Подходит ли покупка земли для Золотой визы Греции? (2026)

Хотя покупка земли (незастроенного участка) теоретически является допустимым инвестиционным вариантом для Золотой визы Греции (Golden Visa), на практике она связана с гораздо большим количеством условий и ограничений, чем полагают многие инвесторы. Поскольку программа в первую очередь ориентирована на инвестиции в жилую недвижимость, одной лишь покупки земли в большинстве случаев недостаточно; обычно она рассматривается вместе со строительным проектом. В этой статье мы объясняем, при каких условиях покупка земли признаётся допустимой для Golden Visa, в каких районах этот вариант более практичен и на какие риски следует обратить внимание, — на основе действующего законодательства 2026 года.

Почему покупки земли обычно недостаточно для Golden Visa?

Законодательство о Золотой визе Греции требует, чтобы инвестиция квалифицировалась как «недвижимость»; однако основная цель программы — стимулировать приобретение жилой недвижимости. По этой причине покупка незастроенного участка без каких-либо строений в большинстве случаев сама по себе не считается достаточной. Вместо этого покупка земли обычно осуществляется вместе с договором на строительство: инвестор и покупает участок, и обязуется построить на нём новое жильё. В этом случае общая сумма инвестиций — стоимость участка плюс стоимость строительства — должна быть корректно отражена в нотариальных документах и в совокупности соответствовать порогу соответствующей зоны (€250,000, €400,000 или €800,000).

В каких зонах вариант «участок + строительство» более практичен?

Насколько вариант «участок + строительство» осуществим на практике, во многом зависит от инвестиционного порога зоны:

В востребованных районах зоны A (например, Аттика, Салоники, Миконос, Санторини) незастроенному участку крайне сложно самостоятельно достичь стоимости €800,000; поэтому без масштабного и дорогостоящего строительного проекта этот вариант там непрактичен. Напротив, в материковой Греции или на крупных островах (например, на Крите и Пелопоннесе) при пороге зоны B в €400,000 сочетание «участок + строительство» выступает гораздо более реалистичной и часто встречающейся стратегией.

Риски и условия, на которые стоит обратить внимание

• Для участков вблизи береговой линии или в приграничной зоне иностранным покупателям может потребоваться отдельное разрешение; такие районы часто связаны с зонами военного или стратегического значения.
• Градостроительный статус участка (право застройки, максимально допустимая площадь застройки) необходимо изучить в рамках юридической проверки (due diligence) права собственности до покупки.
• Греция находится в процессе перехода от традиционной системы реестра недвижимости (Ypothikofilakeio) к цифровой системе кадастра (Ktimatologio); в некоторых районах этот переход ещё не завершён, что может несколько усложнить подтверждение права собственности на землю.
• Требование о едином объекте площадью не менее 120 м², действующее в зонах A и B, распространяется и на схему «участок + строительство»; строение, полученное по завершении строительства, должно соответствовать этому требованию к площади.
• Строительство обычно занимает гораздо больше времени, чем покупка стандартного готового объекта; поэтому сроки подачи заявления на Golden Visa необходимо тщательно согласовывать с графиком завершения строительства.
• На этапе подачи заявления может потребоваться надлежащее документальное оформление договора на строительство и движения платежей (отдельно стоимость участка и стоимость строительства).

Кому может подойти покупка земли?

Вариант «участок + строительство» может рассматриваться инвесторами, которые хотят построить дом по собственному проекту, а не покупать стандартный готовый объект, и готовы уделить время длительному и сложному процессу. Этот вариант вызывает определённый интерес, особенно в районах зоны B, таких как Пелопоннес или Крит, у инвесторов, желающих построить индивидуальную виллу на большом участке. Однако, поскольку этот процесс требует значительно больше времени, координации и управления рисками по сравнению с покупкой готового объекта, большинство инвесторов предпочитают более простые и предсказуемые варианты готовой недвижимости (вторичное жильё или новостройка).

Часто задаваемые вопросы

1. Можно ли подать заявление на Golden Visa, купив только земельный участок?
Как правило, нет: в большинстве случаев одной лишь покупки незастроенного участка недостаточно. Поскольку программа Золотая виза Греции в первую очередь ориентирована на инвестиции в жилую недвижимость, покупка земли обычно рассматривается вместе с договором на строительство: инвестор и покупает участок, и обязуется построить на нём новое жильё. В этом случае общая сумма инвестиций рассчитывается как сумма стоимости участка и стоимости строительства, и эта сумма должна соответствовать порогу соответствующей зоны. Заявление инвестора, который планирует купить только участок и ничего на нём не строить, с высокой вероятностью будет отклонено.

2. В каких зонах вариант «участок + строительство» более реален?
Этот вариант гораздо более реалистичен в материковой Греции и на крупных островах (например, на Пелопоннесе и Крите), где действует порог зоны B в размере €400,000. В востребованных районах зоны A, таких как Аттика, Салоники, Миконос и Санторини, незастроенному участку крайне сложно самостоятельно достичь стоимости €800,000; поэтому там вариант «участок + строительство» возможен только при очень масштабном и дорогостоящем проекте. По этой причине большинство инвесторов, рассматривающих покупку земли, естественным образом обращаются к районам зоны B.

3. Я хочу купить участок у моря; требуется ли дополнительное разрешение?
Да, для участков вблизи береговой линии или в приграничной зоне иностранным покупателям может потребоваться отдельное разрешение. Поскольку такие районы часто связаны с зонами военного или стратегического значения, важно до покупки выяснить, требуется ли это разрешение и, если да, можно ли его получить. Этот процесс может потребовать дополнительного времени и документов по сравнению с покупкой обычного участка вглубь материка. Поэтому, если рассматривается участок у моря, рекомендуется с самого начала поручить юристу изучить процедуру получения разрешения.

4. Есть ли требование к площади дома, который будет построен на участке?
Да, требование о едином объекте площадью не менее 120 м², действующее в зонах A и B, распространяется и на схему «участок + строительство». По завершении строительства полученное жильё должно соответствовать минимальному требованию к площади своей зоны — 120 м². Поэтому важно, чтобы архитектурный проект дома изначально разрабатывался с учётом этого требования. В варианте конверсии/реставрации зоны C это требование к площади не предъявляется, поэтому оценка может быть иной.

5. Почему покупка земли считается более рискованной, чем покупка готового объекта?
Вариант «участок + строительство» связан с большей неопределённостью и затратами времени, чем покупка готового объекта, поскольку требует дополнительных шагов: завершения строительства, получения разрешений и подтверждения градостроительного статуса. Задержки строительства также могут повлиять на сроки подачи заявления на Golden Visa. Кроме того, Греция находится в процессе перехода от традиционного реестра недвижимости к цифровой системе земельного кадастра, что в некоторых районах может усложнять подтверждение права собственности на землю. Поэтому инвесторам, рассматривающим покупку земли, рекомендуется с самого начала исходить из того, что этот процесс требует большего управления рисками и профессиональной поддержки, чем обычная покупка недвижимости.

Примечание: информация в этой статье основана на общих сведениях о законодательстве и может существенно различаться в зависимости от проекта, зоны и градостроительного статуса участка. Чтобы вместе оценить, подходит ли покупка земли в вашей ситуации, какие разрешения потребуются и как будет проходить строительство, свяжитесь с нами — мы рядом с вами от начала до конца процесса получения Golden Visa.