruf hesap dökümleri ve gerekiyorsa şirket mali tabloları. Nakit ödeme hiçbir durumda kabul edilmez; tüm transferlerin banka kaydıyla belgelenmesi zorunludur. Bu zincirde herhangi bir kopukluk veya açıklanamayan büyük bir hesap hareketi, başvurunun en sık gecikme nedenlerinden biri olarak öne çıkıyor; bu nedenle bu dosyanın başvuru öncesinde bir mali danışman veya avukat tarafından gözden geçirilmesi önerilir.

4. Tapu ile ilgili hangi belgeler en kritik?
20 yıllık tam tapu geçmişi (title search) ve ipotek/haciz/pre-notasyon yok belgesi (encumbrance certificate), deneyimli avukatların "pazarlık edilemez" olarak nitelendirdiği iki temel belgedir. Bu belgeler, mülkün kesintisiz ve sorunsuz bir mülkiyet zincirine sahip olduğunu, üzerinde herhangi bir ipotek veya hukuki yük bulunmadığını kanıtlar. Başvuru sunulduktan sonra ortaya çıkan herhangi bir tapu kusuru, Golden Visa sürecini önemli ölçüde geciktirebilir hatta reddedilmesine yol açabilir; bu nedenle bu belgelerin satış sözleşmesi imzalanmadan önce eksiksiz incelenmesi şarttır.

5. Belge hazırlığında en sık yapılan hata nedir?
En sık yapılan iki hata, eksik veya tutarsız kaynak belgesi zinciri ile doğru şekilde apostillenmemiş veya çevrilmemiş belgelerdir. Bunun yanı sıra, tapu senedinde yanlış bilgi (örneğin yanlış satış fiyatı) yazılması gibi görünüşte küçük hatalar da ciddi gecikmelere yol açabiliyor; 2025'te Almanya'dan bir yatırımcının başvurusu tam olarak bu nedenle dört ay gecikmiştir. Bu tür hataların büyük çoğunluğu, dosya sunulmadan önce deneyimli bir avukat tarafından yapılacak dikkatli bir son kontrolle önlenebilir.

Not: Bu kontrol listesi genel mevzuat bilgisine dayanmaktadır ve güncel Bakanlık kararlarına göre değişebilir. Belge listenizin güncelliğini teyit etmek, kaynak belgesi dosyanızı hazırlamak ve başvurunuzu eksiksiz sunmak için bize danışın — Golden Visa sürecinin başından sonuna kadar yanınızdayız.