Как рассчитывается налог на доход от аренды по Золотой визе Греции (Golden Visa)?

Когда вы сдаёте свой объект по Золотой визе Греции (Golden Visa) в долгосрочную аренду, полученный доход от аренды облагается по прогрессивной шкале. Реформа, вступившая в силу в 2026 году, устранила резкий скачок в старой системе и снизила налоговую нагрузку для мелких и средних собственников. В этой статье мы на конкретных примерах объясняем действующие налоговые ставки, пошаговый метод расчёта и то, как статус резидентства влияет (или не влияет) на налог на доход от аренды.

Новые ставки налога на доход от аренды в 2026 году

Реформа, действующая с 2026 года, сгладила структуру, в которой ставка раньше сразу прыгала с 15% до 35%, добавив новую промежуточную ставку 25%. Это изменение даёт около 161,587 собственникам снижение налога до €1,300 в год:

Этапы расчёта

При расчёте налога на доход от аренды выполняются два основных шага:

• Шаг 1: к валовому доходу от аренды применяется автоматический вычет 5%. Это фиксированная ставка, которая применяется без необходимости документально подтверждать каждый фактический расход (например, на обслуживание, ремонт).
• Шаг 2: оставшаяся сумма облагается по приведённым выше прогрессивным ставкам; каждая ставка применяется только к части суммы, попадающей в её диапазон, а не ко всему доходу по максимальной ставке.

Примеры расчёта

В таблице ниже показан пошаговый расчёт для двух разных сценариев валового дохода от аренды:

Эти примеры показывают, что эффективная ставка налога составляет около 19.75% при валовом доходе от аренды €30,000 и возрастает до 26.35% при доходе €50,000; это наглядно демонстрирует ожидаемый эффект прогрессивной структуры системы.

Нет разницы между резидентами и нерезидентами

Важный момент в отношении налога на доход от аренды: все, кто получает доход от аренды в Греции, — независимо от того, являются ли они налоговыми резидентами Греции, — облагаются по одним и тем же прогрессивным ставкам. Даже инвестор с Golden Visa, который проводит в стране менее 183 дней и не считается налоговым резидентом Греции, платит налог с греческого дохода от аренды по тем же ставкам 15-25-45%. Это показывает, что ваш статус резидентства влияет лишь на то, облагается ли налогом ваш доход по всему миру, тогда как доход от аренды из греческого источника в любом случае облагается налогом в Греции.

Стимул для ремонта и повышения энергоэффективности

Для подходящих расходов на ремонт и повышение энергоэффективности предусмотрен важный налоговый стимул: 40% этих расходов можно вычесть из подоходного налога с распределением на 5 лет; общая сумма вычета ограничена €16,000. Этот стимул даёт двойное преимущество — одновременно повышает стоимость объекта и снижает налоговую нагрузку — особенно инвесторам с Golden Visa, которые модернизируют старый объект или повышают его энергоэффективность.

Различие между 2 и 3+ объектами

Собственники, сдающие в аренду до 2 объектов без оказания дополнительных услуг, облагаются по стандартным ставкам налога на доход от аренды. Однако те, кто сдаёт 3 и более объекта или оказывает гостиничные услуги (например, ежедневная уборка, ресепшн), считаются осуществляющими коммерческую деятельность, и этот доход облагается НДС 13%. Поскольку краткосрочная аренда (в формате Airbnb) объектов по Golden Visa и так запрещена, для инвесторов с Golden Visa это различие остаётся во многом теоретическим; но для инвесторов, у которых несколько объектов по Golden Visa сдаются в долгосрочную аренду, знать об этом пороге всё же важно.

Взаимодействие со специальными налоговыми режимами: критический нюанс

Есть важный момент, который должны знать инвесторы с Golden Visa, пользующиеся специальными режимами, такими как режим Non-Dom (фиксированный налог €100,000) или режим фиксированного налога 7% для пенсионеров: эти специальные режимы применяются только к доходам из иностранных источников. Доход от аренды вашего объекта в Греции, в каком бы специальном режиме вы ни находились, всегда облагается по стандартным прогрессивным ставкам 15-25-45%. Например, у инвестора в режиме 7% для пенсионеров иностранная пенсия облагается по ставке 7%, а его доход от аренды в Греции облагается отдельно по стандартным ставкам.

Порядок декларирования

• Доход от аренды декларируется по форме E1 (общая декларация о доходах) или форме E2 (специальная форма для дохода от аренды).
• Декларация подаётся в электронном виде через портал myAADE.
• Ежегодное окно подачи деклараций обычно открыто с 16 марта по 15 июля.
• Для декларирования необходимо заранее подготовить доступ к AFM/TaxisNet, сведения E9/ENFIA, записи о договорах аренды и подтверждения доходов/расходов.

Разница между налогом на доход от аренды и ENFIA

Налог на доход от аренды — это налог на доход, полученный от вашего объекта, а ENFIA (ежегодный налог на недвижимость) — отдельный налог на само владение объектом, не зависящий от дохода. Оба налога применяются ко всем собственникам независимо от статуса резидентства. С 2026 года для владельцев основного жилья в деревнях с населением менее 1,500 человек введено снижение ENFIA на 50%; в 2027 году это снижение планируется превратить в полное освобождение, однако оно касается небольших населённых пунктов и жилья со статусом основного места проживания и напрямую не применимо к большинству инвестиционных объектов по Golden Visa.

Часто задаваемые вопросы

1. Как облагается налогом доход от аренды моего объекта по Golden Visa?
С 2026 года ваш доход от аренды облагается по трём прогрессивным ставкам: 15% на первые €12,000, 25% на сумму €12,001-35,000 (новая промежуточная ставка, введённая в 2026 году) и 45% на сумму свыше €35,000. Перед расчётом к валовому доходу от аренды применяется автоматический вычет 5%; это фиксированная ставка, которая применяется без необходимости документально подтверждать каждый фактический расход. Такое налогообложение применяется независимо от вашего статуса резидентства: являетесь вы налоговым резидентом Греции или нет, ваш доход от аренды в Греции облагается по тем же ставкам.

2. Что изменила налоговая реформа 2026 года?
Реформа 2026 года сгладила прежнюю структуру, в которой ставка сразу прыгала с 15% до 35%, добавив новую промежуточную ставку 25%; она применяется к доходу от €12,001 до €35,000. Это изменение призвано снизить налоговую нагрузку прежде всего для мелких и средних собственников; по оценкам, около 161,587 собственников получат снижение налога до €1,300 в год. Реформа в равной мере распространяется как на резидентов, так и на нерезидентов-собственников.

3. Если я в режиме Non-Dom, входит ли мой доход от аренды тоже в «зонтик» €100,000?
Нет, это важный нюанс. Режим Non-Dom (фиксированный налог €100,000) и аналогичные специальные режимы (например, фиксированный налог 7% для пенсионеров) применяются только к доходам из иностранных источников. Доход от аренды вашего объекта в Греции, в каком бы специальном режиме вы ни находились, всегда облагается по стандартным прогрессивным ставкам 15-25-45%, и эти два налога рассчитываются и уплачиваются отдельно. Поэтому инвесторам, планирующим перейти в режим Non-Dom или в режим для пенсионеров, следует с самого начала знать, что их доход от аренды в Греции останется вне сферы действия этих режимов.

4. Какие вычеты можно использовать, чтобы снизить налог на доход от аренды?
По стандарту к валовому доходу от аренды применяется автоматический вычет 5%; это фиксированная ставка, применяемая без документального подтверждения фактических расходов. Кроме того, 40% подходящих расходов на ремонт и повышение энергоэффективности можно вычесть из подоходного налога с распределением на 5 лет; общая сумма вычета ограничена €16,000. Этот стимул даёт возможность одновременно повысить стоимость объекта и снизить налоговую нагрузку — особенно инвесторам, модернизирующим старый объект или повышающим его энергоэффективность.

5. Как меняется налогообложение, если у меня больше одного объекта по Golden Visa?
Собственники, сдающие в аренду до 2 объектов без оказания дополнительных услуг, по-прежнему облагаются по стандартным ставкам налога на доход от аренды. Однако те, кто сдаёт 3 и более объекта или оказывает гостиничные услуги, считаются осуществляющими коммерческую деятельность, и этот доход облагается НДС 13%. Поскольку краткосрочная аренда объектов по Golden Visa и так запрещена, сценарий с гостиничными услугами остаётся во многом теоретическим; но инвесторам, сдающим несколько объектов в долгосрочную аренду, следует следить, не превышают ли они порог в 3 объекта.

Примечание: налоговые ставки и примеры расчётов в этой статье основаны на общих нормах и могут различаться в зависимости от вашей личной ситуации, уровня дохода и действующего законодательства; они не являются налоговой консультацией. Свяжитесь с нами, чтобы правильно рассчитать налог на доход от аренды и подать декларацию.