2026年8月4日 · 更新于：2026年10月7日 · Emre Kurt 律师
希腊购房转让税详解：外国买家3.09%税率（2026）
希腊面向外国买家的3.09%房产转让税：计算方式、计算示例、豁免情形，以及计划对非欧盟买家实行的15%税率。
在希腊购买房地产时，金额最大的一笔税费是3.09%的房产转让税（产权转让费）。这一税率看似固定而简单，但税款实际以什么为基础计算——是合同价格，还是国家另行设定的价值——可能会让许多投资者感到意外。本文将详细说明3.09%是如何构成的、以哪个价值为计税基础、二手房与新建住宅之间的区别，以及截至2026年有效的各项豁免。
3.09%从何而来？
这一税率实际上是两个独立组成部分之和：
| 组成部分 | 税率 |
|---|---|
| 主产权转让费（FMA） | 3.00% |
| 市政附加税 | 0.09% |
| 合计 | 3.09% |
主产权转让费（希腊语缩写为FMA）直接缴付给国家，而0.09%的附加税则归地方市政当局。这两部分在交易完成前作为一笔款项一并收取。
税款以什么为基础计算？客观价值
这里最关键、也最容易被误解的一点是：税款以哪个金额为计税基础。税款以以下两者中较高者为基础计算：买卖合同中载明的价格，或希腊财政部（AADE）为各地区分别设定的“客观价值”（αντικειμενική αξία）。客观价值依据预先设定的表格，根据房产所在地区、面积、楼层、房龄和朝向计算，是一个与市场价格无关的官方参考数值。
这一规则的实际后果是：即使投资者为了减轻税负而在买卖合同中申报低于房产实际价格的金额，只要客观价值高于申报金额，税款仍按客观价值计算。在一些热门、升值较快的地区，客观价值可能低于市场价格；在这种情况下，投资者可能受益于较低的计税基础。因此，为做好预算规划，在购房前通过律师或公证人确认房产的客观价值非常重要。
计算示例
下表列出了不同投资档位预计应缴的产权转让费（假设合同价格等于客观价值）：
| 房产价格 | 税率 | 产权转让费 |
|---|---|---|
| €250,000 | 3.09% | €7,725 |
| €400,000 | 3.09% | €12,360 |
| €800,000 | 3.09% | €24,720 |
二手房与新建住宅的区别
从理论上讲，房产转让税规则因房产是二手房还是新建住宅而有所不同；但截至2026年有效的一项临时措施在很大程度上消除了这一差别：
| 房产类型 | 一般规则 | 截至2026年的实际情况 |
|---|---|---|
| 二手房 | 3.09%产权转让费 | 3.09%产权转让费（不变） |
| 新建住宅（2006年后获得许可） | 24%增值税 | 增值税暂停征收（至2026年12月31日）——实际缴纳3.09%产权转让费 |
通常，2006年之后获得建筑许可的新建建筑须缴纳24%的增值税。然而，该增值税自2020年以来已多次推迟，最近一次延长至2026年12月31日。因此，如果开发商选择适用增值税豁免，即使是新建住宅，买方也只需缴纳3.09%的房产转让税。由于增值税豁免是取决于开发商选择的选项，而非自动适用的规则，因此每个项目是否适用，都应在购房前通过律师予以确认。
外国投资者是否需要缴纳额外税款？
目前没有：希腊不对外国投资者适用单独或更高的房产转让税税率。黄金签证申请人与希腊公民一样，缴纳同样的3.09%税率。与其他一些欧洲国家实行的“外国买家附加税”不同，这使希腊对外国投资者而言成为一个相对透明、可预期的税收环境。不过，这一情况可能会改变：2026年9月6日已宣布对非欧盟买家适用15%的房产转让税税率；计划自2027年7月1日起实施，但尚未成为法律（加上市政附加税，实际税率约为15.45%）。在相关法案公布并获得通过之前，适用税率仍为3.09%。
通过公司购房的风险
- 房产转让税必须在公证人处签署买卖合同、办理产权登记之前缴纳。
- 缴税通常作为购房流程的一部分，由律师或公证人协调办理。
- 如果以公司名义购买房产，而该公司的实际受益人未向希腊税务机关完全披露，就会产生每年15%的“特别房地产税”（SRET）风险；这是一项与房产转让税完全无关、每年重复征收的惩罚性税款。
- 为避免这一风险，以公司名义购房时应从一开始就透明地申报实际受益人。
常见问题
1. 3.09%的房产转让税究竟以什么为计税基础？
计税基础取以下两者中较高者：买卖合同中载明的价格，或希腊财政部（AADE）为各地区分别设定的“客观价值”。客观价值是一份基于地区、面积、楼层和房龄等标准的官方参考表，与市场价格无关。这一规则旨在防止通过在合同中申报低价来降低计税基础。
2. 如果我购买新建住宅，要缴纳24%的增值税还是3.09%？
通常，2006年之后获得许可的新建建筑须缴纳24%的增值税；但该增值税自2020年以来已多次推迟，目前暂停征收至2026年12月31日。如果开发商选择适用增值税豁免，即使是新建住宅，买方也只需缴纳3.09%的房产转让税——这正是2026年大多数购房交易中实际遇到的情形。由于这取决于开发商的选择，不应想当然地认为会自动适用，而必须通过律师逐个项目确认。
3. 外国投资者是否适用更高的税率？
目前没有：希腊不对外国买家适用单独或更高的房产转让税税率，申请黄金签证的外国投资者缴纳同样的3.09%税率。不过，2026年9月6日已宣布对非欧盟买家适用15%的房产转让税税率；计划自2027年7月1日起实施，但尚未成为法律（加上市政附加税，实际税率约为15.45%）。另外，如果通过公司购买房产且未披露实际受益人，可能产生一项单独且高得多的年度税（SRET，15%）风险。
4. 作为黄金签证投资者，我能享受首套住房豁免吗？
很可能不能，至少不是自动享有。首套住房的房产转让税豁免取决于不拥有其他住房以及特定家庭情况等条件，一般是为真正打算在希腊定居的人设计的。对于大多数为黄金签证而投资的外国人来说，实际上可能无法享受这项豁免；您的具体情况应在购房前与律师单独评估。
5. 我必须在什么时候缴纳房产转让税？
房产转让税必须在公证人处正式签署买卖合同、办理产权登记之前缴纳；根据希腊法律，这是完成交易的强制性前提条件。缴税流程通常由律师或公证人协调办理。因此，投资者除房款外，还应在交易日之前备妥房产转让税款项。
注：本文仅供一般参考，不构成法律或财务建议。由于现行法规可能频繁变化，我们建议您在申请前咨询持牌移民顾问或本律师事务所。
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