以子女名义办理希腊购房移民：未成年人作主投资人（2026）

希腊黄金签证（Golden Visa）的家庭覆盖通常以父母一方作为投资人、子女作为家庭成员来安排。但年满21岁的子女将不再属于这一覆盖范围。因此，一些家庭会反过来思考：我们能否以孩子的名义购买房产，让孩子成为主投资人？

答案是可以，但这条途径并不像看上去那么简单。本文将为您说明其法律依据、需要获得的希腊法院批准、父母的身份地位以及实际风险。

法律依据

• 没有年龄限制。规范黄金签证的《移民法典》（Law 5038/2023）第100条没有规定投资人的最低年龄。
• 国家法律委员会意见。根据希腊国家法律委员会第22/2020号意见，合法取得房产的外国未成年人属于“投资人”的范畴；父母作为法定代理人办理相关手续。
• 移民部的做法。移民部在2020年11月16日的函件中采纳了这一意见，并通知了各地区管理局。
• 反过来则不行。根据第230/2019号意见，父母不能通过孩子的房产为自己取得投资人居留许可。

因此，孩子可以作为主投资人；但这并不意味着父母可以通过同一处房产自动获得投资人身份。

购买：必须获得法院批准

根据《希腊民法典》，父母以未成年子女名义购置房地产时，必须获得治安法院（Eirinodikeio）的批准。未经批准签署的产权契据有被认定无效的风险，事后补办批准也无法弥补这一缺陷。

步骤：

1. 房产选择与法律审查。核查房产的黄金签证资格及产权状况（尽职调查）。
2. 税号。为孩子办理希腊税号（AFM），实践中父母双方也需办理。
3. 向法院申请。父母双方通过希腊律师向治安法院提出申请。申请书须说明房产情况、最高价格、资金来源，以及此次购买为何符合孩子的利益。法院可能在批准时附加条件。
4. 等待。根据已公开的裁决，整个过程大约需要3.5–6个月。
5. 产权契据。父母以亲权人身份或通过授权委托书在公证人面前签署合同；法院裁决附于契据之后。
6. 黄金签证申请。以孩子的名义提交申请；黄金签证费用（€2,000）仅需为投资人缴纳。
7. 生物信息采集（指纹和照片）。6岁以下儿童无需采集指纹，也无需亲自到场；6岁及以上的孩子需与父母一方前往希腊一次。

实际做法不一：部分公证人和土地登记处对法院批准的处理方式有所不同。最稳妥的做法是从一开始就取得批准。

如何付款？

• 全部房款必须在提交申请前通过银行系统支付；不接受现金。
• 可以从父母本人的账户付款；无需以孩子的名义开设希腊银行账户。
• 由于未成年人不能承担债务，因此不能使用贷款、抵押、卖方融资或分期付款。
• 因此，需要分期付款的期房项目通常不适合这种架构；可即时交付的现房更为实际。

父母也能获得居留吗？

这是该架构中最容易被误解的一点。黄金签证的家庭成员名单涵盖投资人及其配偶的父母。但未成年投资人的父母如何纳入这一覆盖范围，法律并无明确规定。

• 实践中有父母被纳入的报道案例。
• 但这没有保障；在没有主管部门书面确认的情况下依赖这种架构是有风险的。
• 父母不能通过孩子的房产为自己取得投资人居留许可（第230/2019号意见）。

结论：如果您的主要目标是为自己获得居留，以父母一方作为主投资人的标准架构更为稳妥。以孩子名义购房的架构适合优先考虑孩子长期身份的家庭。关于标准架构下的覆盖人员，请参阅我们的家庭成员指南。

年满18岁后会怎样？

• 出售与抵押：在孩子年满18岁之前，出售或抵押房产仍须获得法院批准。
• 孩子的居留许可不会在21岁时终止。由于孩子是主投资人，只要保留房产，居留许可每五年续签一次。这是相对于标准架构的关键优势——在标准架构下，子女在21岁时将不再符合条件。
• 年满18岁后孩子可以自由出售房产，但黄金签证随之终止。孩子出售房产后，居留权也随之终止（出售房产后会怎样）。

税务方面

• 希腊：父母通过银行系统向子女进行的现金赠与，在一定金额内在希腊可能免税。是否需要申报取决于付款方式；请与您的希腊律师确认。
• 您的本国：对孩子的赠与在您的居住国可能需要缴纳赠与税或遗产税，父母对子女的赠与通常适用较低税率并有特定的申报期限。请与您的税务顾问进行测算。
• 年度税费：ENFIA房产税以孩子的税号申报；租金收入计入父母的收入。

实际风险

所需文件

• 孩子及父母的护照
• 经海牙认证（Apostille）的出生证明（完整户籍登记摘录）及希腊语译文
• 父母双方的同意书
• 孩子及父母的希腊税号（AFM）
• 向治安法院提交的申请书及法院裁决
• 证明资金来源的文件
• 健康保险

完整清单请参阅我们的所需文件指南。

常见问题

1. 未满18岁的孩子能否作为黄金签证的主投资人？
可以。希腊法律没有规定投资人的最低年龄，移民部自2020年起接受未成年投资人。父母作为法定代理人办理相关手续。

2. 如果孩子是主投资人，父母也能获得居留吗？
没有保障。未成年投资人的父母能否作为家庭成员被纳入，法律并无明确规定。实践中有先例，但在没有书面确认的情况下，不要依赖这种架构。

3. 为什么需要法院批准？需要多长时间？
《希腊民法典》规定，以未成年人名义购置房地产须经法院批准。根据已公开的裁决，整个过程大约需要3.5–6个月。

4. 孩子到21岁时会失去居留许可吗？
不会。由于孩子是主投资人，只要保留房产，居留许可每五年续签一次。在标准架构下，作为家庭成员纳入的子女在21岁时将不再符合条件。

5. 我能否先以自己的名义购买，之后再将房产赠与孩子？
这行不通。一旦所有权从您名下转出，您本人的黄金签证即告终止。

本文仅为一般性信息，不构成法律意见。每个案例都应由在希腊注册执业的律师进行审查。