Yunanistan Golden Visa İçin Arsa Alımı Geçerli midir? (2026)

Yunanistan Golden Visa'da arsa (çıplak toprak) alımı teorik olarak geçerli bir yatırım rotası olsa da, pratikte çoğu yatırımcının düşündüğünden çok daha fazla şart ve kısıtlama içeriyor. Program esasen konut amaçlı gayrimenkul yatırımını hedeflediğinden, tek başına bir arsa alımı çoğu durumda yeterli sayılmıyor; genellikle bir inşaat projesiyle birlikte değerlendiriliyor. Bu yazıda, arsa alımının hangi koşullarda Golden Visa için geçerli sayıldığını, hangi bölgelerde bu rotanın daha pratik olduğunu ve dikkat edilmesi gereken riskleri 2026 güncel mevzuatına dayanarak açıklıyoruz.

Arsa Alımı Golden Visa İçin Neden Genelde Tek Başına Yeterli Değil?

Yunanistan Golden Visa mevzuatı, yatırımın "gayrimenkul" kapsamında değerlendirilmesini şart koşar; ancak programın temel amacı konut amaçlı bir varlık edinilmesini teşvik etmektir. Bu nedenle, üzerinde hiçbir yapı bulunmayan çıplak bir arsanın satın alınması, çoğu durumda tek başına yeterli kabul edilmez. Bunun yerine, arsa alımı genellikle bir inşaat sözleşmesiyle birlikte yürütülür: yatırımcı hem arsayı satın alır hem de üzerine yeni bir konut inşa etmeyi taahhüt eder. Bu durumda toplam yatırım tutarı — arsa bedeli artı inşaat maliyeti — noter belgelerinde doğru şekilde yansıtılmalı ve ilgili bölgenin eşiğini (€400.000 veya €800.000) birlikte karşılamalıdır. Arsa + yeni inşaat €250.000 rotasından yararlanamaz; bu rota yalnızca ticari mülkten konuta dönüşüm ve tescilli/tarihi bina restorasyonu için geçerlidir.

Hangi Bölgelerde Arsa + İnşaat Rotası Daha Pratik?

Arsa + inşaat rotasının pratikte ne kadar uygulanabilir olduğu, büyük ölçüde bölgenin yatırım eşiğine bağlıdır:

Zone A gibi yüksek talepli bölgelerde (Attika, Selanik, Mikonos, Santorini gibi), çıplak bir arsanın kendi başına €800.000 değerine ulaşması son derece güçtür; bu nedenle bu rota, büyük ölçekli ve maliyetli bir inşaat projesi olmadan bu bölgelerde pratik değildir. Buna karşılık, €400.000'lik Zone B eşiğinin geçerli olduğu ana kara bölgelerinde (ör. Peloponnese'in büyük bölümü), arsa + inşaat kombinasyonu çok daha gerçekçi ve sıkça karşılaşılan bir strateji olarak öne çıkar.

Dikkat Edilmesi Gereken Riskler ve Şartlar

• Sahil şeridi veya sınır bölgesine yakın arsalarda, yabancı alıcılar için ayrı bir izin gerekebilir; bu tür bölgeler genellikle askeri veya stratejik öneme sahip alanlarla ilişkilendirilir.
• Arsanın imar durumu (yapılaşma hakkı, izin verilen maksimum inşaat alanı) satın alma öncesinde mutlaka title due diligence kapsamında incelenmelidir.
• Yunanistan, geleneksel tapu sicili sisteminden (Ypothikofilakeio) dijital kadastro sistemine (Ktimatologio) geçiş sürecindedir; bazı bölgelerde bu geçiş henüz tamamlanmamış olabilir, bu da arsa mülkiyet teyidini biraz daha karmaşık hale getirebilir.
• Tüm kategorilerde geçerli olan tek mülk kuralı ile Zone A ve Zone B'deki minimum 120 m² şartı, arsa + inşaat yapısında da geçerlidir; inşaat tamamlandığında ortaya çıkan yapının bu büyüklük şartını karşılaması gerekir.
• İnşaat süreci genellikle standart bir hazır mülk satın almaktan çok daha uzun sürer; bu nedenle Golden Visa başvurusunun zamanlaması, inşaatın tamamlanma takvimiyle dikkatli bir şekilde koordine edilmelidir.
• İnşaat sözleşmesinin ve ödeme akışının (arsa bedeli ile inşaat maliyetinin ayrı ayrı) doğru belgelendirilmesi, başvuru aşamasında talep edilebilir.

Arsa Alımı Kimler İçin Anlamlı Olabilir?

Arsa + inşaat rotası, genellikle standart bir hazır mülk yerine kendi tasarımına göre özel bir ev inşa etmek isteyen, sürecin uzunluğuna ve karmaşıklığına zaman ayırabilecek yatırımcılar için değerlendirilebilir. Bu rota, özellikle Peloponnese'in büyük bölümü gibi Zone B bölgelerinde, geniş bir arazi üzerinde kişiye özel bir villa inşa etmek isteyen yatırımcılar arasında bir miktar ilgi görmektedir. Ancak süreç, hazır bir mülk satın almaya kıyasla önemli ölçüde daha fazla zaman, koordinasyon ve risk yönetimi gerektirdiğinden, çoğu yatırımcı için daha basit ve öngörülebilir olan hazır mülk seçenekleri (ikinci el veya yeni yapım) tercih edilmektedir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Sadece arsa alarak Golden Visa başvurusu yapabilir miyim?
Genellikle hayır, tek başına çıplak bir arsa alımı çoğu durumda yeterli sayılmaz. Yunanistan Golden Visa programı esasen konut amaçlı gayrimenkul yatırımını hedeflediğinden, arsa alımı genellikle bir inşaat sözleşmesiyle birlikte değerlendirilir; yatırımcı hem arsayı satın alır hem de üzerine yeni bir konut inşa etmeyi taahhüt eder. Bu durumda toplam yatırım tutarı, arsa bedeli ile inşaat maliyetinin toplamı olarak hesaplanır ve bu toplamın ilgili bölgenin eşiğini karşılaması gerekir. Yalnızca arsa alıp üzerine hiçbir yapı inşa etmemeyi planlayan bir yatırımcının başvurusu, büyük olasılıkla kabul görmeyecektir.

2. Hangi bölgelerde arsa + inşaat rotası daha uygulanabilir?
Bu rota, Zone B kapsamındaki €400.000'lik eşiğin geçerli olduğu ana kara bölgelerinde (ör. Peloponnese'in büyük bölümü) çok daha uygulanabilir bir stratejidir. Zone A kapsamındaki Attika, Selanik, Mikonos ve Santorini gibi yüksek talepli bölgelerde ise çıplak bir arsanın kendi başına €800.000 değerine ulaşması son derece güçtür; bu nedenle bu bölgelerde arsa + inşaat rotası, ancak çok büyük ölçekli ve maliyetli bir proje ile mümkün olabilir. Bu nedenle arsa alımı düşünen çoğu yatırımcı, doğal olarak Zone B bölgelerine yönelmektedir.

3. Sahil kenarında bir arsa almak istiyorum, ek bir izin gerekir mi?
Evet, sahil şeridine veya sınır bölgesine yakın arsalarda yabancı alıcılar için ayrı bir izin gerekebilir. Bu tür bölgeler, genellikle askeri veya stratejik öneme sahip alanlarla ilişkilendirildiğinden, satın alma öncesinde bu iznin gerekip gerekmediğinin ve gerekiyorsa alınıp alınamayacağının netleştirilmesi önemlidir. Bu süreç, standart bir iç bölge arsası alımına kıyasla ek zaman ve belge gerektirebilir. Bu nedenle sahil kenarında bir arsa düşünülüyorsa, bu izin sürecinin başlangıçta bir avukat aracılığıyla araştırılması önerilir.

4. Arsa üzerine inşa edilecek evin büyüklüğüne dair bir şart var mı?
Evet, tüm kategorilerde geçerli olan tek mülk kuralı ile Zone A ve Zone B'deki minimum 120 m² şartı, arsa + inşaat yapısında da geçerlidir. İnşaat tamamlandığında ortaya çıkan konutun, bulunduğu bölgenin gerektirdiği minimum 120 m² büyüklük şartını karşılaması gerekir. Bu nedenle arsa üzerine inşa edilecek evin mimari projesinin, bu büyüklük şartını baştan karşılayacak şekilde tasarlanması önemlidir. Zone C'deki €250.000'lik dönüşüm/restorasyon rotasında bu büyüklük şartı aranmaz; ancak arsa + yeni inşaat bu rotadan yararlanamaz.

5. Arsa alımı, hazır mülk almaya kıyasla neden daha riskli kabul ediliyor?
Arsa + inşaat rotası, hazır bir mülk satın almaya kıyasla daha fazla belirsizlik ve zaman içerir; çünkü inşaat sürecinin tamamlanması, izinlerin alınması ve imar durumunun teyidi gibi ek adımlar gerekir. İnşaat gecikmeleri, Golden Visa başvurusunun zamanlamasını da etkileyebilir. Ayrıca Yunanistan'ın geleneksel tapu sicilinden dijital kadastro sistemine geçiş sürecinde olması, bazı bölgelerde arsa mülkiyet teyidini daha karmaşık hale getirebilir. Bu nedenle arsa alımı düşünen yatırımcıların, sürecin standart bir mülk alımına kıyasla daha fazla risk yönetimi ve profesyonel destek gerektirdiğini baştan kabul etmesi önerilir.

Not: Bu yazıdaki bilgiler genel mevzuat bilgisine dayanmaktadır ve proje, bölge ve arsanın imar durumuna göre önemli ölçüde değişebilir. Arsa alımının sizin durumunuz için uygun olup olmadığını, gerekli izinleri ve inşaat sürecini birlikte değerlendirmek için bize danışın — Golden Visa sürecinin başından sonuna kadar yanınızdayız.