Yunanistan Golden Visa'da Kira Geliri Vergisi Nasıl Hesaplanır?

Yunanistan'da Golden Visa mülkünüzü uzun dönem kiraya verdiğinizde elde ettiğiniz kira geliri, kademeli bir vergi dilimine tabi oluyor. 2026'da yürürlüğe giren bir reform, eski sistemdeki keskin bir sıçramayı düzelterek küçük ve orta ölçekli mülk sahiplerinin vergi yükünü azalttı. Bu yazıda, güncel vergi dilimlerini, adım adım hesaplama yöntemini ve mukimlik durumunun kira geliri vergisini nasıl etkilediğini (ya da etkilemediğini) somut örneklerle açıklıyoruz.

2026 Yeni Kira Geliri Vergi Dilimleri

2026'dan itibaren geçerli olan reform, eskiden %15'ten doğrudan %35'e sıçrayan dilim yapısını yumuşatarak yeni bir %25 ara dilim ekledi. Bu değişiklik, yaklaşık 161.587 ev sahibine yıllık €1.300'e kadar vergi indirimi sağlıyor:

Hesaplama Adımları

Kira geliri vergisi hesaplanırken iki temel adım izleniyor:

• Adım 1: Brüt kira gelirinden otomatik olarak %5'lik bir indirim uygulanır. Bu, gerçek giderlerinizi (bakım, onarım gibi) tek tek belgelemenize gerek kalmadan uygulanan sabit bir orandır.
• Adım 2: Kalan tutar, yukarıdaki kademeli dilimlere göre vergilendirilir; her dilim yalnızca kendi aralığına düşen tutar üzerinden vergilendirilir, tüm gelire en yüksek oran uygulanmaz.

Örnek Hesaplamalar

Aşağıdaki tablo, iki farklı brüt kira geliri senaryosu için adım adım hesaplamayı gösteriyor:

Bu örnekler, €30.000'lik brüt kira gelirinde efektif vergi oranının yaklaşık %21,25 olduğunu, €50.000'lik gelirde ise bu oranın yaklaşık %28,55'e çıktığını gösteriyor; bu da sistemin kademeli yapısının beklenen etkisini net şekilde ortaya koyuyor.

Yerleşik/Yerleşik Olmayan Farkı Yok

Kira geliri vergisi açısından önemli bir nokta: Yunanistan'da kira geliri elde eden herkes — ister Yunan vergi mukimi olsun ister olmasın — aynı kademeli dilimlere tabi. Golden Visa sahibi olup 183 günün altında kalan ve Yunan vergi mükellefi sayılmayan bir yatırımcı dahi, Yunanistan'daki kira gelirinden aynı %15-25-35-45 dilimine göre vergi öder. Bu, mukimlik durumunuzun yalnızca dünya çapı gelirinizin vergilendirilip vergilendirilmeyeceğini etkilediğini, Yunanistan kaynaklı kira gelirinin her durumda Yunanistan'da vergilendirildiğini gösteriyor.

Renovasyon ve Enerji Verimliliği Teşviki

Uygun tadilat ve enerji verimliliği harcamaları için önemli bir vergi teşviki bulunuyor: bu harcamaların %40'ı, 5 yıllık bir süreye yayılarak gelir vergisinden düşülebiliyor; toplam indirim tutarı en fazla €16.000 ile sınırlı. Bu teşvik, özellikle eski bir mülkü modernize eden veya enerji verimliliğini artıran Golden Visa yatırımcıları için, hem mülk değerini artıran hem de vergi yükünü azaltan çift yönlü bir avantaj sunuyor.

2-3+ Mülk Ayrımı (Yalnızca Kısa Dönem Kiralama)

Bu ayrım yalnızca kısa dönem (Airbnb tarzı) kiralamaya ilişkindir: kısa dönemde en fazla 2 mülkü ek hizmet sunmadan kiraya veren mülk sahipleri, standart kira geliri dilimlerine tabi tutuluyor. Ancak 3 veya daha fazla mülkü kısa dönem kiraya veren veya otel benzeri hizmetler (günlük temizlik, resepsiyon gibi) sunan kişiler, ticari faaliyet yürütüyor sayılıyor ve bu gelir %13'lük KDV'ye tabi tutuluyor. Uzun dönem konut kirası ise KDV'ye tabi değildir. Golden Visa mülklerinde kısa dönem kiralama zaten yasak olduğundan, bu ayrım mülkünü uzun dönem kiraya veren Golden Visa yatırımcıları için uygulanmıyor; uzun dönem kira geliriniz KDV olmadan, yukarıdaki standart dilimlere göre vergilendiriliyor.

Özel Vergi Rejimleriyle Etkileşim: Kritik Bir Nüans

Non-Dom rejimi (€100.000 sabit vergi) veya %7'lik emekli sabit vergi rejimi gibi özel rejimlerden faydalanan Golden Visa yatırımcılarının bilmesi gereken önemli bir nokta var: bu özel rejimler yalnızca yabancı kaynaklı gelire uygulanıyor. Yunanistan'daki mülkünüzden elde ettiğiniz kira geliri, hangi özel rejimde olursanız olun, her zaman standart %15-25-35-45 kademeli dilimine tabi kalıyor. Örneğin %7'lik emekli rejiminde olan bir yatırımcının yabancı emeklilik geliri %7'den vergilendirilirken, Yunanistan'daki kira geliri ayrı ve standart dilime göre vergilendiriliyor.

Beyan Süreci

• Kira geliri, Form E1 (genel gelir beyanı) veya Form E2 (kira gelirine özel form) ile beyan edilir.
• Beyan, myAADE portalı üzerinden elektronik olarak yapılır.
• Yıllık beyan penceresi genellikle 16 Mart ile 15 Temmuz arasında açık kalır.
• Beyan sürecinde AFM/TaxisNet erişimi, E9/ENFIA bilgileri, kira sözleşmesi kayıtları ve gelir/gider kanıtlarının hazır bulundurulması gerekiyor.

Kira Geliri Vergisi ile ENFIA Arasındaki Fark

Kira geliri vergisi, mülkünüzden elde ettiğiniz gelire uygulanan bir vergiyken, ENFIA (yıllık emlak vergisi) mülkü sahiplenmenin kendisine uygulanan, gelirden bağımsız ayrı bir vergidir. Her iki vergi de mukimlik durumundan bağımsız olarak tüm mülk sahiplerine uygulanıyor. 2026 itibarıyla nüfusu 1.500'ün altındaki köylerde ana konut sahipleri için ENFIA'da %50 indirim getirildi; bu indirimin 2027'de tam muafiyete dönüşmesi planlanıyor, ancak bu, birincil ikametgah statüsündeki küçük yerleşimler için geçerli, çoğu Golden Visa yatırım mülkü için doğrudan uygulanabilir değil.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Golden Visa mülkümden elde ettiğim kira geliri nasıl vergilendiriliyor?
Kira geliriniz, 2026 itibarıyla dört kademeli dilime göre vergilendiriliyor: ilk €12.000 için %15, €12.001-24.000 arası için %25 (2026'da eklenen yeni ara dilim), €24.001-35.000 arası için %35 ve €35.000 üzeri için %45. Hesaplama öncesinde brüt kira gelirinizden otomatik olarak %5'lik bir indirim uygulanıyor; bu, gerçek giderlerinizi tek tek belgelemenize gerek kalmadan uygulanan sabit bir orandır. Bu vergilendirme, mukimlik durumunuzdan bağımsız olarak geçerlidir; Yunan vergi mükellefi olsanız da olmasanız da, Yunanistan'daki kira geliriniz aynı dilimlere tabi tutulur.

2. 2026'daki vergi reformu ne değişti?
2026 reformu, eskiden %15'ten doğrudan %35'e sıçrayan dilim yapısını yumuşatarak yeni bir %25 ara dilim ekledi; bu dilim €12.001 ile €24.000 arasındaki gelire uygulanıyor, €24.001-35.000 arası ise %35'te kalıyor. Bu değişiklik, özellikle küçük ve orta ölçekli mülk sahiplerinin vergi yükünü azaltmayı hedefliyor; yaklaşık 161.587 ev sahibinin yıllık €1.300'e kadar vergi indirimi kazandığı tahmin ediliyor. Bu reform, hem yerleşik hem de yerleşik olmayan mülk sahipleri için eşit şekilde uygulanıyor.

3. Non-Dom rejimindeysem kira gelirim de €100.000'lik şemsiyeye dahil mi?
Hayır, bu önemli bir nüans. Non-Dom rejimi (€100.000 sabit vergi) ve benzer özel rejimler (örneğin %7'lik emekli sabit vergisi) yalnızca yabancı kaynaklı gelire uygulanıyor. Yunanistan'daki mülkünüzden elde ettiğiniz kira geliri, hangi özel rejimde olursanız olun, her zaman standart %15-25-35-45 kademeli dilimine tabi kalıyor ve bu iki vergi ayrı ayrı hesaplanıp ödeniyor. Bu nedenle Non-Dom veya emekli rejimine geçmeyi planlayan yatırımcıların, Yunanistan'daki kira gelirlerinin bu rejimlerin kapsamı dışında kalacağını baştan bilmesi önemli.

4. Kira gelirimi düşürmek için hangi kesintilerden faydalanabilirim?
Standart olarak brüt kira gelirinden otomatik %5'lik bir indirim uygulanıyor; bu, gerçek giderleri belgelemeden uygulanan sabit bir orandır. Buna ek olarak, uygun tadilat ve enerji verimliliği harcamalarının %40'ı, 5 yıllık bir süreye yayılarak gelir vergisinden düşülebiliyor; toplam indirim tutarı en fazla €16.000 ile sınırlı. Bu teşvik, özellikle eski bir mülkü modernize eden veya enerji verimliliğini artıran yatırımcılar için hem mülk değerini artıran hem de vergi yükünü azaltan bir fırsat sunuyor.

5. Birden fazla mülkü kiraya verirsem vergilendirme nasıl değişir?
Uzun dönem kiralamada değişmez: uzun dönem konut kirası KDV'ye tabi değildir ve standart kira geliri dilimlerine göre vergilendirilir. 2 / 3+ mülk ayrımı yalnızca kısa dönem kiralama için geçerli: kısa dönemde en fazla 2 mülkü ek hizmet sunmadan kiraya verenler standart dilimlere tabi kalırken, 3 veya daha fazla mülkü kısa dönem kiraya veren veya otel benzeri hizmetler sunan kişiler ticari faaliyet yürütüyor sayılıyor ve bu gelir %13'lük KDV'ye tabi tutuluyor. Golden Visa mülklerinde kısa dönem kiralama zaten yasak olduğundan, bu kural Golden Visa mülkünüzün uzun dönem kirası için uygulanmıyor.

Not: Bu yazıdaki vergi oranları ve hesaplama örnekleri genel mevzuata dayanmaktadır ve kişisel durumunuza, gelir düzeyinize ve güncel düzenlemelere göre değişebilir; vergi tavsiyesi niteliği taşımaz. Kira geliri vergi hesaplamanızı ve beyan sürecinizi doğru şekilde yönetmek için bize danışın.