Golden Visa'da Mülk Değeri Düşerse Oturum İzni Ne Olur? (2026)

Golden Visa yatırımcılarının aklındaki az konuşulan ama gerçek bir endişe: mülkün piyasa değeri satın alma sonrası düşerse, oturum izni riske girer mi? Bu yazıda, standart uygulamayı, Law 5275/2026'nın getirdiği yeni bir risk uyarısını ve bu konudaki gri alanı dürüstçe ele alıyoruz.

Temel Prensip: Değerleme, Satın Alma Anında Sabitleniyor

Golden Visa'nın standart işleyişinde, mülkün uygunluğu, noter satış sözleşmesinde kayıtlı beyan edilen işlem değerine (declared transaction value) göre belirleniyor. Bu değer, satın alma anında sabitleniyor. Yenileme aşamasında Yunan makamları, genel olarak mülkün hâlâ aynı yatırımcının mülkiyetinde olduğunun kanıtını (E9 beyanı veya tapu sicil özeti) istiyor — mülkün bugünkü piyasa değerine göre yeniden değerlenmesini değil.

Bu, birçok uzmanın vurguladığı gibi, yenilemenin temel odağının "mülkiyetin devamı" olduğu, "güncel piyasa değeri" olmadığı anlamına geliyor. Bu nedenle, satın aldığınız mülkü hiç değiştirmeden, bölmeden ve tam sahiplikle elinizde tutuyorsanız, piyasa koşullarının mülkün değerini düşürmüş olması, standart uygulamada doğrudan bir yenileme reddi riski yaratmıyor.

Üç Farklı Senaryo

Law 5275/2026'nın Getirdiği Yeni Risk Uyarısı

Burada dürüst bir netleştirme gerekiyor: Law 5275/2026 üzerine yazılan bazı güncel hukuki yorumlar, "yatırımcıların mülklerinin kısmi satış veya sözleşme asgarilerinin altına düşen değer kaybı yoluyla minimum eşiğin altına düşmesine izin vermesi, yenileme riskini doğurur" şeklinde bir uyarı içeriyor. Bu ifade, kısmi satışın (açıkça riskli olduğunu zaten bildiğimiz) yanında, "sözleşme asgarilerinin altına düşen değer kaybı" (depreciation below contractual minimums) ifadesini de ayrıca anıyor.

Bu, saf piyasa değer kaybının (mülkü hiç değiştirmeden, satmadan) da potansiyel bir risk olarak işaretlendiği anlamına gelebilir — ancak bu konudaki uygulamanın henüz net bir emsalle test edilip edilmediği belirsiz. Bu nedenle, bu noktayı "kesinlikle güvenlisiniz" diye sunmak yerine, bir gri alan olarak ele almak daha dürüst bir yaklaşım.

Kısmi Satış: Net ve Kanıtlanmış Bir Risk

Buna karşılık, mülkün bir kısmının satılması (örneğin bir dairenin belirli bir payının elden çıkarılması veya mülkün bölünmesi) açık ve kanıtlanmış bir risk. Eğer bu işlem sonucunda kalan kısmın sözleşme değeri, ilgili bölgenin minimum eşiğinin (€250K/€400K/€800K) altına düşerse, yenileme reddedilme riskiyle karşılaşıyor. Bu, serimizin tek mülk kuralı yazısında detaylandırdığımız "birleştirme yasağı" prensibinin doğal bir uzantısı: eşik, her zaman tek ve bütün bir mülkün değerine göre değerlendiriliyor.

Pratik Öneriler

• Mülkünüzü hiçbir şekilde bölmeyin veya kısmi olarak satmayın; bu, en net ve kanıtlanmış riski taşıyan senaryo.
• Piyasa koşullarının genel olarak düştüğü dönemlerde (örneğin bir ekonomik durgunluk), mülkünüzün güncel durumunu ve yenileme sürecine etkisini, yenileme tarihinize yaklaşırken erken bir aşamada bir avukatla değerlendirin.
• E9 beyanınızın ve tapu kayıtlarınızın her zaman güncel ve mülkiyetinizle tam uyumlu olduğundan emin olun; bu, standart yenileme sürecinin temelini oluşturuyor.
• Mülkünüzde yapısal bir değişiklik (ek inşaat, yıkım, kullanım amacı değişikliği) planlıyorsanız, bunun mülkün sözleşme değerini ve dolayısıyla Golden Visa uygunluğunu nasıl etkileyebileceğini önceden değerlendirin.
• Bu konudaki belirsizlik nedeniyle, özellikle önemli bir piyasa değer kaybı yaşandığını düşünüyorsanız, yenileme başvurunuzu erken ve kapsamlı bir hukuki danışmanlıkla hazırlayın.

Neden Bu Netlik Eksikliği Var?

Golden Visa'nın değerleme yaklaşımındaki bu belirsizlik, programın nispeten yeni olan 2024-2026 reformlarının henüz tüm senaryolarda test edilmemiş olmasından kaynaklanıyor. Serimizin en sık yapılan hatalar yazısında ele aldığımız gibi, Circular 1/2026 birçok prosedürel boşluğu kapatmış olsa da, her olası senaryo için net bir emsal henüz oluşmamış olabilir. Bu, Golden Visa mevzuatının dinamik yapısının bir yansıması; bu nedenle güncel durumun düzenli olarak bir uzmanla teyit edilmesi önemini koruyor.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Mülkümün piyasa değeri düştü, oturum iznimi kaybeder miyim?
Standart uygulamada hayır — eğer mülkü hiç değiştirmeden, bölmeden ve tam sahiplikle elinizde tutuyorsanız, yenileme genellikle mülkiyetin devamına (E9 beyanı, tapu sicil özeti) bakıyor, güncel piyasa değerine göre yeniden değerlendirme yapmıyor. Ancak bazı güncel hukuki yorumlar, ciddi bir değer kaybının teorik bir risk oluşturabileceğini işaret ediyor; bu konuda net bir emsal henüz oluşmadığından, önemli bir değer kaybı söz konusuysa yenileme öncesinde bir avukatla durumunuzu değerlendirmeniz önerilir.

2. Mülkümün bir kısmını satarsam ne olur?
Bu, net ve kanıtlanmış bir risk taşıyor. Eğer mülkün bir kısmının satılması sonucunda kalan kısmın sözleşme değeri, ilgili bölgenin minimum eşiğinin altına düşerse, yenileme reddedilme riskiyle karşılaşıyorsunuz. Bu, serimizin tek mülk kuralı yazısında detaylandırdığımız prensiple tutarlı: eşik her zaman tek ve bütün bir mülkün değerine göre değerlendiriliyor; kısmi satış bu bütünlüğü bozuyor.

3. Yenileme sırasında mülkümün yeniden değerlenmesi mi isteniyor?
Genel uygulamada hayır; yenileme süreci, mülkün bugünkü piyasa değerine göre yeniden değerlenmesinden çok, mülkiyetin kesintisiz devam ettiğinin kanıtlanmasına (E9 beyanı veya tapu sicil özeti üzerinden) odaklanıyor. Bu, satın alma anındaki beyan edilen değerin, standart senaryoda yenileme için geçerliliğini koruduğu anlamına geliyor. Ancak bu konudaki uygulamanın her durumda nasıl işlediğine dair kesin ve test edilmiş bir emsal bulunmadığından, mutlak bir garanti olarak sunulmamalı.

4. Bu konudaki belirsizlik neden var?
Bu belirsizlik, Golden Visa'nın 2024-2026 reformlarının (5100/2024, 5275/2026, Circular 1/2026) nispeten yeni olması ve her olası senaryonun henüz net bir emsalle test edilmemiş olmasından kaynaklanıyor. Bazı hukuki yorumlar, kısmi satışın yanında "sözleşme asgarilerinin altına düşen değer kaybı"nı da bir risk unsuru olarak anıyor; ancak bunun saf piyasa dalgalanmasını mı yoksa yalnızca yapısal/kısmi değişiklikleri mi kapsadığı tam olarak netleşmiş değil. Bu nedenle güncel durumun düzenli olarak bir uzmanla teyit edilmesi önemini koruyor.

5. Değer kaybı riskini en aza indirmek için ne yapabilirim?
En güvenli yaklaşım, mülkünüzü hiçbir şekilde bölmemek veya kısmi olarak satmamak; bu, en net ve kanıtlanmış riski ortadan kaldırıyor. Ayrıca E9 beyanınızın ve tapu kayıtlarınızın her zaman güncel olduğundan emin olun. Piyasa koşullarının genel olarak düştüğü dönemlerde, yenileme tarihinize yaklaşırken erken bir aşamada bir avukatla durumunuzu değerlendirmeniz, olası bir sorunu önceden tespit etmenizi ve gerekirse buna hazırlanmanızı sağlıyor.

Not: Bu yazıdaki bilgiler genel mevzuata ve güncel hukuki yorumlara dayanmaktadır; bazı noktalar (özellikle piyasa değer kaybının yenilemeye etkisi) henüz net bir emsalle test edilmemiş bir gri alan oluşturuyor ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Mülkünüzün durumunu ve yenileme sürecini güncel ve size özel olarak değerlendirmek için bize danışın — Golden Visa sürecinin başından sonuna kadar yanınızdayız.