Налог на передачу недвижимости в Греции: как рассчитываются 3.09%

Самый крупный налог, уплачиваемый при покупке недвижимости в Греции, — это налог на передачу недвижимости (пошлина за переход права собственности) в размере 3.09%. Хотя эта ставка выглядит фиксированной и простой, то, с какой суммы фактически рассчитывается налог — с цены договора или с отдельной стоимости, установленной государством, — может удивить многих инвесторов. В этой статье мы подробно объясняем, из чего складываются 3.09%, с какой стоимости они рассчитываются, чем различаются новостройки и вторичное жильё, а также какие льготы действуют по состоянию на 2026 год.

Откуда берутся 3.09%?

На самом деле эта ставка — сумма двух отдельных составляющих:

Основная пошлина (FMA по греческой аббревиатуре) уплачивается непосредственно государству, а надбавка 0.09% поступает местным муниципалитетам. Обе составляющие взимаются вместе одним платежом до завершения сделки.

С чего рассчитывается налог? Объективная стоимость

Самый важный и самый часто неправильно понимаемый момент — с какой суммы рассчитывается налог. Налог рассчитывается с большей из двух сумм: цены, указанной в договоре купли-продажи, или «объективной стоимости» (αντικειμενική αξία), которую Министерство финансов (AADE) устанавливает отдельно для каждого района. Объективная стоимость рассчитывается по заранее установленной таблице с учётом района, площади, этажа, возраста и ориентации объекта и является официальным справочным показателем, не зависящим от рыночной цены.

Практическое следствие этого правила: даже если инвестор укажет в договоре купли-продажи сумму ниже реальной цены объекта, чтобы снизить налоговую нагрузку, налог всё равно будет рассчитан с объективной стоимости, если она выше заявленной суммы. В некоторых популярных и быстро дорожающих районах объективная стоимость может быть ниже рыночной цены; в таких случаях инвестор может выиграть за счёт более низкой налоговой базы. Поэтому для планирования бюджета важно до покупки уточнить объективную стоимость объекта через юриста или нотариуса.

Примеры расчёта

В таблице ниже показана ожидаемая пошлина при разных уровнях инвестиций (при условии, что цена договора равна объективной стоимости):

Разница между вторичным жильём и новостройками

Теоретически правила налогообложения при передаче недвижимости различаются в зависимости от того, является ли объект вторичным жильём или новостройкой; однако временная мера, действующая в 2026 году, во многом устранила эту разницу:

Обычно на новостройки, получившие разрешение на строительство после 2006 года, распространяется НДС 24%. Однако с 2020 года применение этого НДС неоднократно откладывалось и в последний раз было продлено до 31 декабря 2026 года. Поэтому, если застройщик выбирает освобождение от НДС, покупатель платит только налог на передачу недвижимости 3.09% даже за новостройку. Применяется ли это к конкретному проекту, следует выяснить через юриста до покупки, поскольку освобождение от НДС — это опция, зависящая от выбора застройщика, а не автоматическое правило.

Есть ли дополнительный налог для иностранных инвесторов?

Нет, Греция не применяет отдельной или повышенной ставки налога на передачу недвижимости для иностранных инвесторов. Заявитель на Golden Visa платит ту же ставку 3.09%, что и гражданин Греции. В отличие от «надбавки для иностранных покупателей», применяемой в некоторых других европейских странах, это делает Грецию относительно прозрачной и предсказуемой налоговой средой для иностранных инвесторов.

Риск покупки через компанию

• Налог на передачу недвижимости должен быть уплачен до подписания договора купли-продажи у нотариуса и регистрации права собственности.
• Оплата обычно координируется через юриста или нотариуса в рамках процесса покупки.
• Если объект приобретается на имя компании, а её конечные бенефициары не полностью раскрыты греческим налоговым органам, возникает риск ежегодного «Специального налога на недвижимость» (SRET) в размере 15%; это регулярный штрафной налог, полностью отдельный от налога на передачу недвижимости.
• Чтобы избежать этого риска, при покупке через компанию конечных бенефициаров следует прозрачно декларировать с самого начала.

Часто задаваемые вопросы

1. С какой именно суммы рассчитывается налог на передачу недвижимости 3.09%?
Налог рассчитывается с большей из двух сумм: цены, указанной в договоре купли-продажи, или «объективной стоимости», которую Министерство финансов (AADE) устанавливает отдельно для каждого района. Объективная стоимость — это официальная справочная таблица, основанная на таких критериях, как район, площадь, этаж и возраст, и не зависящая от рыночной цены. Это правило применяется, чтобы пресечь попытки уменьшить налоговую базу, указав в договоре заниженную цену.

2. Если я покупаю новостройку, я плачу НДС 24% или 3.09%?
Обычно на новостройки с разрешением, выданным после 2006 года, распространяется НДС 24%; однако с 2020 года применение этого НДС неоднократно откладывалось, и сейчас оно приостановлено до 31 декабря 2026 года. Если застройщик выбирает освобождение от НДС, покупатель платит только налог на передачу недвижимости 3.09% даже за новостройку — именно такой сценарий фактически встречается в большинстве сделок 2026 года. Поскольку это зависит от выбора застройщика, не следует считать это автоматическим: условие необходимо подтверждать по каждому проекту через юриста.

3. Есть ли повышенная ставка налога для иностранных инвесторов?
Нет, Греция не применяет отдельной или повышенной ставки налога на передачу недвижимости для иностранных покупателей. Иностранный инвестор, подающий заявление на Golden Visa, платит ту же ставку 3.09%. Однако если объект приобретается через компанию и конечный бенефициар не раскрыт, может возникнуть риск отдельного и гораздо более высокого ежегодного налога (SRET, 15%).

4. Могу ли я как инвестор по Golden Visa воспользоваться льготой на первое жильё?
Скорее всего, нет — или, по крайней мере, не автоматически. Освобождение от налога на передачу недвижимости для первого жилья зависит от таких условий, как отсутствие другого жилья и определённые семейные обстоятельства, и в целом рассчитано на тех, кто намерен действительно обосноваться в Греции. Для большинства иностранцев, инвестирующих ради Golden Visa, воспользоваться этой льготой на практике может оказаться невозможно; вашу конкретную ситуацию следует отдельно оценить с юристом до покупки.

5. Когда нужно уплатить налог на передачу недвижимости?
Налог на передачу недвижимости должен быть уплачен до официального подписания договора купли-продажи у нотариуса и регистрации права собственности; по греческому законодательству это обязательное предварительное условие завершения сделки. Процесс оплаты обычно координирует юрист или нотариус. Поэтому инвесторам следует подготовить сумму налога на передачу недвижимости — в дополнение к цене объекта — заранее, до даты сделки.

Примечание: эта статья носит исключительно информационный характер и не является юридической или финансовой консультацией. Поскольку действующие нормы могут часто меняться, перед подачей заявления рекомендуем проконсультироваться с лицензированным иммиграционным консультантом или нашей юридической фирмой.